Art. 2

I. SALAIRES.

Remembrement rural - Procès-verbaux de remembrement
Etats - Exigibilité et paiement

II. TRANSCRIPTION.

Remembrement rural - Procès-verbaux de remembrement considérés comme incomplets. - refus de transcrire

(Sol 12 et 18 novembre 1949.)

L'attention de la Direction générale a été appelée par les, services techniques sur diverses difficultés relatives à l'accomplissement des formalités hypothécaires prescrites en matière de remembrement rural.

Ces interventions - qui ont trait, la première au mode de liquidation des salaires des conservateurs, la seconde aux retards apportés à l'accomplissement des formalités par certains conservateurs, qui estiment devoir faire compléter ou rectifier les procès-verbaux de remembrement - ont donné lieu, de la part de l'Administration, aux réponses suivantes :

1° En matière de salaires (Réponse du 12 novembre 1949) :

Vous avez bien voulu me demander comment doivent être calculés les salaires fixes dûs aux conservateurs des hypothèques à l'occasion de la délivrance des états des inscriptions grevant les immeubles à remembrer en application de la loi validée du 9 mars 1941.

Par ailleurs, en vue de limiter le salaire dégressif que les mêmes agents réclament, pour la transcription des procès-verbaux de remembrement, sur la valeur réelle des immeubles remembrés, vous avez suggéré soit une réduction de 50 p. 100 des tarifs fixés par le décret du 29 octobre 1948, soit l'adoption d'une valeur fictive à l'hectare pour l'évaluation des biens faisant l'objet de la formalité.

Enfin certains conservateurs demandant une provision lors du dépôt des dossiers, vous avez exprimé le désir que, si une telle provision est obligatoire, son montant soit facile à déterminer.

J'ai l'honneur de vous faire connaître que chacune des questions ainsi posées appelle, de ma part, les observations suivantes :

Les registres hypothécaires étant tenus par personnes, non par immeubles, les recherches sont également faites par personnes et les états ou certificats sont établis distinctement au nom de chacun des copropriétaires, usufruitiers et nu-propriétaires, d'un même immeuble.

Les conservateurs des hypothèques sont, dès lors, fondés à percevoir, aux tarifs déterminés, par l'Art. 1er, 6° et 7°, du décret du 29 octobre 1948 (25 francs par certificat négatif et 40 francs par extrait d'inscription), autant, de salaires fixes qu'il y a de personnes du chef desquelles il est délivré les extraits d'inscription ou des certificats négatifs d'inscription requis en application de l'Art. 48 du décret : validé du 7 janvier 1942.

J'ajoute, à cet égard, à toutes fins utiles, que les salaires hypothécaires formant la contrepartie de la responsabilité que la loi impose aux conservateurs, l'Administration n'intervient, en cette matière, qu'en cas d'abus manifeste et que les contestations qui peuvent s'élever à l'occasion de leur perception sont de la compétence exclusive des tribunaux judiciaires.

Aux termes de l'Art. 1er, 8°, du décret précité du 29 octobre 1948, le salaire proportionnel exigible pour la transcription des actes est liquidé sur les sommes énoncées ou la valeur estimée par les requérants des immeubles ou des droits faisant l'objet de la transcription.

La valeur des biens retenue pour la perception des salaires ne peut être inférieure à celle servant de base définitive à la perception des droits d'enregistrement ou, en ce qui concerne les actes non assujettis aux droits proportionnels d'enregistrement, à la valeur réelle des immeubles ou des droits faisant l'objet de la transcription.

En conséquence, les procès-verbaux de remembrement étant exempts de tous droits d'enregistrement (Code de l'Enregistrement, Art. 656), c'est bien sur la valeur réelle des immeubles remembrés, valeur à évaluer par la commission communale de réorganisation foncière et de remembrement, que doit être liquidé le salaire dû aux Conservateurs à l'occasion de la transcription des actes de l'espèce.

L'adoption d'une valeur fictive à l'hectare en vue de cette liquidation serait contraire aux prescriptions susvisées.

L'institution d'une telle méthode, de même qu'une réduction des tarifs des salaires dégressifs fixés par le décret du 29 octobre 1948, ne sauraient d'ailleurs résulter d'un décret ni, a fortiori, d'une simple décision administrative : l'une, ou l'autre des mesures en question tendant à réduire la rémunération des Conservateurs tout en laissant subsister intégralement leur responsabilité légale ne pourraient être édictées que par la loi elle-même.

Mais une intervention du législateur en ce sens semble inopportune, la réduction envisagée de la rémunération des conservateurs ne se justifiant nullement.

D'une part, en effet, les salaires revenant à ces agents à l'occasion de la transcription des procès-verbaux de remembrement sont beaucoup moins élevés que vous le supposez, en raison de l'importance des prélèvements progressifs opérés sur ces salaires au profit du Trésor. C'est ainsi qu'en ce qui concerne les bureaux des Hypothèques de Versailles, dont vous citez le cas, les salaires supplémentaires à attendre des formalités concernant le remembrement, supporteront, au profit de l'Etat un prélèvement au taux de 90 p. 100.

D'autre part, la responsabilité qu'entraîne pour les Conservateurs l'accomplissement des formalités hypothécaires est en rapport direct avec l'importance des sommes ou valeurs énoncées dans les bordereaux ou les actes, ou avec la valeur des biens qui en font l'objet. La perception des salaires d'un montant nominal relativement élevé est donc parfaitement légitime, lorsque, comme c'est le cas, pour les opérations de remembrement, les formalités requises sont nombreuses et intéressent un ensemble d'immeubles d'une valeur considérable.

Enfin, les formalités hypothécaires concernant l'Etat ou dont le coût est à sa charge ne bénéficient d'aucune exonération particulière. Il en est ainsi, même dans l'hypothèse où l'opération présente un caractère exceptionnel et trouve sa justification dans des considérations d'intérêt général.

En principe, les salaires dus pour les formalités hypothécaires sont payés d'avance par les Requérants (loi du 21 Ventôse, an VII relative à la conservation des hypothèques, Art. 27.)

Par exception, il a été admis que le paiement des salaires dus par l'Etat, les départements et les communes peut être retardé pour des motifs d'ordre et de comptabilité ; le mandatement en est, alors, effectué au vu des mémoires établis trimestriellement par les Conservateurs.

Lorsque ce mandatement, n'a pas lieu en temps utile, les Conservateurs, responsables de la perception des salaires dont une part importante revient au Trésor, comme il a été indiqué ci-dessus, peuvent être obligés d'en faire l'avance.

Il en est ainsi, par exemple, en fin d'année, les salaires devant être rattaches à l'exercice au cours duquel la formalité a été requise, ou en cas de mutation du titulaire.

Ce sont, sans doute, les retards apportés par les services locaux du Génie Rural à opérer le mandatement des salaires exigibles en matière de remembrement qui ont amené certains Conservateurs à demander une provision, pour ne pas avoir à faire l'avance envisagée.

Cette procédure trouve sa justification dans les dispositions de l'Art. 27 précité de la loi du 21 ventôse an VII, en vertu desquelles la provision demandée peut même s'élever à la totalité des salaires exigibles.

Cependant, un mandatement plus rapide de la part des Services du Génie Rural mettrait sûrement fin aux demandes dont il s'agit.

2° Au sujet du refus de certains Conservateurs de transcrire des procès-verbaux considérés comme incomplets et des retards qui en résultent (réponse du 18 novembre 1949):

En matière hypothécaire, l'Administration de l'Enregistrement est exclusivement chargée d'assurer la stricte application des dispositions fiscales d'après la valeur et l'objet des réquisitions qui sont présentées à ses agents, les conservateurs des hypothèques. Elle n'a pas qualité pour donner à ces derniers des instructions sur l'accomplissement des formalités qui leur sont confiées par la loi civile et qui peuvent mettre en jeu leur Responsabilité personnelle et pécuniaire (loi du 21 Ventôse, an VII, art. 8; C. Civ. art. 2196 et suiv.). Aussi bien a-t-elle pour règle de ne pas intervenir, sauf le cas d'abus nettement caractérisé, dans l'exécution de ces formalités, afin d'éviter de substituer sa responsabilité à celle de ses préposés, seuls qualifiés pour trancher, sous le contrôle des tribunaux judiciaires, les difficultés que soulèvent ces opérations.

Sous le bénéfice de cette observation, il convient de noter que, d'après l'art. 14 de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription, dans tous les actes... soumis à la transcription, les parties devront être désignées par leurs noms et prénoms dans l'ordre de l'Etat civil, leur domicile, la date et le lieu de leur naissance, et leur profession si elles en ont une connue.

Cette disposition a pour but d'assurer tous ses effets à la transcription, mode de publicité hypothécaire en identifiant mieux les parties aux actes soumis à cette formalité et, par voie de conséquence, en facilitant les recherches sur les tables tenues dans les Conservations.

Sans doute, le législateur n'a-t-il attaché aucune sanction à l'inobservation des prescriptions envisagées et les conservateurs ne sont-ils donc pas fondés, en principe, à refuser de transcrire des actes dans lesquels la désignation des parties n'aurait pas été opérée conformément, au voeu de la loi.

Mais si ces actes contiennent des lacunes, des erreurs ou des imprécisions telles que le Conservateur ne puisse les appliquer soit à la personne de l'une des parties soit à l'immeuble et en faire mention dans les états requis, leur transcription équivaut, à l'égard des tiers, au défaut de transcription (Cf., notamment, Cour de Montpellier, 14 juin 1897 ; Journal des Conservateurs des Hypothèques, Art. 4879).

C'est pour prévenir de telles conséquences que les Conservateurs des hypothèques peuvent être amenés à demander aux président des Commissions communales de réorganisation foncière et de remembrement de fournir, de compléter, de préciser ou de rectifier les indications essentielles devant figurer dans les procès-verbaux de remembrement présentés à la transcription.

Ce faisant, ces agents, n'agissant même pas dans le souci de sauvegarder leur responsabilité, qui se trouve dégagée dans les affaires de l'espèce (Cf. notamment Nancy, 11 janvier 1935. J.C. 11.160: Cass. Req. 21 mai 1935. J.C. 11.386), mais dans la louable intention d'assurer le fonctionnement normal le la publicité hypothécaire et de préserver ainsi les droits des tiers ; l'Administration de l'Enregistrement ne saurait dès lors, leur reprocher de se départir du rôle passif qui leur est dévolu, en principe, en cette matière.

C'est en réalité, aux Commissions communales qu'il appartient de faire toute diligence pour que les procès-verbaux de remembrement présentés à la transcription soient établis conformément au voeu du législateur et, en tout cas, d'une façon suffisamment complète, précise et exacte pour que la formalité puisse leur être donnée utilement et en temps opportun.

Annoter C.M.L. n° 898, 1931, 1989; de France, n° 271, 327 et 501.