Art. 105

TAXE HYPOTHECAIRE.
- SALAIRES.

INSCRIPTION D'OFFICE.

Le Bulletin de l'Administration a publié, sous les n° I-5339, I-5894 et I-5939, trois circulaires du Ministères de la Reconstruction et de l'Urbanisme des 12 avril 1950 (n° 50-91), 11 décembre 1951 (n° 51-203) et 5 février 1952 (n° 52-12), relatives à la cession des immeubles construits par l'Etat en application de l'ordonnance n° 45-2064 du 8 septembre 1945. (Voir Inst. n° 4.700, annexe n° IX) et la convention-type de cession à prendre comme modèle pour l'établissement des contrats.

Certaines des dispositions de ces circulaires intéressent plus spécialement les Conservateurs des Hypothèques. Nous les analysons ci-après en examinant les conséquences qu'elles entraînent et les observations qu'elles appellent au point de vue de l'accomplissement des formalités hypothécaires et de la perception de la taxe et des salaires.

Trois catégories de cessions sont envisagées, savoir :
1° Les cessions à des sinistrés;
2° Les cessions à des non-sinistrés autres que les offices publics d'habitations à bon marché;
3° Les cessions à des offices publics d'habitations à bon marché.
I. - Cessions à des sinistrés.

I. - MODALITES :

Les cessions sont consenties en paiement partiel ou total des indemnités de dommages de guerre.

Pour déterminer dans quelle mesure l'indemnité due à l'acquéreur sinistré se trouve réglée par la remise de l'immeuble, il est établi une « valeur de règlement » de cet immeuble calculée selon une méthode identique à celle qui a servi à la fixation de l'indemnité. Cette « valeur de règlement » est ensuite comparée au montant de l'indemnité revenant au sinistré, en distinguant entre la fraction de cette indemnité payable immédiatement, en exécution de l'Art. 4 de la loi n° 46-2389 du 28 octobre 1946 (Instr. n° 4.775 ( annexe n° I), modifié par la loi n° 48-1488 du 25 septembre 1948 (J.C.P. 1948-III-13.616), par l'Art. 29 de la loi n° 51650 du 24 mai 1951 (« J. O. » du 30; J.C.P. 1951-III-16.161) et par l'Art. 18 de la loi n° 52 du 3 janvier 1952 (« J. O. » du 4), et celle dont le règlement est différé.

Trois cas sont alors à prévoir :

A. - La « valeur de règlement » n'excède pas le montant de l'indemnité payable immédiatement.

L'attribution de l'immeuble vaut alors, à concurrence de la, « valeur de règlement », emploi de l'indemnité et ne donne lieu à aucun payement de la part du sinistré.

B. - La « valeur de règlement » est supérieure à la fraction de l'indemnité qui peut faire l'objet d'un payement immédiat, mais n'excède pas le montant total de l'indemnité.

Comme dans le cas précédent, l'attribution de l'immeuble ne donne ouverture à aucun paiement en capital (sauf au cas ou l'immeuble cesse d'être assuré ou vient à être revendu ; v. § II, 2°). Mais le sinistré doit verser un intérêt de 2 p. 100 calculé sur la fraction de la « valeur de règlement » qui excède le montant de la partie de l'indemnité payable immédiatement. Cet intérêt cesse d'être exigible an fur et à mesure du déblocage de la fraction de l'indemnité dont le paiement est différé. En outre, en cas de retard dans les paiements qui lui incombent, le sinistré est redevable d'un intérêt moratoire de 4 p. 100 des sommes non payées.

C. - La « valeur de règlement » excède le montant de l'indemnité.

L'attribution est alors consentie moyennant, le paiement d'une soulte correspondant à la valeur vénale de la fraction de l'immeuble dont la « valeur de règlement » n'est pas couverte par l'indemnité. Cette soulte est payable, suivant le cas, soit dans un court délai variant de 1 à 6 mois sans intérêt, soit à plus long terme, moyennant un intérêt de 2 p. 100, sous forme d'annuités constantes.

Comme dans le cas précédent, le sinistré doit, le cas échéant, verser en outre, les intérêts à 2 p. 100 sur une somme égale à la fraction de l'indemnité non encore exigible ainsi que les intérêts moratoire au taux de 4 p. 100 sur les sommes non payées à l'échéance.

II. - Transcriptions des actes de cession.

1° Conservation compétente. - Les indemnités en règlement desquelles les immeubles construits par l'Etat sont abandonnés aux sinistrés ont ce caractère immobilier (art. 32 de la loi du 28 octobre 1946). Par suite, la convention passée dans les conditions prévues par la circulaire du M.R.U. constate deux opérations immobilières : la transmission d'un immeuble, d'une part, et l'extinction d'un droit immobilier, d'autre part.

Cette convention doit être transcrite, savoir : du chef de la transmission de l'immeuble à la conservation dans le ressort de laquelle se trouve cet immeuble; du chef de l'extinction de la créance immobilière, à la conservation qui a dans sa circonscription le lieu de l'assiette fictive de cette créance, c'est-à-dire l'immeuble sinistré ou, en cas de reconstruction sur un autre terrain, ce nouveau terrain auquel elle est rattachée (art. 22 de la loi du 11 octobre 1945, 12 juillet 1941, modifiée par l'art. 5 de l'ordonnance n° 45-2061 du 8 septembre 1945; v. instr. 4.700, annexe n° VI).

2° Privilège du vendeur. - Inscription d'office. - La convention type annexée à la circulaire du 5 février 1952, susvisée renferme une clause aux termes de laquelle il sera pris, le cas échéant, inscription du privilège du vendeur au profit de l'Etat pour la garantie de la soulte restant due par le cessionnaire ainsi que pour celle du remboursement de la fraction de l'indemnité dont le règlement est différé et des intérêts stipulés.

Pour ce qui est de la soulte, lorsqu'il en est dû une par le sinistré, la dette de ce dernier est constatée clans le contrat de cession; il est dès lors sans difficulté qu'elle est garantie par le privilège du vendeur et que ce privilège est conservé par la transcription du contrat.

Le privilège ainsi conservé, couvre également l'engagement pris par le sinistré d'abandonner à l'Etat la fraction de son indemnité dont le règlement est différé, au fur et à mesure qu'elle deviendra exigible, étant donné que l'on trouve réunies les conditions nécessaires, aux termes l'art. 2108, 1°, du Code civil, pour que le privilège du vendeur prenne naissance et soit conservé par la transcription, à savoir : la stipulation d'un prix, le non-paiement de tout ou partie de ce prix, la constatation dans l'acte transcrit de la créance du vendeur.

Tout d'abord, en effet, l'abandon de sa créance d'indemnité que le sinistré consent en contrepartie de l'attribution de l'immeuble n'est autre chose que le « prix » de l'immeuble.

D'autre part, les dispositions de l'Art. 4 de la loi du 28 octobre 1946 ne permettent d'opérer aucun règlement pour cette fraction et, par conséquent, interdisent d'affecter cette dernière au paiement du prix de l'immeuble. Par suite, jusqu'au déblocage, le sinistré ne peut que demeurer créancier de la fraction dont il s'agit de l'indemnité et débiteur de la part correspondante du prix.

Enfin, la convention passée entre l'Etat et le sinistré constant la survivance de la dette. La convention type, telle qu'elle a été modifiée par la nouvelle circulaire du 5 février 1952 susvisée, renferme, en effet, les dispositions suivantes au sujet du règlement des sommes dues à l'Etat, dans l'hypothèse où l'indemnité de reconstitution abandonnée par le sinistré comporte une fraction dont le règlement est différé :

« En conformité des dispositions de l'art. 9 de l'ordonnance 45-2064 du 8 septembre 1945 et de l'art. 17 de la loi du 28 octobre 1946, l'immeuble, objet des présentes est remis à M... qui l'accepte... à concurrence de la fraction de l'indemnité de reconstitution à laquelle il peut prétendre en application de la loi du 28 octobre 1946 et dont le règlement peut être opéré immédiatement..., à titre de dation en payement

« En conséquence, et par l'effet de la dation en payement ci-dessus visée, qui est formellement acceptée par l'intéressé, la fraction de l'indemnité de reconstitution due à M..., et pouvant faire l'objet d'un paiement immédiat est intégralement réglée.

« La fraction de l'indemnité de reconstitution due à M.... et dont le règlement est différé par application de l'art. 4 de la loi du 28 octobre 1946 modifié par la loi n° 48-1488 du 25 septembre 1948, par l'art. 29 de la loi n° 51-650 du 24 mai 1951 et par l'art. 18 de la loi n° 52-5 du 3 janvier 1952 sera, au fur et à mesure qu'elle deviendra exigible, imputée sur le solde de la dette de M..., envers l'Etat.

« Toutefois, les sommes restant dues, y compris la fraction de l'indemnité dont le règlement est différé, deviendront immédiatement exigibles, soit à défaut d'assurance de l'immeuble pour un montant suffisant, soit en cas de mutation à titre onéreux du dit immeuble. »

De la combinaison de ces clauses, il ressort que, dans la mesure où elle correspond à la partie de l'indemnité non encore exigible, la créance de l'Etat n'est pas éteinte. Sans doute, elle ne doit donner lieu à aucun paiement effectif tant que l'immeuble sera suffisamment assuré contre l'incendie et demeurera dans le patrimoine du sinistré, celui-ci bénéficiant d'un délai qui n'expirera qu'au fur et à mesure que la fraction de l'indemnité dont l'exigibilité était différée pourra être acceptée en paiement de la dette. Mais ce délai prend immédiatement fin lorsque l'immeuble cesse d'être assuré contre l'incendie pour une somme suffisante ou est revendu par l'attributaire ; la partie de la « valeur de règlement » qui n'a pas encore pu être compensée avec l'indemnité devient alors exigible.

L'inscription à prendre éventuellement lors de la transcription devra donc révéler à la fois, s'il y a lieu, l'exigibilité d'une somme égale au montant de la fraction de l'indemnité non encore exigible et celui de la soulte. Elle mentionnera en outre l'exigibilité de l'intérêt à 2 p. 100 et, rappellera la clause de la convention aux termes de laquelle tout retard dans les paiements incombant au sinistré donne lieu au paiement d'un intérêt moratoire de 4 p. 100,

3° Taxe hypothécaire. - En tant qu'elle constate l'extinction de la créance immobilière du sinistré, la convention passée entre ce dernier et l'Etat entre dans les prévisions du premier alinéa de l'art. 93 bis B du Code de l'Enregistrement (art. 15 de l'ordonnance n° 45-610 du 10 avril 1915) et échappe à la taxe hypothécaire.

La cession de l'immeuble au sinistré est également exonérée de cette taxe par application du troisième, alinéa du même Art. (art. II de l'ordonnance n° 45-2061 du 8 septembre 1945, Instr. n° 4700, § II). Toutefois, aux termes de cette dernière disposition, cette exonération ne peut jouer qu'à concurrence d'une somme égale au montant de la dépense de reconstitution de l'immeuble détruit ayant servi de base à la fixation de la participation financière de l'Etat. Il s'agit donc d'une exemption à la base.

Sous réserve de cette exemption, la taxe se calcule sur la valeur vénale de l'immeuble, à l'exclusion de la « valeur de règlement ».

Sans doute, dans la mesure où elle est compensée avec l'indemnité due au sinistré, la « valeur de règlement » exprime-t-elle, en droit strict, le « prix » de l'immeuble (Rappr. S II, 1°, ci-dessus) et celui-ci constitue-t-il, concurremment avec la valeur vénale, la base de la perception (Code général des Impôts, art. 643). Mais, dans les ventes d'immeubles ordinaires, le prix est déterminé en fonction de la valeur vénale de l'immeuble et indique la somme que l'acquéreur a à paver au vendeur. Au contraire, la « valeur de règlement » des immeubles construits par l'Etat en exécution de l'ordonnance du 8 septembre 1945, est fixée sans qu'il soit tenu compte de la valeur réelle; sauf circonstances exceptionnelles, le chiffre qui l'exprime sera exclusivement à établir une comparaison avec l'indemnité pour dommages de guerre dont le sinistré attributaire est créancier et, n'a pas d'autre portée. (cf. circ. 12 avril 1950 susvisée, chap. III, A - Constructions, 1°, premier alinéa; B.A. 1950-1-5.339).

Il apparaît, dans ces conditions, que la « valeur de règlement » ne saurait être considérée comme le « prix » au sens de l'Art. 843 du Code Général des Impôts et que seule dès lors la valeur vénale peut servir de base à la perception de la taxe hypothécaire.

De la combinaison de cette règle et de l'exonération à la base résultent les conséquences suivantes :

Lorsque, comme c'est généralement le cas, la valeur vénale n'excède pas le coût de la reconstruction, l'exemption est totale. Dans le cas contraire, la taxe est exigible seulement sur la fraction du montant de la valeur vénale qui excède celui de la dépense de reconstitution.

La convention type annexée à la circulaire du 5 février 1952 du Ministère de la Reconstruction et de l'Urbanisme prévoit l'indication dans l'acte de ces deux éléments de la perception (coût de la reconstitution et valeur vénale).

4° Salaire de la transcription :

a) Attribution de l'immeuble au sinistré.

En tant qu'elle constate l'attribution par l'Etat d'un immeuble au sinistré, la convention tombe sous l'application du deuxième alinéa de l'Art. 11 de l'ordonnance n° 45-2064 du 8 septembre 1945 (Instr. n° 4700, annexe n° IX) qui, par voie de référence à l'Art. 15 de l'ordonnance n° 45-610 du 10 avril 1945 (même instr., annexe n° II), réduit de moitié les salaires des Conservateurs des hypothèques. Cette rédaction n'est toutefois applicable en vertu du même texte, que jusqu'à concurrence du montant de la dépense de reconstruction de l'immeuble détruit ayant servi de base à la fixation de la participation financière de l'Etat, c'est-à-dire, en définitive, jusqu'à concurrence de la somme qui est dispensée de la taxe hypothécaire (V. § précédent).

Pour les motifs indiqués au paragraphe précédent au sujet de la liquidation de la taxe hypothécaire, le salaire se calcule sur le montant de la valeur vénale de l'immeuble et non sur la « valeur de règlement ».

Lorsque la valeur vénale n'excède pas le coût de reconstitution du bien sinistré, le salaire est liquidé pour le tout au demi-tarif.

Dans le cas contraire, qui parait devoir être exceptionnel l'excédent donne ouverture au salaire calcul au tarif normal. L'application de cette dernière règle de perception soulève une difficulté du fait de la dégressivité du tarif. Il paraît conforme au vu du texte légal, qui établit une demi-exonération à la base, que la réduction de moitié soit appliquée aux plus basses tranches jusqu'à concurrence du montant de la dépense de reconstruction et au tarif plein ensuite (V. l'exemple au n° 6 du présent paragraphe). malgré la complexité de ce mode de calcul, il ne semble pas que les Conservateurs soient autorisés à en adopter un autre, et spécialement à liquider séparément le salaire sur le montant de dépense de reconstitution, d'une part, et sur l'excédent, de l'autre.

b) Abandon par le sinistré de sa créance immobilière.

La réduction de moitié s'applique également, mais sans limitation, au salaire afférent à la partie de la convention qui constate l'extinction de la créance immobilière abandonnée par le sinistré en échange de l'immeuble, étant donné que l'attribution d'un immeuble aux sinistrés en règlement de leur droit à la participation financière de l'Etat est autorisée par l'art. 9 de l'ordonnance précitée du 8 septembre 1945, et que l'art. 11 de la même ordonnance rendu applicable aux opérations prévues par la dite ordonnance, les dispositions de l'ordonnance également précitée du 10 avril 1945 dont l'art. 15 édicte la réduction des salaires.

Pour des motifs du même ordre que ceux qui commandent d'écarter la « valeur de règlement » comme base de liquidation de la taxe et du salaire de transcription sur la première partie de la convention (V. n° 3° et 4°, a du présent paragraphe, le salaire auquel donne ouverture l'abandon de la créance du sinistré doit être liquidé, non pas sur la valeur nominale de cette créance, mais sur sa valeur estimative.

Lorsqu'aucune soulte n'a été stipulée, cette valeur est égale à la valeur vénale de l'immeuble que le sinistré se voit attribuer en contrepartie de son abandon. Si, au contraire, l'opération donne lieu au payement d'une soulte par le sinistré, la valeur estimative de la créance abandonnée est égale à la différence entre la valeur vénale de l'immeuble et le montant de la soulte.

c) Observation commune aux § a et b.

Les perceptions visées aux § a et b qui précèdent peuvent être opérées cumulativement lorsque le Conservateur a, dans le ressort de son bureau, à la fois l'immeuble cédé par l'Etat au sinistré et l'immeuble auquel se rattache la créance abandonnée en contrepartie par le sinistré à l'Etat (Rappr. n° II-1° ci-dessus).

Dans le cas contraire, chaque perception est effectuée à la Conservation qui a dans sa circonscription l'immeuble ou le droit immobilier auquel elle correspond.

5° Salaire d'inscription. - Quant au salaire correspondant à l'inscription d'office, il se liquide sur le montant de la créance garantie par le privilège du vendeur, c'est-à-dire, selon le cas, soit sur la fraction de l'indemnité abandonnée par le sinistré qui n'est pas encore exigible, soit sur le montant de la soulte, soit encore sur le total de ces deux éléments lorsqu'ils coexistent. »

Le salaire subit la réduction de moitié dans la mesure où la créance faisant l'objet de l'inscription correspond à la fraction de la somme globale mise à la charge du sinistré (indemnité abandonnée augmentée, le cas échéant, de la soulte) qui n'excède pas le coût de la reconstitution du bien sinistré, observation faite que cette dépense, qui forme la base du calcul de l'indemnité pour dommages de guerre, s'impute d'abord sur la partie de la « valeur de règlement » compensée avec cette indemnité et ensuite seulement sur la fraction de cette même valeur correspondant à la soulte.

En d'autres termes, le demi-tarif est applicable dans la limite du montant de la créance qui fait l'objet de l'inscription, à une somme égale à la différence entre le montant de la dépense de reconstitution et celui des sommes qui ne donnent pas lieu à inscription d'office (indemnité ou fraction d'indemnité immédiatement exigible augmentée, le cas échéant, de la soulte payée comptant). Le surplus de la somme pour laquelle il est pris inscription donne ouverture au tarif plein (V. l'exemple au § suivant).

6° Exemple. -- Un exemple fera mieux comprendre la portée des explications qui précèdent,.

-. Soit un immeuble dont la « valeur de règlement, » est de 50 millions et la valeur vénale de 40 millions. Il est attribué à un sinistré contre l'abandon d'une créance de dommages de guerre de 30 millions, immédiatement exigible à concurrence de 25 millions. Le coût de reconstitution du bien sinistré s'élève à 35 millions. Il est stipulé une soulte de 16 millions payable à terme.

a) Inscription d'office. - Il devra être pris inscription d'office pour sûreté de la somme de 21 millions en principal représentant le montant de la fraction de l'indemnité de dommages de guerre dont le paiement est différé (5 millions) et celui de la soulte (16 millions) ainsi que pour sûreté des intérêts à 2 p. 100 dont la somme de 21 millions est productive, et des intérêts moratoires éventuellement exigibles en cas de retard dans les paiements.

b) Taxe hypothécaire. - Somme imposable, sauf exonération de base : 40 millions (valeur vénale).

Jusqu'à concurrence de 35 millions (coût de reconstitution) : exonération.

Sur le surplus soit 5 millions à 0,70 p. 100 35.000

c) Salaire de transcription sur l'attribution de l'immeuble au sinistré :

Base de liquidation : 40 millions (valeur vénale).

Jusqu'à concurrence de 35 millions, coût de reconstitution : demi-salaire 11.580

Sur le surplus, soit 5 millions : plein salaire 0,06 p. 100. 3.000

Total 14.580

d) Salaire de transcription sur l'abandon de la créance :

Base de liquidation : valeur estimative de la créance, soit 40 millions (valeur vénale de l'immeuble) - 16 millions (soulte) = 24 millions.

Demi-salaire sur 24 millions 8.280

e) Salaire d'inscription : base de liquidation : Montant, de la créance garantie par l'inscription d'office, soit. 5 millions (indemnité dont le payement est différé) + 16 millions (soulte) = 21 millions.

Base de demi-salaire : 35 millions (coût de reconstitution) - 25 millions (fraction de la créance d'indemnité immédiatement exigible) = 10 millions.

Demi-salaire sur 10 millions 2.040

Plein salaire sur le surplus, soit, 11 millions à 0,03 p. 100 3.300

Total 5.340

Ch. II. - CESSION A DES NON-SINISTRES

La circulaire du M.R.U. envisage également la cession des immeubles en cause soit à des offices publics d'habitation à bon marché, soit à des particuliers ou des collectivités privées non sinistrés. Du point de vue des Conservateurs des hypothèques, il n'y a lieu de distinguer entre ces deux catégories de cessionnaires qu'en ce qui concerne la dispense de taxe hypothécaire dont peuvent bénéficier les offices publics d'habitation à bon marché, par application de l'Art. 22 de la loi du 30 décembre 1928 (art. 507 du Code de l'Enregistrement, art. 1003 du Code Général des Impôts), lorsque l'acquisition a été déclarée d'utilité publique par un arrêté préfectoral.

Sous cette réserve, toutes les cessions consenties aux diverses catégories de non-sinistrés obéissent aux mêmes règles.

Lorsque le payement du prix de cession est opéré par imputation sur des droits à indemnité acquis par un non sinistré, ce dernier se trouve substitué au sinistré cédant des droits et l'opération s'effectue selon les modalités prévues pour la cession à des sinistrés.

Dans le cas contraire, on se trouve en présence des ventes ordinaires auxquelles le régime de droit commun est applicable.