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Art. 174 ETATS HYPOTHECAIRES. Convention d'exonération de responsabilité passée
entre le propriétaire d'une mine et celui de la superficie. I. - Le propriétaire d'une mine qui a conclu avec le propriétaire de la superficie une convention l'exonérant de sa responsabilité pour les dommages que pourra causer à la surface l'exploitation normale de la mine, est fondé à opposer cette convention, régulièrement transcrite, à un cessionnaire de la superficie. II. - Le propriétaire de la superficie d'une mine qui a cédé son droit, en précisant qu'à sa connaissance l'immeuble cédé n'avait pas fait l'objet d'une convention d'exonération de responsabilité, doit garantir son acquéreur contre l'éviction dont celui-ci vient à être victime lorsqu'à la suite de dommages causés à l'immeuble par l'exploitation de la mine, cet acquéreur se voit opposer par l'exploitant de la mine une convention d'exonération conclue avec un précédent propriétaire. La réparation à laquelle l'acquéreur a droit est
égale à la diminution de valeur résultant de l'existence
de la convention d'exonération, appréciée à
l'époque de l'éviction, c'est-à-dire au jour où
la convention d'exonération est opposée par l'exploitant
de la mine. L'acquéreur peut en outre se faire indemniser du préjudice
que lui fait subir l'inexécution partielle du contrat. III. - La responsabilité des conservateurs des hypothèques
n'existe pas seulement à l'égard des personnes qui ont recours
à leurs offices, mais aussi à l'égard de celles qui
ont subi un préjudice du fait de leurs omissions. En conséquence, un conservateur qui, dans un état sur transcription, a omis la transcription d'une convention d'exonération intéressant l'immeuble vendu, doit garantir non seulement le vendeur de la condamnation qui peut être prononcée contre lui au profit de son propre acquéreur évincé, mais encore l'acquéreur qui, ayant revendu l'immeuble en cause avant l'éviction, vient à être condamné comme vendeur à la garantie de cette éviction au profit de son propre acquéreur. Saint-Etienne, 15 avril 1953. Attendu que, suivant acte reçu Aymard, notaire à Aurec-sur-Loire, en date du 27 septembre 1948, les époux Aulagne ont vendu à Thomas un tènement d'immeubles situé à Saint-Etienne, rue de l'Eternité, comprenant trois corps de bâtiments en mauvais état moyennant le prix principal de 380.000 francs. Attendu que, par exploit du 2 mars 1951, Thomas a fait assigner devant le Tribunal les époux Aulagne aux fins, dame Aulagne en tant que de besoin assistée et autorisée de son mari de s'entendre condamner à payer à Thomas : 1° la somme de 143.849 francs montant de réparations effectuées dans l'immeuble vendu; 2° celle de 500.000 francs à titre de dommages-intérêts pour la moins-value donnée à l'immeuble, en exposant qu'il est dit, dans l'acte du 27 novembre 1948, que les mariés Aulagne vendeurs, n'ont passé personnellement aucun traité d'exonération avec la Compagnie des Mines concessionnaires de l'exploitation tréfoncière ayant pour but de l'exonérer de tout recours contre elle pour dégâts et détériorations survenues ou à survenir aux bâtiments et qu'à leur connaissance il n'a pas été fait de traité de semblable nature par les précédents propriétaires ; que, quelque, temps après son acquisition, des dégâts ayant été occasionnés à l'immeuble par des mouvements du sol, il s'adresse aux Houillères du Bassin de la Loire pour leur demander de faire effectuer les réparations nécessaires ; que les Houillères lui répondirent qu'un traité d'exonération existait. Attendu que les époux Aulagne ont conclu au rejet de cette demande
et pour le cas où elle serait jugée justifiée, ont
appelé en garantie Vve Beal, de qui ils avaient eux-mêmes
acquis l'immeuble, suivant acte reçu Vial, notaire à Firminy
et Germain de Montauzan, notaire à Saint-Etienne, en date du 30
décembre 1942, dame Beal ayant elle-même déclaré
dans cet acte qu'elle n'avait passé aucun traité avec la
Compagnie des Mines, concessionnaire, de l'exploitation tréfoncière,
ayant pour but de l'exonère de leur recours contre elle pour dégâts
ou détériorations survenus ou à survenir aux bâtiments,
et qu'à sa connaissance il n'avait pas été fait de
traité semblable par les précédents propriétaires.
Attendu que Vve Beal a conclu au principal, au rejet de l'appel en garantie
dirigé contre elle et pour le cas où cet appel en garantie
serait jugé justifié a appelé en cause Vial, notaire,
entendant faire dire que si une responsabilité peut être
retenue ce doit être celle de Vial en raison des lacunes et, omissions
contenues dans la réquisition d'état de transcription faite
par ce notaire. Attendu que Vial a conclu à sa mise hors de cause, et s'est porté
reconventionnellement demandeur contre Vve Béal en paiement de
la somme de 50.000 francs de dommages-intérêts pour procédure
abusive. Attendu que le Tribunal, après avoir constaté qu'il résulte des éléments de la cause que Vial, notaire, le 26 janvier 1943, a requis le Conservateur des Hypothèques de Saint-Etienne, de lui délivrer l'état des inscriptions prises depuis le 1er août 1929 et à toutes dates pour celles dispensées de renouvellement et non rayées ni périmées au jour de la réquisition contre Marie Peyre, Vve Béal venderesse, Jean-Baptiste Peyre, Marie Matrat décédée à Saint-Etienne le 17 août 1941, Prosper Peyre, décédé à Saint-Etienne le 24 mars 1935, veuf de Matrat, Marie-Bénédicte Bénédicte Matrat, décédée à Saint-Etienne le 7 mai 1927, épouse de Prosper-Pierre Peyre et Matrat Jean-Baptiste précédents propriétaires, et l'état des transcriptions d'actes ou jugements emportant dépossession quelconque ; que l'état délivré par le Conservateur des Hypothèques ne révèle qu'une transcription en date du 16 janvier 1914 étrangère au procès actuel ; que la convention au vu de laquelle Thomas s'est porté demandeur contre ses vendeurs : 1° de la somme de 143.849 francs montant de réparations qu'il a effectuées dans son immeuble, et 2° de la somme; de 500.000 francs à titre de dommages-intérêts pour la moins value donnée à l'immeuble, est intervenue le 12 juillet 1839, entre le Directeur des Mines de Houilles du Treuil agissant en cette qualité comme se portant fort pour les concessionnaires du Treuil, d'une part, et Jean-Baptiste Matrat, propriétaire d'une maison sise à Saint-Etienne.; rue de l'Eternité, comme transaction au procès à naître et a été transcrit le 22 avril 1885, a décidé de surseoir à statuer jusqu'à mise en cause par la partie la plus diligente et des Houillères du Bassin de la Loire et du Conservateur des hypothèques de Saint-Etienne. Qu'il est précisé aux motifs de ce jugement que, pour qu'une
discussion utile puisse s'instaurer entre les parties en cause, il importe
tout d'abord de déterminer la portée de la convention du
12 juillet 1839 entre Thomas, propriétaire actuel de trois corps
de bâtiments dont l'un en façade sur la rue de l'Eternité,
n° 49 et les Houillères du Bassin de la Loire, qui entendraient
s'en prévaloir comme étant aux droits des concessionnaires
du Treuil et de rechercher pourquoi l'état délivré
par le conservateur des Hypothèques de Saint-Etienne, le 26 janvier
1943, sur réquisition de Vial, notaire, ne fait pas mention de
la transcription du 22 avril 1885. Attendu qu'en exécution de ce jugement Thomas a appelé
en cause les Houillères du Bassin de la Loire et, Calmel, Conservateur
des Hypothèques, en exercice le 26 janvier 1943. Attendu que les mariés Aulagne persistent au principal à
conclure au rejet de la demande de Thomas et, par conclusions du 29 janvier
1953. pour le cas où le tribunal croirait devoir les maintenir
en cause, demandent au Tribunal de dire que Vial, notaire, et Calmel seront
conjointement et solidairement, ou celui que le tribunal jugera responsable,
tenus de les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient
intervenir contre eux, en capital, intérêts et frais. Attendu que, par conclusions du 29 déc. 1952, Thomas persiste
dans sa demande contre les mariés Aulagne, en indiquant dans les
motifs de ses conclusions qu'il ne connaît que ses vendeurs, les
mariés Aulagne qui, conformément aux dispositions de l'Art.
1625 du Code Civil lui doivent la garantie et la possession paisible de
la chose vendue. Sur le traité d'exonération : Attendu qu'il est constant que les Houillères du Bassin de la
Loire peuvent opposer à Thomas la convention du 12 juillet 1839,
ci-dessus visée transcrite au bureau des Hypothèques de
Saint-Etienne le 22 avril 1885 dans le volume 907 sous le numéro
74; que les Houillères du Bassin de la Loire ne peuvent être
tenues comme responsables de l'ignorance par Thomas de l'existence de
la clause d'irresponsabilité, la publicité requise par la
loi ayant été effectuée en temps voulu aux frais
et par les soins des concessionnaires du Treuil, aux droits de qui se
trouvent les Houillères du Bassin de la Loire. Sur l'état délivré par Calmel, Conservateur des
hypothèques, le 26 janvier 1943 : Attendu qu'il est également établi que c'est à tort.
que Calmel n'a pas fait figurer sur cet état la transcription du
22 avril 1885, au vu de la réquisition de Vial, notaire. Sur la demande de Thomas contre les mariés Aulagne en paiement de la somme de 143.849 francs, montant de réparations effectuées dans l'immeuble vendu et de la somme de 500.000 francs à titre de dommages-intérêts pour la moins-value donnée à l'immeuble. Attendu que l'ignorance par Thomas de l'existence de la convention du 12 juillet 1839 ne peut être imputée à faute aux mariés Aulagne, qui personnellement, n'ayant passé aucun traité d'exonération avec la compagnie des Mines concessionnaires de l'exploitation tréfoncière, se trouvaient dans la même ignorance que Thomas au moment de la vente et avaient reçu les mêmes assurances de leur vendeur, Vve Beal, qui personnellement, n'ayant passé aucun traité d'exonération avec la Compagnie des Mines concessionnaires de l'exploitation tréfoncière, n'avait non plus pas connaissance en 1942 d'une convention intervenue en 1829 et transcrite en 1885. Attendu que Thomas l'a d'ailleurs implicitement admis en demandant dans
ses dernières conclusions du 29 décembre 1952, que soit
fait application au mariés Aulagne de l'Art. 1625 du Code Civil.
Attendu que le traité d'exonération opposable à Thomas permet à Thomas de se dire partiellement évincé; qu'il est, en effet, de jurisprudence que les conditions de l'éviction sont au nombre; de trois : 1° il faut que le trouble résulte d'un droit invoqué en justice par un tiers, ce qui est bien le cas en l'espèce; 2° il faut que le droit invoqué en justice ait son origine dans un fait antérieur à la vente; 3° il faut encore qu'il s'agisse de charges inconnues de l'acheteur au moment de l'acquisition. Attendu qu'il est également constant que la bonne foi du vendeur est sans influence sur l'existence de la garantie d'éviction; que Thomas n'a pas acheter à ses risques et périls en ce qui concerne les dégâts miniers, s'étant fait, au contraire, préciser par le vendeur qu'à sa connaissance il n'y avait pas de traité d'exonération du concessionnaire de l'exploitation tréfoncière. Attendu qu'au cas de maintien de la vente après éviction partielle. la fixation de l'indemnité doit se faire d'une manière spéciale en application des Art.s 1637 et 1638 du Code Civil; que l'acheteur pouvant recevoir une réparation calculée d'après la perte réelle que lui cause l'éviction et exiger du vendeur une indemnité correspondant à la diminution de valeur et appréciée au moment de l'éviction. Qu'il est également constant qu'il ne doit toucher qu'une somme égale à la valeur qu'avait, au moment de l'éviction, la partie de la chose dont il a été évincé et non une portion du prix de vente correspondant la portion de la chose qui lui a été retirée ; mais peut prétendre à réparation de tout préjudice que lui fait subir l'inexécution partielle du contrat ; même en cas de bonne foi du vendeur, et ce, en application de l'Art. 1639 du Code Civil (en ce sens : Planiol et Ripert, tome X, n° 99 et suivants). Attendu qu'en la cause, l'éviction doit s'apprécier au moment où les Houillères du Bassin de la Loire ont opposé en justice à Thomas le traité d'exonération, soit à l'heure actuelle. Attendu que le Tribunal possède précisions suffisantes pour arbitrer la diminution de valeur de l'immeuble, tel qu'il se comportait au moment de la vente, résultant de l'exploitation tréfoncière et tous autres éléments de préjudice que fait apparaître la découverte du traité d'exonération. Sur l'appel en garantie des mariés Aulagne contre Calmel et contre Vial, notaire : Attendu que l'appel en garantie des mariés Aulagne contre Calmel, Conservateur des hypothèques, est justifiée; qu'il est, en effet, constant que l'omission de la transcription de 1885 dans l'état délivré par Calmel a causé aux mariés Aulagne un préjudice par elle-même ; que l'action introduite contre eux par Thomas a été reconnue fondée; et que la responsabilité des Conservateurs des Hypothèques n'existe pas seulement à l'égard des personnes qui ont recours à leurs offices mais aussi à l'égard de celles qui ont subi un préjudice du fait de leurs omissions. Attendu que l'appel en garantie des mariés Aulagne contre Vial n'est pas justifié, la réquisition de Vial du 26 janvier 1943 devant normalement faire apparaître la transcription de 1885. Sur l'appel en garantie des mariés Aulagne contre Vve Béal et sur l'appel en garantie de Vve Béal contre Vial, notaire : Attendu que l'appel en garantie des mariés Aulagne contre leur vendeur n'est plus maintenu par les dernières conclusions des mariés Aulagne du 28 janvier 1953 ; que l'appel en garantie de Veuve Beal contre, Vial apparaît dès lors sont objet. Sur la demande reconventionnelle de Vial contre Vve Béal pour procédure abusive. Attendu que, compte tenu de difficultés juridiques dans la présente
instance, il ne peut être constaté que Vve Béal, elle-même
appelée en garantie et non demanderesse au principal, a agi avec
légèreté en mettant en cause Vial ; qu'il convient,
en conséquence, de rejeter comme non justifiée la demande
de Vial contre Vve Beal en paiement de dommages-intérêts
pour procédure abusive. Par ces motifs : Le Tribunal, jugeant publiquement, contradictoirement, en matière ordinaire et premier ressort, après débats et délibéré, le Ministère Public entendu. Sans s'arrêter ni avoir égard à toutes autres fins ou conclusions qui sont rejetées comme non justifiées. Met hors de cause et sans dépens les Houillères du Bassin de la Loire, Vve Beal et Vial, et le Conservateur des hypothèques d'abord mis en cause. Statuant sur la demande de Thomas, contre les mariés Aulagne condamne les mariés Aulagne à payer à Thomas la somme de 200.000 francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'éviction partielle. Condamne les mariés Aulagne aux dépens y compris ceux des appels en garantie. Statuant sur l'appel en garantie des mariés Aulagne contre Calmel. Dit que Calmel sera tenu de relever et garantir les mariés Aulagne des condamnations prononcées contre eux à la demande de Thomas dans la présente instance en principal, intérêts et frais. Condamne Calmel aux dépens. Observations. - I. - La convention par laquelle le propriétaire de la superficie d'une mine s'est engagé envers le propriétaire de la mine à ne réclamer aucune indemnité pour les dommages que pourra causer à la surface l'exploitation régulière de la mine, appelée « Traité d'affranchissement de responsabilité », n'est autre chose qu'une renonciation à l'un des attributs du droit de superficie (Cass. 12 décembre 1899, D.P. 1900, I. 361). Une telle convention entraîne démembrement de la propriété
superficiaire et constitution d'un droit réel au profit du propriétaire
de la mine. Dès lors, lorsqu'elle a été transcrite,
elle est opposable « ipso facto », aux acquéreurs successifs
de la superficie. II. - Ainsi que le rappelle le Tribunal, il y a éviction, dont le vendeur doit garantie à l'acquéreur en exécution de l'art. 1626 du Code Civil, lorsque sont réunies les trois conditions suivantes : 1° exercice d'un droit invoqué par un tiers à l'encontre de l'acquéreur; 2° origine de ce droit dans un fait antérieur à l'acquisition; 3° lorsqu'il s'agit d'une charge telle qu'un droit réel grevant l'immeuble, ignorance de cette charge par l'acquéreur. (Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil, tome X, n° 99.) Or tel est le cas, en particulier, lorsque le propriétaire de la superficie d'une mine, dont l'immeuble a subi des dommages du fait le l'exploitation régulière de la mine, se voit opposer un traité passé avec un précédent propriétaire de la superficie, alors que, lors de l'acquisition de la superficie par le propriétaire actuel, son vendeur, non seulement ne lui a pas fait connaître l'existence de ce traité qui restreignait le droit cédé, mais a, au contraire déclaré explicitement qu'aucun traité de cette nature n'avait été conclu à sa connaissance. En l'espèce, par conséquent le Tribunal ne pouvait qu'accueillir
comme il l'a fait la demande de Thomas contre les époux Aulagne.
Pour ce qui concerne la détermination du montant de l'indemnité
à accorder à l'acquéreur partiellement évincé,
le jugement fait application des art. 1637 et 1639 du Code Civil. III. - Dans l'espèce, lors de la transcription de la vente Aulagne-Thomas
du 27 septembre 1948, l'état sur transcription n'avait été
requis que du chef des vendeurs. La transcription de la convention d'exonération
conclue avec un précédent propriétaire n'avait pu
dès lors être révélée. Mais au moment de la transcription de la précédente vente
du 30 décembre 1942, par laquelle les époux Aulagne avaient
acquis l'immeuble en cause, la réquisition avait visé les
anciens propriétaires et, parmi eux, celui qui avait passé
avec l'exploitant de la mine la convention d'exonération transcrite.
La transcription avait alors été omise dans l'état.
Dans cette situation on était amené à se demander
si la garantie conférée par un état sur transcription
était limitée aux actions intéressant l'exécution
de la vente sur laquelle l'état était délivré
ou si elle pouvait au contraire être invoquée à l'occasion
de mutations ultérieures. Notre collègue avait pour sa défense conclu dans le sens
du premier terme de l'alternative. Cette thèse n'avait malheureusement que fort peu de chances de
triompher étant donné qu'elle est en opposition avec la
jurisprudence de la Cour de Cassation. Un arrêt du 16 novembre 1898
(Journ. Cass., art. 5022, Rev. hyp., 2012; Jacquet, Traité des
états, n° 214, Chambaz et Masounabe, n° 1491-1°) a,
en effet, jugé que la responsabilité du conservateur, au
cas d'omission dans un état ne découle pas d'un contrat
mais a sa source dans un manquement à une obligation professionnelle
et que, par suite, le Conservateur est responsable, non seulement envers
le requérant, mais, encore envers toute personne lésée.
C'est à cette jurisprudence que s'est rallié le jugement
en décidant que « la responsabilité du Conservateur
des Hypothèques n'existe pas seulement à l'égard
des personnes qui ont recours à leurs offices, mais aussi à
l'égard de celles qui ont subi un préjudice du fait de leurs
omissions ». Ayant pris cette position de principe, le Tribunal ne pouvait dès
lors que retenir la responsabilité de notre collègue. Annoter : C.M.L., n°1491-1°, Jacquet, Traité des état, n° 214. |