ART 249

REFORME HYPOTHECAIRE.

(Réponse ministérielle du 13 octobre 1955)

Question. n° 17.145. - M. Briot attire l'attention de M. le Secrétaire d'Etat aux Finances et aux Affaires Economiques sur la réforme de la publicité foncière. En effet, cette réforme présente une grave lacune, le défaut de publicité des dispositions pour cause de mort. De ce fait, l'acquéreur d'une propriété après décès demeurera dans l'incertitude de la validité de son titre de propriété pendant trente ans, si un testament vient à être découvert pendant ce délai. Il lui demande quelles mesures il compte prendre pour remédier à cet état de choses. (Question du 21 juin 1955.)

Réponse. - Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la. publicité foncière, renferme une série de mesures, nouvelles pour la plupart, tendant à assurer la publication de toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers, quels que soient le nombre et la qualité des successibles. C'est ainsi que les articles 28 (3°), 29 et 33 prévoient, notamment, que, dans le délai de six mois à partir du décès, toute transmission ou constitution de droits de cette nature doit être constatée par une attestation notariée, elle-même soumise à la publicité obligatoire dans le délai de quatre mois, à compter du jour où le notaire est requis (art. 28, 3° et 33, A). L'article 32, 2° alinéa, va plus loin encore, d'une part, en faisant une obligation aux notaires de faire publier les attestations par décès lorsqu'ils sont requis par les successibles de les établir, et d'autre part, en leur interdisant pratiquement d'établir un acte concernant la dévolution de tout ou partie d'une succession, s'il ne leur est pas justifié qu'une attestation notariée de transmission par décès des immeubles a été antérieurement publiée ou si le requérant ne les charge pas, en même temps, d'établir la dite attestation. Enfin, en cas de modification postérieurement à la publication d'une attestation, de la dévolution d'une succession, par exemple en cas de découverte d'un testament, une attestation rectificative doit être publiée (décret du 4 janvier 1955, art. 29, 2° alinéa), un notaire étant obligatoirement requis de l'établir dans les six mois de l'événement modifiant. la dévolution (même décret, art. 33 A, 2° alinéa). Il paraît difficile de faire davantage pour assurer la publicité des transmissions de droits par décès, et, notamment, des dévolutions testamentaires.

Quant à l'incertitude dans laquelle se trouvera un propriétaire ayant acquis un immeuble après décès, elle pose non point une question de publicité, mais un problème de preuve.

Ce propriétaire se trouvera dans la situation de tout acquéreur d'immeuble, du fait qu'il n'existe pas de preuve préconstituée du droit de propriété et que seuls les tribunaux sont qualifiés pour apprécier, d'après les titres ou les circonstances, quel est le véritable propriétaire d'un immeuble.

En effet, en droit français, la publicité n'a pas d'autre fonction que de compléter, à l'égard des tiers, la règle de la relativité des contrats sans pouvoir couvrir le défaut de droit. Dans le cas, envisagé par l'honorable parlementaire, de la découverte d'un testament postérieurement à la vente d'un immeuble successoral, les tribunaux admettent la validité des actes de disposition accomplis à titre onéreux par l'héritier apparent, à la condition que l'acquéreur ait été de bonne foi et qu'il y ait eu erreur commune et invincible, c'est-à-dire croyance générale que l'aliénateur était vraiment propriétaire. (J.O., Déb. parl. A.N., 13 octobre 1955, p. 5.069).

Annoter : C.M.L., 2° éd., n° 762 (feuilles vertes).