ARTICLE 287

ETATS HYPOTHECAIRES.

Etats sur transcription.
I. - Immeubles ayant mêmes désignations cadastrales que l'immeuble vendu. - Omission. - Faute du Conservateur.
II. - Réparation du préjudice : a) Evaluation au jour de la réparation ; b) Exclusion des frais des actes établis avant la délivrance de l'état incomplet.

SOMMAIRE.

I. - Le vendeur qui ne peut mettre son acquéreur en possession de l'immeuble qu'il lui a vendu, parce qu'il n'en était pas propriétaire, lui doit une indemnité réparatrice de l'entier préjudice subi et dont le montant, outre le remboursement du prix et des frais, ne peut pas être inférieure à la plus-value prise par l'immeuble en cause depuis le jour de la vente.

II. - Le notaire chargé de vendre un immeuble est tenu de s'assurer que cet immeuble se trouve bien dans le patrimoine du vendeur. Il commet dès lors une faute en s'abstenant de requérir un état des transcriptions, avant la vente.

Toutefois, s'il a requis cet état au moment de la transcription, il doit être garanti des conséquences de sa faute par le Conservateur qui a délivré un état négatif, pour tout ce qui est postérieur à la transcription. Son offre de rembourser les frais exposés avant cette formalité constitue dès lors un moyen suffisant de libération.

III. - L'identité de l'immeuble qui a fait l'objet de deux ventes successives est suffisamment établie lorsque, dans les deux actes, l'immeuble vendu est désigné par les mêmes numéros cadastraux, bien que dans l'un des actes ait été employée l'expression " paraissant figurer " qui laisse un doute sur l'exactitude de ce renseignement, et bien que, d'autre part, la désignation des immeubles dans les deux actes successifs ait différé en ce qui concerne tant le nom de la rue que la superficie du terrain et que l'existence d'une tonne en maçonnerie dont il n'est fait état que dans l'un des deux actes.

Le Conservateur qui, dans une telle situation, délivre sur la transcription de la seconde vente un état négatif, alors que la première a été antérieurement transcrite, commet une faute qui engage sa responsabilité.

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE CLERMONT-FERRAND DU 22 DECEMBRE 1954.

Le Tribunal,

Attendu que sur le cahier des charges dressé le 11 mars 1947 par M. Pierre D.... notaire à C..., à la requête des héritiers de dame C..., veuve S..., M..., se rendait adjudicataire, suivant procès-verbal du même notaire, en date du 1er avril 1947, transcrit à la Conservation des Hypothèques de C..., en date du 16 juillet 1947, volume 1422, numéro 39, et moyennant le prix principal de 80.000 francs, d'une parcelle de terrain en nature de jardin, sise en ladite ville, boulevard Loucheur, d'une superficie d'environ 1.700 m2, cadastrée sous les numéros 585 et 587 de la section K, ensemble la tonne la maçonnerie y édifiée, ledit immeuble formant le neuvième lot des immeubles mis en vente comme provenant de la succession de dame C..., veuve S... ;

Attendu que, dans le courant de l'année 1951, M..., au moment d'utiliser le terrain à lui adjugé, pour y faire construire un atelier de serrurerie et une maison, apprenait que cet immeuble avait été, antérieurement à l'adjudication, vendu à un tiers ;

Qu'en effet, il était révélé que, suivant acte reçu le 29 décembre 1944 par M° Louis D..., notaire à M..., transcrit à la Conservation des Hypothèques de C..., le 12 février 1945, volume 1408, numéro 53, veuve S... avait vendu ledit immeuble à un sieur M... ;

Attendu que M... a fait assigner devant le Tribunal de céans, suivant divers exploits, les héritiers de veuve S... pour s'entendre, ces derniers, déclarés tenus de le mettre en possession de l'immeuble litigieux, de lui en assurer la libre et paisible jouissance et, à défaut par eux de ce faire, de rembourser le prix, ainsi que les frais et intérêts, de lui verser une indemnité représentative de la plus-value prise par la propriété depuis la date d'acquisition, cette plus-value étant estimée au besoin à dire d'expert, et de lui payer, en outre, à titre de dommages-intérêts complémentaires pour privation de jouissance et de revenus, la somme de 100.000 francs.

Attendu que les héritiers S..., dont la bonne foi est hors de débat, la vente de 1944 ayant été consentie à leur insu par leur auteur, veuve S..., au sieur M..., déclarent s'en remettre à. justice sur le mérite de l'action de M...

Qu'ils demandent, pour le cas où cette action serait accueillie, qu'il leur soit donné acte de ce qu'ils sont prêts à restituer toutes sommes qui auraient pu être reçues par eux comme prix de l'immeuble adjugé suivant procès-verbal du 1er avril 1947 ;

Que, suivant exploits en date des 19 mai et 22 août 1952, ils ont fait assigner M° Pierre D..., notaire, en intervention forcée pour voir dire que, le cas échéant, il sera tenu de les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux an profit de M..., et ce, à raison de la faute par lui commise en procédant à l'adjudication d'un immeuble qui ne se trouvait pas dans la succession de veuve S... ;

Que de son côté, M° Pierre D..., qui demande acte de ce qu'il offre le remboursement des frais exposés jusqu'à la demande sur transcription de l'adjudication du 1er avril 1947, a, suivant exploit en date du 23 septembre 1952, appelé en cause T..., Conservateur des Hypothèques à C..., à l'époque de ladite adjudication ; pour voir dire qu'il devra le garantir des condamnations qui pourraient le frapper, et ce, à raison de la faute commise par ledit T... en délivrant le 16 juillet 1947 un certificat négatif général sur formalités hypothécaires ;

Attendu que T... conteste le bien-fondé de la demande en garantie formée contre lui mais que subsidiairement toutefois et pour le cas où sa responsabilité serait retenue partiellement et même entièrement, il requiert le Tribunal de dire qu'elle ne pourrait porter que sur les intérêts du prix de 80.000 francs, à compter du 26 avril 1947 ;

Sur la demande principale :

Attendu que, suivant les dispositions des articles 1625, 1136, 1626, 1630, 1633 et 1149 du Code Civil, M... est fondé à demander aux héritiers S... qui, bien que de bonne foi, ne peuvent à raison de la vente intervenue le 29 décembre 1945 le mettre en possession et lui assurer la libre et paisible jouissance de l'immeuble litigieux, une indemnité réparatoire de l'entier préjudice subi et dont le montant, outre le remboursement du prix et des frais, ne peut être inférieur à la plus-value prise par ledit immeuble depuis le 1er avril 1947, date de l'adjudication ;

Qu'il convient, tout en donnant acte aux héritiers S... de ce qu'ils offrent le remboursement du prix, d'ordonner l'expertise subsidiairement sollicitée par M... à l'effet d'évaluer la plus-value prise par l'immeuble dont s'agit depuis l'adjudication, ainsi que tous autres avenants du préjudice, s'il échet.

Sur la demande en garantie formée par les héritiers S... contre M Pierre D... et sur la demande en garantie de ce dernier contre T... ;

Attendu que les notaires, en dehors des responsabilités spéciales qui leur sont imposées par l'article 68 de la loi du 25 ventôse, an II, sont soumis aux règles du droit commun et doivent répondre des fautes dommageables par eux commises dans l'exercice de leur profession ;

Que leur responsabilité peut donc se trouver engagée envers toute personne à qui leur faute a causé un préjudice et que cette faute peut résulter aux termes de l'article 1383 du Code Civil, non seulement de leur fait, mais encore de leur négligence ou de leur imprudence, abstraction faite de toute idée de dol ou de fraude ;

rues que la contenance (2.400 m2 dans la première vente, 1.700 m2 dans la deuxième), que la description (la première vente faisait état d'une tonne de maçonnerie, non spécifiée dans la deuxième) ;

Qu'il mentionne qu'aucun confin complémentaire n'était donné dans les contrats.

Qu'il reconnaît cependant qu'il y avait identité entre les numéros cadastraux, mais qu'il relève toutefois que dans la première vente était employée l'expression " paraissant figurer ", ce qui, dans sa prétention, laissait subsister un doute sur l'exactitude du renseignement ;

Attendu que si l'on retient que le régime des transcriptions est fondé, non sur l'identité des immeubles, mais sur celle des personnes, il apparaît que les désignations qui figuraient dans les réquisitions à fin de délivrance d'état sur transcription étaient suffisantes, alors qu'elles contenaient tous les éléments prescrits par l'article 2148 du Code Civil ;

Qu'il appartenait au besoin à T..., s'il s'estimait insuffisamment informé, de provoquer des éclaircissements complémentaires;

Qu'en délivrant un certificat négatif applicable à tous les immeubles appartenant aux héritiers S... sur les communes d'A... et de C..., il a commis une faute qui engage sa responsabilité, dès lors que l'immeuble litigieux n'était plus dans la succession de veuve S... ;

Attendu que subsidiairement T... fait plaider que sa responsabilité ne saurait dépasser les intérêts du prix de 80.000 francs, à compter du 26 avril 1947 ;

Mais attendu que T... doit garantie pour toutes les conséquences qu'a entraînées sa faute ;

Que cette garantie doit être substituée à celle du notaire, sous réserve de l'offre faite par ce dernier ;

Vu l'article 130 du Code de procédure civile pour les dépens.

Par ces motifs :

La loi, statuant contradictoirement en audience publique, matière ordinaire et premier ressort ;

En la forme reçoit M... en son action principale contre les héritiers S..., ceux-ci en leur demande en garantie contre M Pierre D... et ce dernier en sa demande en garantie contre T... ;

Donne acte aux héritiers S... de ce qu'ils s'en remettent à droit sur le mérite de la demande de M... ;

Leur donne acte de ce qu'ils sont prêts à restituer toutes sommes qui auraient pu être perçues par eux comme prix de l'immeuble vendu le 1er avril 1947 et qui a fait l'objet de la demande de M... ;

Donne acte à M° Pierre D... de ce qu'il offre le remboursement des frais jusqu'à la demande sur transcription de la vente du 1er avril 1947, sous réserve de la restitution pour les droits d'enregistrement.

Au fond :

Dit qu'à défaut par les héritiers S... de pouvoir mettre M... en possession de l'immeuble vendu et de lui en assurer la libre et paisible jouissance, les dits héritiers sont tenus, en sus de leur offre, de restituer le prix, d'acquitter les frais et loyaux coûts d'actes et de formalités ainsi que de payer audit M... une indemnité réparatoire de l'entier préjudice subi par lui ;

Valide l'offre ci-dessus spécifiée de M Pierre D... et déclare la responsabilité de T... engagée envers ce notaire et tenue de la garantie dont cet officier ministériel est lui-même tenu envers les héritiers S... ;

Dit que la garantie de T... s'étend à toutes les conséquences dommageables de la faute qu'il a commise en délivrant, à la date du 16 juillet 1947, un certificat négatif général sur formalités hypothécaires, et qu'en conséquence, il devra relever M° Pierre D..., sous réserve de l'offre faite par celui-ci de la garantie due par ce notaire aux héritiers S... pour toutes les condamnations prononcées contre ces derniers au profit de M... ;

Avant faire droit sur le quantum des dommages et intérêts à allouer à M... ;

Ordonne une expertise, commet pour y procéder M. D..., expert à C..., lequel, serment préalablement prêté dans les formes de l'article 308 du Code de Procédure civile, aura pour mission :

De voir et visiter le terrain acquis par M..., le 1er avril 1947, de le décrire, de déterminer en se plaçant à la date de ses opérations la plus-value acquise par ce terrain, de chiffrer l'entier préjudice subi par ledit M... du fait de l'aliénation antérieure consentie au profit d'un tiers et ce, en tenant compte de tous éléments et après avoir entendu les parties en leurs dires et observations ;

Dit que cet expert qui, au cas de refus ou d'empêchement sera remplacé dans les formes prescrites par l'article 316 du Code de Procédure civile, de ses opérations et constatations dressera un rapport motivé qu'il déposera au greffe du siège, dans un délai de trois mois, à compter de sa prestation de serment.

Pour, sur ledit rapport, être ultérieurement par les parties conclu comme elles l'entendront et par le Tribunal statué comme de droit (1) ;

(1) Le rapport d'expertise a été déposé le 14 octobre 1955 et homologué par un nouveau jugement du 15 novembre 1956 qui a condamné notre collègue à payer à titre de dommages-intérêts, une somme de 1.742.000 francs. Ce jugement sera publié dans un prochain bulletin.

Condamne T... aux entiers dépens exposés à ce jour.

Observations. - 1. -- La Cour de Cassation a reconnu à plusieurs reprises, en cas d'allocation de dommages-intérêts, que la fixation de ces derniers doit assurer à la victime la réparation totale du préjudice qu'elle a subi et qu'à cet effet, l'indemnité à lui accorder doit être calculée sur la valeur du dommage, au jour du jugement ou de l'arrêt (Réq. 21 mai 1928, 2 arrêts, S. 1928-1-239; - req. 24 mars 1942, S. 1942-1-135; - com. 16 février 1954, D.P. 1954-1-534; J.C.P. 1954-II-8062, éd. 6). Spécialement, elle a décidé, dans un cas de responsabilité délictuelle, qu'un. arrêt avait légalement motivé sa décision " en tenant compte de la hausse des prix qui s'était produite depuis les opérations d'expertise pour fixer le chiffre des dommages-intérêts à allouer " (arrêt précité du 24 mars 1942). De même, elle a jugé, en matière de responsabilité contractuelle " qu'il importe d'assurer à la victime une indemnisation intégrale par le versement de l'équivalent monétaire du dommage, au jour de sa réparation " (arrêt du 16 février 1954, ég. précisé)

C'est par application de cette jurisprudence que le Tribunal a pu donner mission à l'expert de faire entrer en compte la plus-value acquise par l'immeuble litigieux depuis l'époque de la vente annulée, pour fixer le montant de l'indemnité due à l'acquéreur évincé.

La doctrine de ce jugement aura des conséquences rigoureuses pour les Conservateurs, lesquels, lorsqu'ils seront condamnés à relever les vendeurs des condamnations prononcées contre eux au profit d'acquéreurs évincés, risquent d'avoir à verser à ces derniers des indemnités considérablement plus élevées que la valeur de l'immeuble à l'époque de la vente annulée.

La position formelle prise par la Cour Suprême ne laisse cependant pas d'espoir de voir les Tribunaux renoncer à ce mode de calcul des dommages-intérêts.

II. - Dans l'espèce, le notaire avait dressé le cahier des charges et procédé à l'adjudication, sans requérir préalablement un état des transcriptions. Les frais de ces deux actes étaient déjà exposés lorsqu'a été demandé l'état sur transcription et n'auraient pas été évités si cet état avait révélé l'existence d'une vente antérieure déjà transcrite.

Il n'y avait dès lors pas de relation de cause à effet entre le dommage subi par les parties du fait de l'établissement des deux actes inutiles et l'omission commise par le Conservateur. Aussi bien, le notaire a offert de les prendre à sa charge et le Tribunal a validé cette offre.

Par contre, le Tribunal a estimé, pour tout ce qui se rapportait à des faits postérieurs à la transcription, que si le notaire devait garantie au vendeur, il devait être relevé de cette garantie par le Conservateur des Hypothèques, étant donné que, pour la période postérieure à la transcription, c'est la faute qu'a commise le Conservateur en délivrant un état sur transcription négatif qui a maintenu les intéressés dans l'ignorance de l'existence d'une première vente précédemment transcrite..

Eu égard aux circonstances de l'affaire, le partage des responsabilités ainsi opéré par le Tribunal paraît échapper à la critique.

III. - Que, pour l'identification des immeubles, sous le régime antérieur au décret du 4 janvier 1955, on ait exigé une conformité absolue dans les éléments de la désignation ou qu'on se soit rangé à l'opinion selon laquelle il suffisait d'une concordance entre certains de ses éléments (Jacquet. Traité des états, n° 56 ; J.C.P. 1946-IV-435 ; Chambaz et Masounabe, n° 1514 et suiv.), on devait reconnaître qu'il y avait identité entre deux immeubles lorsqu'ils étaient désignés par les mêmes énonciations cadastrales, lesquelles formaient déjà la base juridique de l'identification des immeubles (Jacquet, op. cit., n° 58 et 62) et que les discordances constatées dans d'autres éléments de la désignation n'étaient pas incompatibles avec cette identité.

Au cas particulier, il n'était pas contesté que les énonciations cadastrales étaient les mêmes dans les deux actes et la présomption d'identité résultant de cette concordance n'était pas sérieusement entamée par le fait que, dans l'un des actes, on avait employé la formule " paraissant figurer ". D'autre part, la discordance constatée dans le nom de la rue s'expliquait facilement par un changement de dénomination. Quant à la différence de contenance, laquelle était plus faible dans le second acte que dans le premier, et à l'absence d'allusion du second acte à la tonne de maçonnerie dont le premier fait mention, elle pouvait laisser supposer au Conservateur que la seconde vente ne portait que sur une fraction du terrain ayant déjà fait l'objet de la première vente, mais elle ne l'autorisait pas à considérer qu'il s'agissait de deux terrains différents.

La faute commise par le Conservateur du fait que, dans l'état délivré à l'occasion de la transcription de la seconde vente il n'avait pas révélé la première, n'étant dès lors guère discutable.

Annoter : C.M.L. 2° éd. n° 1652, 030-1I et 2043 ; de France, n° 540-IV et 556 ; Jacquet, Traité des états, n° 62)