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ARTICLE 384 ETATS HYPOTHECAIRES. Etats sur publication. Les ouvrages de pratique hypothécaire enseignent
généralement que le conservateur n'a pas à délivrer,
dans les états sur publication, les publications aliénatives
qui sont postérieures à la date de dépossession de
l'ancien ou des anciens propriétaires sur lesquels il est certifié.
Sans doute, cette pratique trouve-t-elle sa justification
dans le principe qu'en cas de ventes successives du même immeuble
par un même propriétaire, la préférence appartient
à celui des acquéreurs qui, le premier, a fait publier son
titre, même si la date de ce titre est postérieure à
celle des autres ventes publiées ultérieurement. Mais il
est apparu, au cours de ces dernières années, que la jurisprudence
tend à limiter l'application de ce principe au cas où les
acquéreurs successifs sont également de bonne foi. Si l'acquéreur
évincé peut établir, soit l'inexistence juridique
de la vente publiée avant la sienne, soit même le simple
accord frauduleux des parties contractantes, les tribunaux n'hésitent
pas en général à reconnaître l'inefficacité
de la première vente publiée et par voie de conséquence
à annuler, au profit de l'acquéreur qui a publié
son titre en deuxième rang, les aliénations consenties par
celui qui a publié son titre le premier au profit de sous-acquéreurs,
même de bonne foi (Cass. civ. 10 mai 1949, J.C.P. 1949, II, 4972).
Il en résulte que ces sous-acquéreurs ont le plus grand
intérêt à connaître, par l'état délivré
sur la publication de leur titre, les aliénations successives de
l'immeuble consenties par un précédent propriétaire
à. des acquéreurs différents, puisque l'existence
de ces publications successives est susceptible de motiver, le cas échéant,
la résolution ultérieure du titre de leur vendeur, et, par
voie de conséquence, le leur propre. Le Comité de l'Association, après avoir
eu connaissance de diverses instances récentes (en particulier
: C. d'Aix-en-Provence, 15 octobre 1958, Bull. A.M.C., Informations, 29
janvier 1959), à l'occasion desquelles la responsabilité
des conservateurs a été mise en cause parce qu'ils n'avaient
pas délivré les aliénations publiées postérieurement
à la dépossession d'un précédent propriétaire,
a estimé qu'il serait prudent d'abandonner les règles suivies
jusqu'à ce jour en la matière. En conséquence, il est recommandé de délivrer
à l'avenir, sans qu'il y ait lieu d'arrêter les recherches
à la date de dépossession : 1° Toutes les publications successives d'actes
d'aliénations émanant du même propriétaire
et intéressant l'immeuble sur lequel il est certifié; 2° Toutes les inscriptions spéciales
prises sur l'immeuble, même postérieurement à la date
de dépossession du débiteur.
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