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ARTICLE 480 ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION. Immeubles en copropriété. - Composition des lots. La Compagnie Française d'Epargne et de Crédit
a appelé l'attention du président de l'A.M.C. sur les difficultés
provoquées par l'application littérale de l'art. 71 du décret
du 14 octobre 1955, modifié, réglementant l'établissement
des états descriptifs de division, au cas des pièces qui,
dans les immeubles en construction, peuvent être rattachées
indifféremment à l'un ou à l'autre des deux appartements
à la limite desquels elles sont situées et dont l'affectation
définitive ne sera connue qu'après la vente des locaux.
Ces difficultés, a exposé la Société
susvisée, seraient évitées si les conservateurs acceptaient
de considérer comme un lot particulier les pièces ci-dessus
visées. Après examen de la question, il est apparu que
l'assouplissement demandé aurait, pour la tenue du fichier, l'avantage
de réduire le nombre des actes modificatifs nécessités
par le rattachement des pièces en cause à un lot autre que
celui auquel elles ont été affectées dans l'état
descriptif originaire, sans présenter par ailleurs d'inconvénients,
et que, par suite, l'A.M.C. pouvait y donner son adhésion. On conseille en conséquence aux collègues de ne pas s'opposer à ce que les états descriptifs de division d'immeubles à construire comportent des lots formés d'une pièce unique dépourvue d'accès direct, bien que cette pièce enclavée ne constitue à elle seule ni un local principal, ni un local secondaire. La note que la Compagnie Française d'Epargne
et de Crédit se propose d'envoyer à ce sujet à ses
emprunteurs est reproduite ci-après : « AU SUJET DE L'ETABLISSEMENT ET DU DEPOT AUX HYPOTHEQUES DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION D'UN IMMEUBLE COLLECTIF EN COURS DE CONSTRUCTION. « L'établissement de cet état descriptif, généralement contenu dans le règlement de copropriété, est réglementé par le décret du 14 octobre 1955 dont l'article 71 stipule notamment que chaque fraction d'un immeuble divisé en plusieurs lots doit représenter, soit un local principal (appartement, boutique, etc.), soit un local secondaire (chambre de service, cave, grenier, garage, etc.). « Ce texte, pris à la lettre, semble signifier qu'une fraction d'immeuble destinée à former un lot distinct ne peut porter, lorsqu'elle s'applique à un local secondaire, que sur un local possédant un accès indépendant aux parties communes. « Par conséquent, ne pourrait être considéré comme répondant à cette définition toute pièce enclavée alors même qu'en raison de sa situation à la frontière de deux appartements, elle peut être rattachée indifféremment à l'un ou l'autre de ces locaux. « Une interprétation aussi rigoureuse présente de sérieux inconvénients, tant pour les usagers que pour les conservateurs. « Pour les usagers. « Les promoteurs de programmes immobiliers sont amenés notamment en ce qui concerne les derniers appartements restant à vendre, à modifier en fonction des desiderata des acheteurs les lots primitivement définis, le plus souvent .d'ailleurs, par l'adjonction ou le retrait d'une pièce-charnière, c'est-à-dire d'une pièce qui, comme il vient d'être dit, est limitrophe de deux appartements et n'a pas vocation à être rattachée plus particulièrement à l'un qu'à l'autre. « Ils sont donc obligés : « - ou bien - dans le cas où l'état descriptif de division a déjà été publié - de faire procéder, par un acte modificatif, à une nouvelle division du lot initial ; « - ou bien - et c'est la pratique généralement
adoptée - de retarder jusqu'au moment où tous les appartements
seront vendus, le dépôt aux hypothèques du règlement
de copropriété et de l'état descriptif de division,
mais ils interdisent par là aux acheteurs déjà servis
de faire appel à un crédit hypothécaire pour financer
leur acquisition. « Pour les conservateurs. « Il importe de rappeler que l'une des préoccupations
des conservateurs, avant la parution du décret du 14 octobre 1955,
avait été d'éviter que des locaux secondaires, comme
une cave ou un grenier, soient réunis en un seul lot .avec l'appartement
dont ils dépendent. En instituant le système de lots distincts
pour les locaux secondaires, le décret de 1955 a eu pour but de
simplifier la tâche des conservateurs, l'expérience ayant
montré que ces locaux secondaires font l'objet de mutations fréquentes
et successives (par vente ou échange) indépendamment de.
l'appartement auquel ils étaient rattachés à l'origine.
Dans une telle éventualité, on évite désormais
d'avoir à procéder à une nouvelle division et à
un nouveau numérotage. du fichier immobilier. « Cette difficulté subsiste toutefois, dans
le nouveau régime, en ce qui concerne les pièces-charnières,
l'expérience ayant également montré qu'elles font
souvent l'objet de ventes séparées. En toute hypothèse,
le problème existe au stade du promoteur lorsqu'il est amené
à modifier certains lots, après avoir déjà
déposé aux hypothèques l'état descriptif de
division. » Compte tenu de ces difficultés, les conservateurs ont bien voulu accepter que fasse l'objet d'un lot distinct la pièce « frontalière », c'est-à-dire celle qui, topographiquement, peut être rattachée indifféremment à l'un ou l'autre des appartements mitoyens. Il s'agit là, bien entendu, d'une mesure de tempérament
qui, sous peine d'être rapportée, doit rester strictement
limitée au cas ci-dessus exposé. Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 41 A, h, c, (feuilles
vertes).
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