ARTICLE 488

IMMEUBLES EN COPROPRIETE

Syndicats de copropriétaires.
Capacité pour acquérir des biens immobiliers.
Patrimoine propre.

PUBLICITE FONCIERE.

1° Certification de l'identité. - Syndicats de copropriétaires régis par la loi du 28 juin 1938.
2° Effet relatif. - Immeubles en copropriété. - fraction acquise par le syndicat des copropriétaires et revendue par les copropriétaires eux-mêmes ou inversement.

(Rép. Min. Justice, 20 juillet 1961)

Question. - M. Weinmann expose à M. le Ministre de la Justice qu'en vertu de l'article 7, dernier alinéa, de la loi du 28 juin 1938, tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, tous les copropriétaires d'un immeuble (ou d'un ensemble immobilier), ainsi divisé, se trouvent groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. En vertu de l'article 2 de ladite loi, la collectivité - donc le syndicat a une hypothèque légale en vue du recouvrement des sommes dues par un copropriétaire défaillant, de sorte que le syndic (agent officiel du syndicat en vertu de l'article 7 précité) peut être amené à poursuivre la vente forcée des droits immobiliers du copropriétaire défaillant et par suite pratiquer la saisie desdits droits. A défaut d'enchères lors de la mise en adjudication, ledit syndicat doit, par application de l'article 706 du Code de procédure civile, être déclaré adjudicataire des droits immobiliers saisis. Par ailleurs, en vertu de l'article 1594 du Code Civil, tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas, peuvent acheter ou vendre. Et il résulte, d'un jugement du Tribunal civil de la Seine rendu le 26 février 1959 (1), que le syndicat a capacité pour posséder des immeubles ou droits immobiliers. Toutefois, malgré ces textes et cette jurisprudence, certains auteurs dénient ce droit au syndicat de copropriétaires et enseignent que si le syndicat devient adjudicataire ensuite de saisie, il est tenu de vendre les droits immobiliers à lui adjugés ,au plus vite. Il lui demande : 1° en vertu de quels textes un syndicat de copropriétaires n'a pas la capacité d'acquérir à l'amiable ou aux enchères par exemple, des lots de la copropriété qui seraient affectés à la conciergerie ou aux bureaux administratifs de la copropriété; 2° en vertu de quelles dispositions ce syndicat est tenu de revendre au plus vite les locaux par lui acquis sur saisie ou à l'amiable, étant précisé qu'en vertu de l'article 545 du Code Civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété. (Question du 20 juin 1961 )

Réponse. - La question posée appelle, sous la réserve expresse de l'interprétation souveraine des tribunaux, la réponse suivante : il semble qu'aucun texte n'autorise ou n'interdit, d'une manière expresse, au syndicat de copropriétaires prévu au chapitre II de la loi du 28 juin 1938 d'acquérir, à l'amiable ou aux enchères, des lots de la copropriété en vue de les affecter à la conciergerie de l'immeuble ou aux bureaux administratifs du syndicat ; il semble également qu'aucun texte n'oblige expressément le syndicat à revendre au plus vite les locaux qu'il aurait acquis à l'amiable ou à la suite d'une saisie. Il résulte de diverses dispositions de la loi du 28 juin 1938 que le syndicat, représentant légal de la collectivité des propriétaires, a pour mission de gérer les intérêts collectifs ·desdits propriétaires, qu'il est pourvu d'organes (assemblées générales et syndic) chargés d'assurer cette mission, et que l'un de ces organes (le syndic) est chargé de le représenter en justice. Des circonstances de cette nature sont souvent jugées suffisantes par les tribunaux pour reconnaître à des organismes la personnalité morale, laquelle entraîne notamment la possibilité d'acquérir la propriété de biens immobiliers. Il convient néanmoins d'observer qu'en raison du principe de la spécialité des personnes morales, et compte tenu des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 6 et de l'alinéa 3 de l'article 9 de la loi du 28 juin 1938, le syndicat ne peut être propriétaire que de biens immobiliers nécessaires à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Sous réserve des circonstances de fait propres à chaque cas d'espèces, des lots de copropriété affectés à la conciergerie de l'immeuble ou aux bureaux administratifs du syndicat paraissent répondre à cette condition. (J.O.; Déb. Parl. Ass. Nat., 22 juillet 1961, page 2001.)

Observations. - Il n'appartient pas aux conservateurs de prendre parti dans la controverse portant sur le point de savoir si les syndicats de copropriétaires régis par l'art. 7 de la loi du 28 juin 1938 peuvent ou non acquérir des biens immobiliers (V. , pour l'affirmative : Seine, 26 février 1959 et la note Seguin, J.C.P. 1960-II-11484 ; Rapp. : Julliot, J.C.P., I-75 ; Thibierge, J.C.P. 1 957-I- 1 377, n° 78 et 85). Spécialement, rien ne les autorise à refuser de publier un acte ,aux termes .duquel un tel syndicat acquiert des fractions de l'immeuble appartenant aux copropriétaires groupés dans le syndicat.

Mais une telle acquisition implique l'existence d'un patrimoine propre au syndicat et distinct de celui des syndiqués. Par suite, le principe de l'effet relatif s'opposerait à ce que soit publié l'acte par lequel une fraction d'immeuble acquise par le syndicat serait revendue par les copropriétaires agissant en leur nom personnel, ou inversement. La publication d'un acte où est partie un syndicat de copropriétaires pose en outre la question de la certification de son identité. Dans la pratique, les syndicats de copropriétaires n'ont pas, sauf de rares exceptions, de raison sociale qui pourrait faire l'objet d'une certification: Au cas exceptionnel où il y aurait une raison sociale à certifier, la certification pourrait être faite au vu du règlement de copropriété formant l'acte constitutif du syndicat.

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 489 A c (feuilles vertes) et 490 A k (feuilles vertes).

(1) Ce jugement a été reproduit et commenté dans le Journal des Notaires 1960, art. 46-126, page 282, et dans la Semaine Juridique, art. 1 1-484, note Seguin.