ARTICLE 542

MANUTENTION HYPOTHECAIRE.

TAXE DE PUBLICITE FONCIERE. - SALAIRES.

Question. - Il arrive que le vendeur d'un terrain sur lequel doit être édifiée une construction désire recevoir en contrepartie, non pas un prix en argent, mais des locaux dépendant de la construction à édifier. L'opération est alors réalisée de la manière suivante :

Il est tout d'abord établi un état descriptif de division de l'immeuble à construire, désignant les fractions en lesquelles l'immeuble sera divisé et déterminant la quote-part dans la propriété du sol et le numéro de lot affectés à chacune d'elles. Par ailleurs, dans l'acte de vente, le vendeur se réserve la fraction du terrain correspondant aux locaux qui doivent lui être attribués et la vente ne porte que sur le surplus. Pour ce qui concerne le prix, il est stipulé qu'il est converti en l'obligation pour l'acquéreur d'édifier à ses frais et de livrer au vendeur des fractions déterminées des constructions, identifier par référence à l'état descriptif de division.

Dans une telle hypothèse, la question se pose de savoir :

1° Si la clause relative à la conversion du prix doit être annotée au fichier immobilier ;

2° Si cette clause donne ouverture à une perception particulière, en matière tant de taxe de publicité foncière que de salaire.

Réponse. - I. - La vente ne portant que sur une fraction indivise du terrain a pour effet de rendre celui-ci indivis entre le vendeur et l'acquéreur. Par suite, les constructions qui seront édifiées sur ce terrain devraient, par voie d'accession, devenir la propriété indivise du vendeur et de l'acquéreur du terrain, dans les mêmes proportions que ce dernier.

Dès lors, en stipulant que certaines fractions de constructions nettement déterminées seront la propriété exclusive du vendeur, la clause susvisée de l'acte de vente en s'opposant aux effets de l'accession, opère le partage partiel des constructions envisagées dans leur état futur d'achèvement et rend le vendeur immédiatement propriétaire des fractions désignées, sous la seule condition de l'édification de l'immeuble.

L'acte en cause renferme dès lors deux dispositions distinctes : d'une part, la vente d'une fraction indivise du terrain ; d'autre part, le partage partiel des constructions futures portant sur les lots attribués au vendeur.

Ces deux dispositions doivent être inscrites au fichier immobilier. En particulier, l'attribution de lots au vendeur doit être annotée à la fiche d'immeuble ouverte à chacun de ces lots, s'il s'agit d'un immeuble urbain ou assimilé, ou à la fiche individuelle du vendeur dans le cas contraire.

Au point de vue fiscal, l'attribution de lots au vendeur est dispensée de la taxe de publicité foncière, étant donné qu'elle a pour objet des constructions considérées dans leur état futur d'achèvement. (Rép. Min. Fin., 8 mars 1956, Bull. A.M.C., art. 245.)

Par contre, elle donne ouverture à un salaire distinct de celui qui est exigible sur la vente d'une fraction du terrain. Ce salaire doit être liquidé sur la valeur des constructions comprises dans les lots attribués au vendeur, étant observé que cette valeur est égale au montant du prix en payement duquel l'attribution a été stipulée.

II. - La réponse qui précède vise exclusivement, comme la question elle-même, le cas où l'acte de vente ne renferme pas d'autre attribution que celle des lots sur lesquels est converti le prix revenant au vendeur et ne détermine pas le sort des autres lots.

Dans une telle hypothèse, à s'en tenir aux énonciations des actes publiés, ces derniers lots devraient devenir, par l'effet de l'accession et au fur et à mesure de la construction, la propriété indivise du vendeur et de l'acquéreur du terrain. Par suite, la règle de l'effet relatif des formalités interdirait d'accepter le bordereau d'inscription grevant la totalité d'un ou de plusieurs desdits lots du chef du seul acquéreur ou de publier un acte par lequel l'acquéreur seul disposerait de la totalité d'un ou de plusieurs de ces lots.

Pour pallier ces difficultés, il arrive que l'acte de vente du terrain ne se borne pas à attribuer certains lots au vendeur, mais stipule en outre que les autres lots de la construction à édifier seront la propriété exclusive de l'acquéreur.

On se trouve alors en présence, non plus d'un partage partiel, mais d'un partage total des constructions considérées dans leur état futur d'achèvement.

Par suite, pour ce qui concerne la tenue du fichier, ce partage doit être annoté, s'il agit d'immeubles urbains, non seulement sur la fiche de chacun des lots attribués au vendeur, mais sur la fiche de tous les lots en lesquels l'immeuble est divisé. S'il s'agit d'immeubles ruraux, l'annotation doit être faite sur la fiche personnelle du vendeur pour les lots attribués à ce dernier et sur la fiche personnelle de l'acquéreur pour les autres lots.

Le partage demeure dispensé de la taxe hypothécaire, comme dans l'hypothèque visée au paragraphe premier.

Quant au salaire auquel il donne ouverture, il est exigible sur la valeur des constructions comprises dans chacun des deux groupes de lots attribués respectivement au vendeur et à l'acquéreur. La valeur des constructions du groupe de lots attribués au vendeur est égale au montant du prix stipulé pour la vente du terrain, comme il est indiqué au § I ; celle des constructions faisant partie du second groupe de lots doit être déterminée par une déclaration estimative.

Annoter : C.M.L., 2 éd., n° 1692 bis A (feuilles vertes), 1911-1I-5 et 2005.