ARTICLE 577

ETATS HYPOTHECAIRES.

Inscription grevant une fraction de parcelle cadastrale.
Etat requis sur la fraction de la parcelle non grevée.
Absence d'identification certaine de chacune des deux fractions.
Inscription à faire figurer dans l'état.

(Rép. Min. Justice, 28 mars 1964.)

Question. - M. Juskiewenski expose à M. le Ministre de la Justice les faits suivants : dans le cas de vente d'un immeuble pour l'édification duquel a été consenti un prêt par le Sous-Comptoir des Entrepreneurs et le Crédit Foncier de France, dans les termes des articles 257 bis, 266, 269 du Code de l'Urbanisme et de l'Habitation, le décret n° 50-899 du 2 août 1950, "l'arrêté interministériel du 28 septembre 1950, le décret n° 58-887 du 25 septembre 1958 et l'arrêté interministériel du même jour, l'acquéreur a la possibilité, avec l'accord des établissements prêteurs de conserver le bénéfice. du prêt en en assumant les obligations. Dans le cas d'espèce, il s'agit d'une commune où le cadastre n'est pas, à ce jour, révisé. En conséquence, la parcelle supportant la construction, objet du prêt, et faisant l'objet de la vente, et la parcelle réservée par le vendeur ont les mêmes relations cadastrale. Le premier alinéa de l'article 15 du décret du 14 octobre 1955 prescrit le report, en cas de mutation, sur la fiche personnelle du nouveau propriétaire, des annotations figurant sur la fiche personnelle de l'ancien propriétaire et se rapportant notamment aux servitudes et aux inscriptions d'hypothèque et de privilèges. L'article 41 B du même décret précise, d'autre part : " Les réquisitions formulées sur un immeuble déterminé du chef d'une personne désignée, donnent lieu à la délivrance des formalités concernant cet immeuble, intervenues exclusivement du chef de la personne désignée. " Il s'ensuit que les inscriptions ne seraient pas révélées dans un état délivré du chef des nouveaux propriétaires et qu'elles le sont dans un état délivré du chef de l'ancien propriétaire. Il y a là une anomalie, évidemment préjudiciable au vendeur qui, en vertu des conventions intervenues tant avec les établissements prêteurs qu'avec l'acquéreur se trouve complètement déchargé des obligations du prêt. Il lui demande quelles mesures il entend prendre pour remédier à cette anomalie.

Réponse. - 1° Si, dans le cas d'espèce, l'inscription hypothécaire a été prise antérieurement à l'entrée en vigueur du décret n° 59-89 du 7 janvier 1959, sa publication a dû s'accompagner du dépôt d'un état descriptif de division permettant au conservateur des hypothèques de distinguer la fraction de parcelle hypothéquée - et ultérieurement vendue - de la fraction non grevée (cf. décret modifié n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 7, 3° alinéa); 2° dans cette hypothèse, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux et, le cas échéant, des circonstances de fait particulières au cas d'espèce. il ne semble pas que le fait que l'inscription de l'hypothèque née du chef du vendeur soit révélée à la suite d'une réquisition de renseignements formulés sur l'immeuble vendu et du seul chef dudit vendeur soit de nature à causer un préjudice quelconque à ce dernier, puisqu'il n'est plus, par hypothèse, propriétaire de l'immeuble dont il s'agit; 3° si, au contraire, l'inscription est antérieure à l'entrée en vigueur du décret susvisé du 7 janvier 1959, et si le bordereau qui a été déposé contient aucune indication permettant de distinguer les deux fractions de parcelle, le conservateur des hypothèques paraît fondé à délivrer ladite inscription, en cas de réquisition de renseignements déposés du chef du vendeur, sur la portion d'immeuble que celui-ci a conserver. Il ne semble pas que ce fait soit de nature à lui causer un grave préjudice, car il serait aisé à lui-même ou à son notaire de démontrer à un acquéreur éventuel de la parcelle conservée que celle-ci n'est pas grevée et qu'il n'est même plus personnellement débiteur vis-à-vis des établissements prêteurs. Néanmoins, en vue d'éviter les inconvénients résultant d'une telle situation, les parties pourraient, semble-t-il faire publier au fichier immobilier des documents permettant d'identifier sans contestation possible, " la partie réellement grevée et celle qui ne l'est pas. (J.O. 28 mars 1964. Déb. Ass. Nat. p. 577-578).

Observations. - Le cas visé et la gestion posée se résument comme suit : une parcelle cadastrale située dans une commune à cadastre non rénové a été grevée partiellement par une inscription hypothécaire. Par la suite, le propriétaire de la parcelle a vendu la fraction hypothéquée et a conservé celle qui ne l'est pas. En cas de réquisition d'un état des inscriptions grevant cette dernière fraction, l'inscription grevant l'autre fraction sera-t-elle révélée ?

Le troisième alinéa de l'art. 53 du décret du 14 octobre 1955, modifié par l'art. 7-4 du décret n° 59-90 du décret du 7 janvier 1959, répond à cette question. Il dispose, en effet, que " dans le cas prévu à l'art. 41 B (c'est-à-dire en cas de réquisition formulée sur un immeuble déterminé du chef d'une personne désignée), le conservateur est fondé à délivrer toutes les formalités, intervenues du chef de la personne désignée, concernant tout ou partie de l'immeuble identifié par l'indication de la section et du numéro du plan cadastral et, le cas échéant, de la rue et du numéro portés dans la réquisition. Toutefois, si la réquisition ne porte que sur une fraction de cet immeuble différencié par un numéro de lot attribué, soit en application de l'art. 7, 3° alinéa, du décret du 4 janvier 1955, soit lors d'une opération de lotissement ou division, et figurant dans les documents transcrits ou publiés, seules sont délivrées les formalités concernant cette fraction ".

De cette disposition, il ressort qu'il faut distinguer selon que l'inscription a été ou non accompagnée d'un état descriptif de division identifiant distinctement la fraction de parcelle hypothéquée et celle qui ne l'est pas. Dans la première hypothèse et si la réquisition se réfère elle-même à l'état descriptif de division, l'état délivré sur la fraction de parcelle conservée par le propriétaire originaire ne comprendra pas l'inscription en cause; dans le cas contraire, si le bordereau d'inscription ne permet pas d'identifier distinctement les deux fractions de parcelles. l'inscription sera révélée par l'état délivré sur là fraction de parcelle non vendue.

Strictement, la référence à un état descriptif de division peut être exigé depuis l'entrée en vigueur du décret n° 59-89 du 7 janvier 1959, pour toutes les inscriptions grevant une fraction de parcelle cadastrale. Toutefois, l'établissement d'un état descriptif, dont l'utilité est limitée à la durée de l'inscription, n'est pas souhaitable en raison des inconvénients qu'il peut présenter pour la tenue du fichier immobilier. Aussi a-t-il été conseillé aux collègues de laisser aux intéressés le soin d'apprécier s'ils doivent recourir à un état descriptif pour désigner la fraction de terrain hypothéquée et de ne pas insister pour que soit dressé cet état lorsque le bordereau ne s'y réfère pas. (Bull. A.M.C., art. 383).

Il en résulte sans doute que l'inscription peut être révélée dans un état concernant la fraction non grevée de la parcelle. Mais, ainsi que l'observe la réponse ministérielle, ce fait n'est pas de nature à causer à l'intéressé un préjudice sérieux, étant donné qu'il lui est facile de démontrer aux tiers que la fraction qu'il a conservée n'est pas efficacement grevée par l'inscription.

Annoter : C.M.L. 2° éd. n° 1741 et 1742.