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ARTICLE 584 ETATS HYPOTHECAIRES. I. - Etats sur publication. II. - Omission. - Réparation du préjudice. Par un arrêt du 15 octobre 1958 (Bull. A.M.C.. Informations, 29 janvier 1959), la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a condamné un conservateur des hypothèques à réparer l'entier préjudice causé à un acquéreur a non domino par sa dépossession, au motif que le conservateur avait omis de révéler, dans un état sur transcription, une aliénation opérée par un précédent propriétaire, alors que cette aliénation avait été transcrite après la dépossession de ce précédent propriétaire résultant de la transcription d'une autre aliénation par lui consentie. Contre cet arrêt, qui mettait en échec la pratique généralement suivie jusque-là dans les conservations, a été formé un pourvoi en Cassation à l'appui duquel ont été invoqués les trois moyens suivants : Premier moyen : Violation, fausse application des articles 1599 du Code Civil, 3 de la loi du 23 mars 1855 - en ce que l'arrêt attaqué a condamné le conservateur des hypothèques à réparer, vis-à-vis du sous-acquéreur d'un immeuble dont la vente à son auteur avait été annulée pour fraude, le préjudice résultant pour lui de sa dépossession pour n'avoir pas porté, dans un état de transcription du chef des précédents propriétaires, l'indication d'un arrêt qui avait consacré la vente de l'immeuble à un tiers, antérieure à celle consentie à l'auteur de l'acquéreur évincé, au motif que ce dernier avait pu se considérer comme légitime propriétaire - alors que si la transcription opère seulement le transfert de propriété au regard des tiers, il en est autrement lorsqu'il a existé entre le vendeur et le second acquéreur un concert frauduleux en vue de dépouiller le premier acquéreur, et que la transcription de la vente entaché de fraude n'a pas pour effet de rendre propriétaire au regard des tiers un sous-acquéreur de bonne foi, d'où il suit que ce dernier, n'ayant jamais pu avoir aucun droit sur l'immeuble, ne saurait avoir droit à réparation du chef de son éviction ". Deuxième moyen : Violation des articles 2198 du Code Civil, 3 et 5 de la loi du 23 mars 1855, fausse application de l'article 1382 du Code Civil, violation de l'article 7 de la loi du 20 avril 1810 par défaut et contradiction de motifs - en ce que l'arrêt attaqué déclare le conservateur des hypothèques responsable vis-à-vis de l'acquéreur a non domino d'un immeuble, des conséquences de sa dépossession pour n'avoir pas porté, sur un état de certification délivré en vertu d'une réquisition sur transcription du chef du vendeur ou des propriétaires antérieurs, l'indication d'un arrêt qui avait constaté la vente de l'immeuble à un tiers, antérieure à celle consentie à l'auteur de l'acquéreur évincé, au motif que peu importe que cet arrêt n'ait été transcrit que postérieurement à la transcription de la vente consentie au vendeur de ce dernier, en déclarant sans intérêt de rechercher la différence qui existe entre un état sur immeuble désigne et un état sur transcription - alors que la tâche du conservateur est strictement définie et limitée par l'objet et les termes de la réquisition, qu'à la différence des états sur immeuble désigné, où il lui est demandé de faire figurer sauf limitation expresse toutes les formalités portées sur ses registres concernant ledit immeuble, la réquisition d'état sur transcription lui demande uniquement de certifier les formalités qui ont affecté l'immeuble du chef de la ou des personnes désignées dans la réquisition et que la transcription de la vente entraînant, aux termes de l'article 3 de la loi du 23 mars 1855, la dépossession du vendeur au regard des tiers, le conservateur doit, sauf réquisition contraire expresse, arrêter ses recherches à la date de ladite transcription et n'a pas à les poursuivre au-delà de cette date à partir de laquelle aucun droit ne pouvait être également conféré du chef de la personne sur laquelle il était requis de certifier. Troisième moyen (subsidiaire) : Violation, fausse application de l'article l382 du Code Civil et du principe qu'on ne doit répondre que des conséquences de son fait, violation de l'article 7 de la loi du 20 avril 1810, par défaut ou insuffisance de motifs, manque de base légale - en ce que l'arrêt attaqué condamne le conservateur des hypothèques vis-à-vis de l'acquéreur a non domino d'un immeuble à réparer l'entier préjudice causé à celui-ci par sa dépossession et met hors de cause les notaires ayant dressé acte de cette vente bien que ceux-ci eussent versé le prix sans attendre la délivrance de l'état sur transcription requis au motif que ledit état ne portait pas plus que la fiche de renseignements officieux préalable, reconnue sans valeur, l'indication de la formalité au vu de laquelle ils ne l'eussent pas versé - alors qu'on ne saurait trouver la cause du geste imprudent des notaires dans la lacune d'un état qui n'a été délivré qu'après que ceux-ci eussent effectué le versement du prix - que d'autre part, le conservateur ne pouvait être tenu de réparer tout le préjudice pouvant avoir résulté de la dépossession, laquelle n'était pas la conséquence de cette lacune, mais celle de la nullité de l'acquisition a non domino, qui l'eût entraînée de toute façon, mais seulement du montant du prix, au paiement duquel se rapportent seuls les motifs formulés à ce sujet par l'arrêt. A la suite de ce pourvoi, la Cour de Cassation, chambre civile, a rendu, le 27 novembre 1953, l'arrêt suivant : La Cour... Sur le premier moyen pris en ses deux branches : Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que, par un arrêt du 1er mars 1945 valant titre de vente, transcrit le 16 août 1945, Brunel a été déclaré bénéficiaire d'une promesse de vente d'un appartement que lui avait consentie la Société " Méditerranée-Meyerber " ; que le 5 mars 1945, cette société le revendait à une dame Mantout qui faisait transcrire le lendemain ; qu'au cours de l'instance intentée par Brunel en annulation de cette vente frauduleuse, la dame Mantout revendait l'appartement le 6 septembre 1948 à une dame Moulan qui en versa le prix comptant au notaire Herment, lequel, au vu d'une fiche de renseignements préalables délivrée par Bec, conservateur des hypothèques, le 30 septembre 1948, fiche qui ne contenait pas la mention de la transcription du 16 août 1945, versa le 5 octobre 1948 les fonds à M' Seassal, notaire de la dame Mantout qui les remit à sa cliente, laquelle se révéla ultérieurement insolvable; que l'état sur transcription, daté du 30 septembre mais délivré le 9 novembre 1948 ne contenait pas la transcription précitée-; que la dame Moulan ayant acquis a non domino, fut évincée par Brunel ; que sur action en responsabilité intentée par elle contre le conservateur et les officiers publics, l'arrêt confirmatif attaqué a retenu la responsabilité du premier et a condamné celui-ci à réparer le préjudice subi par dame Moulan ; Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné le conservateur des hypothèques à réparer vis-à-vis d'un sous-acquéreur de l'immeuble, le préjudice subi à la suite de sa dépossession en raison d'une omission sur l'état des transcriptions alors que le transfert de propriété n'avait pu s'effectuer en raison du concert frauduleux entre la société venderesse et l'acquéreur, au profit de ce sous-acquéreur, et que la transcription de la vente entachée de fraude, n'ayant pas eu pour effet de rentre propriétaire au regard des tiers, un sous-acquéreur de bonne foi, il s'ensuit que ce dernier n'ayant jamais pu avoir aucun droit sur l'immeuble ne saurait avoir droit à réparation du chef de son éviction ; Mais attendu que si la dame Moulan n'a pu être privée d'un droit de propriété sur l'appartement qu'elle avait acquis a non domino l'arrêt tant par ses motifs propres que par ceux du jugement entrepris qu'elle adopte, constate que la dame Moulan avait, entre autres éléments de préjudice, perdu le montant du prix de vente remis au notaire et qu'elle avait été dépossédée d'un bien dont elle avait joui pendant plusieurs années avant son éviction par Brunnel ; qu'ainsi l'arrêt ne s'est pas fondé pour réparer le préjudice sur la perte prétendue d'un droit de propriété que la victime n'avait pu acquérir ; Que le moyen ne saurait être accueilli ; Sur le deuxième moyen pris en ses deux branches : Attendu que le pourvoi reproche à l'arrêt d'avoir déclaré que le conservateur des hypothèques était responsable vis-à-vis de l'acquéreur a non domino d'un immeuble, des conséquences de la dépossession pour n'avoir pas porté en vertu d'une réquisition sur transcription du chef du vendeur et des propriétaires antérieurs, l'indication d'un arrêt qui avait constaté la vente de l'immeuble à un tiers antérieurement à celle consentie par l'auteur de l'acquéreur évincé, au motif qu'il importe peu que cet arrêt n'ait été transcrit que postérieurement à la transcription de la seconde vente et qu'il était sans intérêt de rechercher la différence existant entre un état sur un immeuble désigné, et un état sur transcription, alors que la tâche du conservateur est limitée par les termes de la réquisition et qu'à la différence des états sur immeuble désigné où il est demandé de faire figurer toutes les formalités portées sur ses registres concernant l'immeuble, la réquisition d'état sur transcription, lui demande uniquement de certifier les formalités qui ont affecté l'immeuble du chef des personnes désignées dans la réquisition et alors que la transcription de la vente entraînant la dépossession du vendeur au regard des tiers, le conservateur doit, sauf réquisition contraire, arrêter ses recherches à la date de ladite transcription et n'a pas à les poursuivre au-delà de cette date, à partir de laquelle aucun droit ne pouvait être légalement conféré du chef de la personne sur laquelle il était requis de certifier ; Mais attendu que les juges du fond ont déclaré que le notaire avait réclamé un état sur transcription du chef de dame Mantout, venderesse, et de la Société Méditerranée, précédente propriétaire, et que si un tel état peut être limité au gré du requérant, le conservateur était tenu, aux termes de la réquisition de faire figurer sur l'état les actes et jugements susceptibles de modifier le droit de propriété du chef de ces deux propriétaires ; qu'ils ont constaté que la transcription de l'arrêt du 1er mars 1945 figurait dans les registres de la conservation à la date du 16 août 1945 et qu'ils en ont déduit à bon droit, que s'agissant d'une décision constatant une vente effectuée par la Société visée à la réquisition, le conservateur n'avait pas à apprécier si l'inscription était bonne ou irrégulière en raison de la transcription antérieure de la dame Mantout, et qu'il était tenu de la mentionner sur son état ; que dans ces conditions, il était sans intérêt de rechercher la différence pouvant exister entre un état sur immeuble désigné et un état sur transcription ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu qu'enfin le pourvoi fait grief à l'arrêt d'avoir condamné le conservateur des hypothèques à réparer l'entier préjudice et mis les notaires hors de cause bien qu'ils eussent versé le prix sans attendre la délivrance de l'état sur transcription, au motif que ledit état ne portait pas plus que la fiche de renseignements préalables, reconnue sans valeur, l'indication de la transcription au vu de laquelle ils ne l'eussent pas versé, alors, d'une part, qu'on ne saurait trouver la cause du geste imprudent des notaires dans la lacune d'un état qui n'a été délivré qu'après la remise des fonds et que d'autre part le conservateur ne pouvait être tenu de réparer tout le préjudice pouvant résulter de la dépossession, laquelle n'était pas la conséquence de cette lacune mais de la nullité de l'acquisition a non domino qui l'eût entraîné de toute façon mais seulement du montant du prêt auquel se reportent seuls les motifs de l'arrêt ; Mais attendu que l'arrêt énonce que l'état sur transcription bien que délivré postérieurement à la remise des fonds contenait une lacune d'où il résulte implicitement que c'est volontairement que le conservateur a limité ses recherches et ainsi omis par erreur de faire figurer tant sur la fiche que sur l'état, la transcription de l'arrêt du le mars ; Attendu que, d'autre part, les juges du fond n'ont pas fait découler le préjudice de la nullité d'une acquisition faite a non domino, ni évaluer le dommage au regard de cette nullité, mais qu'ils ont constaté que sans la faute commise par le conservateur Bec, le prix n'eût pas été versé à la venderesse et la dame Moulan dépossédée de l'immeuble et condamnée à verser une indemnité d'occupation au véritable propriétaire ; qu'ils ont ainsi justifié du lien de causalité entre la faute et le dommage, et fixé par une appréciation qui relevait de leur pouvoir souverain, dans les limites de la demande, le quantum des dommages-intérêts ; Que le moyen n'est pas fondé ; Par ces motifs : Rejette le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 15 octobre 1958 par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence ;... Observations. - Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 22 mai 1945 (affaire de Pange contre Ville de Paris, D. 47-63 J.C.P. 1945-2883) laissait pressentir la décision qui vient d'être consacrée par la Cour de Cassation. Il avait jugé, en effet, que " la décision dont est appel... lui (à la Ville de Paris) laisse ouverte tels recours qu'elle estimera utile d'exercer contre les responsables de l'état erroné de transcription à elle délivré par deux fois ", recours que la Ville de Paris n'a pu exercer du fait de la prescription décennale acquise à notre collègue. Dans le rapport qu'il a présenté à l'assemblée générale du 15 juin dernier, M. Masounabe-Puyanne, président du Sous-Comité Juridique, a commenté l'arrêt de la Cour Suprême et a examiné les conséquences pratiques qu'il comporte. Nous ne saurions mieux faire que de reproduire la partie de ce rapport qui a trait à cette décision. " ...la difficulté, qui était soumise pour la première fois à la Cour de Cassation, était de savoir si, contrairement à la Cour d'Aix, elle admettait la différence que la pratique courante faisait entre l'état sur publication et l'état , sur immeuble désigné, quant à la certification et quant à ses effets. " Comme la Cour d'Aix, la Cour Suprême l'a tranchée contre nous, en décidant d'une part qu'en matière de certification il est sans intérêt de rechercher la différence entre les deux états, et, d'autre part, qu'il suffit que les juges établissant un lien de causalité entre la faute et le préjudice pour que la fixation des dommages-intérêts relève de leur pouvoir souverain. " Sur le premier point : il paraît d'autant plus douteux d'espérer un revirement de jurisprudence qu'après l'arrêt d'Aix, votre Comité (Bull. 384) vous avait conseillé de délivrer à l'avenir sans qu'il y ait lieu d'arrêter les recherches à la date de la dépossession : " 1° Toutes les publications successives d'actes d'aliénations émanant du même propriétaire et intéressant l'immeuble sur lequel il est certifié ; " 2° Toutes les inscriptions spécialement prises sur l'immeuble même postérieurement à la date de la dépossession du débiteur. " I. - Il convient, par conséquent, de prendre l'arrêt pour règle pratique et de ne plus arrêter la recherche comme le conseillaient tous les auteurs à la date de dépossession du certifié et de délivrer toutes les formalités relevées à son compte ou sur sa fiche à quelque date qu'elles aient été publiées, dès lors qu'elles concernent, en réalité ou en apparence, l'immeuble sur lequel il est certifié. Il s'ensuivra un travail supplémentaire et parfois la délivrance de formalités simplement subsistantes, mais les requérants ne pourront éviter celle-ci que par une limitation formelle et expresse. Sous le nouveau régime la nouvelle pratique sera facilitée par l'individualisation exacte des personnes et des immeubles et par l'application de l'effet relatif. Espérons que, pour le passé, il n'y ait point de sinistre en puissance. " II. - Votre Sous-Comité s'est posé la question de savoir s'il y avait lieu également de tirer d'autres conséquences de ces arrêts par une assimilation complète entre l'état sur publication et l'état sur immeuble désigné : soit en refusant d'intituler un " état sur publication ", soit en faisant des réserves, quand la réquisition n'est que partielle ; soit, surtout, en n'admettant pas que la réquisition se réfère au document publié ou aux documents de la conservation. " La réponse a été négative parce que ce serait heurter trop brutalement. et sans intérêt suffisant, une pratique qui fait de l'état sur publication le plus important des états requis et qui conditionne pour une large part les bonnes relations qu'il importe d'avoir avec les officiers ministériels lesquels, sauf exception, font confiance au conservateur pour la meilleure certification. " D'ailleurs, l'article 2198 Civ. n'ayant subi qu'une légère modification de forme, l'état sur publication est toujours un état sur immeuble désigné qui opère la purge virtuelle, à la charge du conservateur, des inscriptions omises à tort par lui du seul fait qu'il a été requis après la publication et, ce qui est mieux et va de soi, avec référence à celle-ci du chef du vendeur et des anciens propriétaires du chef desquels, s'il y a lieu, il est requis. S'il n est ainsi, il n'y a aucune raison pour refuser de qualifier l'état d'état sur publication ou sur formalité. " Par ailleurs l'arrêt du 27 novembre 1963 confirme la jurisprudence qui admettait la limitation des réquisitions sous la seule responsabilité du requérant. De sorte que si le Conservateur a le droit et le devoir de souligner cette limitation en reproduisant les termes de la réquisition, ainsi qu'il est de règle générale, il n'a point, pour ce motif, à faire des réserves susceptibles de détruire ou d'atténuer une certification .qui doit être positive ou négative. Toutefois, pour éviter des confusions qui se sont produites, il ne faut pas qualifier de " complet " un état ou un certificat sous prétexte qu'il comprend l'ensemble des renseignements qui peuvent être requis (inscriptions, publications, mentions), alors qu'il n'est que partiel parce que la certification ne concerne; par exemple, que le vendeur ou certains des précédents propriétaires. " III. - Par contre, il vous est conseillé de suivre les anciens errements en acceptant les réquisitions qui se réfèrent au document publié ou aux autres documents du bureau pour la désignation et l'identification des personnes et des immeubles sur lesquels il doit être certifié. " Sans doute la lettre des art. 9 du Déc. du 4 janvier 1955 et 39 et 5 du Déc. du 14 octobre 1955, de même que la formule d'état sur formalité annexée à l'arrêté du 21 février 1956, permettraient d'exiger que dans toute réquisition les personnes et les immeubles pour lesquels il est requis soient régulièrement identifiés. " Cette exigence serait contraire aux intérêts des requérants et des Conservateurs. On pourrait même la trouvée injustifiée, car, dans son commentaire du Décret du 12 octobre 1955, le B.O.E.D. (n° 7010) précise qu'en ce qui concerne l'origine de propriété, l'extrait à déposer doit reproduire les énonciations relatives au vendeur ainsi qu'aux précédents propriétaires; cette dernière disposition ayant pour but de guider et de hâter les recherches du conservateur sans alourdir la tâche des requérants, puisque ceux-ci peuvent formuler leur réquisition d'état en se référant à l'origine de propriété indiquée dans l'extrait. De même, dans le commentaire du décret du 24 janvier 1956, le B.O.E.D. (n° 7102) indique les états relatifs aux remembrements pourront être requis " tant du chef des propriétaires dénommés dans la réquisition que de ceux postérieurs " lorsqu'ils sont connus du Conservateur. Enfin en accord avec le Conseil Supérieur du Notariat (Bull. 241 - I. B), il a été admis qu'un état sur formalité autre qu'une inscription pourra continuer à être requis " du chef des vendeurs et des précédents propriétaires ", comme par le passé. " Il ne saurait donc être question de modifier, en quoi que ce soit, la pratique actuelle ; à la condition, bien entendu, qu'il ne soit pas contesté que. dans ce cas, la réquisition et le document déposé ou ceux connus du Conservateur ne forment qu'un tout pour fixer les bases et la limite tant de la ' recherche que de la certification (V. Bull. 254) et que, conformément aux art. 41 du Déc. du 4 janvier 1955 et 44 du Déc. du 14 octobre 1955, vous n'encourez aucune responsabilité en cas d'omission causée par une désignation insuffisante dans les divers documents que vous devez normalement consulter. " IV. - En ce qui concerne le refus de la Cour de Cassation d'apprécier l'importance et le bien-fondé des dommages-intérêts alloués votre Sous-Comité reste décidé à soutenir que, dans le cas où l'état sur publication a seul été requis le conservateur n'est en rien responsable de la nullité d'une vente consentie a non domino. Sa responsabilité se borne au préjudice causé par le paiement du prix au vendeur s'il est insolvable au moment de la remise des fonds et, à la rigueur, s'il le devient avant la découverte de la nullité de la vente. " D'ailleurs, ce qui ne manque pas de piquant, c'est que pour cela on pourra invoquer un arrêt de la Cour d'Aix du 26 février 1962 (J.C.P. 62 II - 11720; D. 62 - 563 (1 Bull. A.M.C., art. 585) dans lequel notre collègue a été mis hors de cause parce qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée. Il est dit, dans cet arrêt, que la faute commise par le notaire n'a pas eu pour effet de priver le demandeur de la propriété de l'appartement puisque celui-ci n'était plus, lors de la vente, dans le patrimoine du vendeur puisqu'il l'avait vendu déjà par acte transcrit ; que le préjudice subi résulte du fait qu'aux termes du contrat (de vente), il a fourni aux vendeurs des prestations évaluées à... somme inférieure à la valeur de l'appartement dont le demandeur était évincé. Il faut par conséquent souhaiter que le fait que le notaire ait dû être seul condamné s'explique par un revirement de jurisprudence qui nous serait favorable. " Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 1756.
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