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ARTICLE 591.

PUBLICATION D'ACTES

Actes à publier.
Cession de parts d'une société immobilière donnant droit à la jouissance immédiate d'un appartement déterminé et ultérieurement à la propriété de cet appartement.
Publication non obligatoire.

TAXE DE PUBLICITE FONCIERE. - SALAIRE.

Liquidation.
Cession de parts d'une société immobilière donnant droit à la jouissance immédiate d'un appartement déterminé et ultérieurement à la propriété de cet appartement.
Taxe fixe de 5 francs.
Salaire à liquider sur la fraction du prix correspondant à la cession du droit de jouissance.

Les statuts des sociétés immobilières renferment généralement une clause réunissant les parts ou actions en groupes et disposant que chaque groupe de parts ou d'actions donne droit à l'attribution immédiate de la jouissance d'un appartement déterminé.

La question a été posée de savoir si, du chef de cette clause, les cessions de parts ou d'actions doivent être obligatoirement publiées comme portant transmission d'un droit réel immobilier.

Cette question nous paraît comporter une réponse négative.

En effet, le droit conféré aux associés, dans les sociétés de l'espèce, est, non pas un droit réel analogue à l'usufruit, mais un droit personnel de jouissance. Par ailleurs, ce droit, dont l'attribution n'a pas pour contrepartie la stipulation d'un loyer, diffère de celui qui résulterait d'un bail (Etude de M° Thibierge, notaire à Paris : Le Statut des Immeubles en Copropriété, pages 69, 2° col. et 70, 1er col,). La cession des parts ou des actions ne peut dès lors entraîner la cession : ni d'un droit réel immobilier, ni celle d'un bail et ne peut par suite être assujettie à publicité ni par le § a de l'art. 28 du décret du 4 janvier 1955, ni par le § b du même article.

En toute hypothèse, la publication des cessions de l'espèce serait d'ailleurs inutile, étant donné que la disposition qui attribue à un associé la jouissance d'un appartement déterminé ne produit effet qu'entre les associés et la société ou entre les associés entre eux et qu'elle est inopposable aux tiers et notamment aux créanciers sociaux (Etude Thibierge susvisée, p. 70, 2° col.).

Dans la pratique, la clause des statuts des sociétés immobilières disposant que chaque groupe de parts ou d'actions donne droit a l'attribution immédiate d'un appartement est toujours accompagnée de la promesse d'attribuer la propriété de l'appartement considéré à l'associé propriétaire du groupe de parts ou d'actions au plus tard lors de la dissolution de la société.

On peut considérer que cette promesse d'attribution entre dans la catégorie des actes dont la publication est facultative en application de l'art. 37-I-1° du décret du 4 janvier 1955, encore que cette disposition ne vise explicitement que les promesses de vente et les promesses de bail. Il est difficile en effet d'admettre qu'en prévoyant la possibilité de publier les promesses unilatérales de vente ou de bail, le législateur ait voulu exclure de cette faculté les autres engagements unilatéraux ayant pour objet un droit immobilier.

Mais il est plus douteux que la cession d'une promesse unilatérale, que les tiers n'ont pas le même intérêt à connaître que la promesse elle-même, puisse également être considérée comme régie par l'art. 37-I-1° précité.

En droit comme en fait, par conséquent, il y a les plus sérieuses raisons de considérer que les actes de cession des parts ou des actions des sociétés immobilières doivent être rangés dans la catégorie de ceux qui n'ont pas à être obligatoirement publiés.

Par contre, la publication ne devrait pas, à notre avis, être refusée si elle était volontairement et expressément requise.

Dès lors, en effet, qu'il n'est pas exclu d'une manière absolument certaine qu'un acte puisse entrer dans la catégorie de ceux dont la publication est prévue à titre obligatoire ou facultatif, le Conservateur ne peut que laisser aux intéressés le soin d'apprécier s'ils doivent soumettre cet acte à la formalité (V. Bull. A.M.C., art. 328, observations). Le Tribunal de la Seine a même jugé que la publication d'un acte pouvait être régulièrement requise bien que cette publication ne soit ni prescrite ni explicitement autorisée par la loi (Jug. du 26 novembre 1958, Bull. A.M.C., art. 441 précité, lere espèce).

En cas de publication d'un acte de cession de parts sociales ou d'actions, requise volontairement, la taxe de publicité foncière à laquelle la formalité donnerait ouverture serait, à notre avis, la taxe fixe de 5 francs, quant au salaire, il devrait, semble-t-il, être assis, non pas sur le prix total de la cession, mais sur la fraction de ce prix, à déterminer par une déclaration estimative, correspondant à la cession du droit de jouissance attaché aux actions.

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 695, 758, 1918 et 1989.