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ARTICLE 597

TAXE DE PUBLICITE FONCIERE.

Exemption. : I. - Bail à construction.
II. - Immeubles situés dans le périmètre d'une opération d'urbanisation apportés à une société civile.
Constitution de la société, augmentation de capital, prorogation, dissolution et partage.

PUBLICITE FONCIERE. - OPERATIONS D'URBANISATION.

I. - Certification de l'identité.- Désignation des immeubles.
Arrêté préfectoral délimitant le périmètre des opérations d'urbanisation.
Exonérations obligatoires
.
II. - Apport à une société civile d'immeubles situés dans le périmètre des opérations.
Attribution ultérieure à l'apporteur d'autres immeubles en représentation de ses parts.
Report des droits réels.
Enonciations de l'acte d'attribution prescrites à peine de refus du dépôt.

Le Journal Officiel du 18 décembre 1964 a publié une loi n° 64-1247 du 6 décembre 1964 instituant le bail à construction et relative aux opérations d'urbanisation. Cette loi a été complétée par un décret n° 64-1323 portant règlement d'administration publique, du 24 décembre 1964. Les collègues trouveront le texte de la loi et du décret au B.O.E.D. 1965-1-9338 et 9359.

I. - Bail à construction. - Aux termes de l'article premier de la loi " constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ". Ce bail " est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et soixante-dix ans ".

Le bail à construction revêt par ailleurs le caractère emphytéotique. La nouvelle loi ne le stipule pas explicitement, mais l'art. 3 de la loi dispose qu'il confère au preneur un droit réel immobilier qui peut être hypothéqué, cédé ou apporté en société, ce qui est l'un des caractères essentiels de l'emphytéose. Un bail qui ne conférerait pas de droits de cette nature au preneur ou qui stipulerait explicitement qu'il ne revêt pas le caractère emphytéotique ne pourrait bénéficier du régime fiscal de faveur prévu pour les baux à construction. Il profiterait seulement des mesures de tempérament résultant de la réponse ministérielle du 17 juin 1964 à la question écrite de M. Chauvet, député (Bull. A.M.C., art. 586 et 600).

Le régime fiscal de faveur institué au profit des baux à construction consiste notamment, en vertu de l'art. 30 § I de la nouvelle loi, en une exonération de la taxe de publicité foncière. Le texte précise que cette exonération est applicable " quelle que soit l'affectation des locaux à édifier " ; il n'y a pas lieu par conséquent de distinguer selon que ces locaux sont destinés ou non à l'habitation.

La nouvelle disposition met fin, pour les baux dont la durée est comprise entre dix-huit et soixante-dix ans, aux difficultés que soulevait antérieurement, pour l'assiette de la taxe de publicité foncière, l'évaluation de la charge consistant dans l'obligation pour le preneur d'édifier des constructions devant rester la propriété du bailleur, qui ont été examinées notamment dans l'art. 586 du bulletin.

L'avis exprimé dans cet article reste par contre valable pour la liquidation du salaire.

II. - Opérations d'urbanisation. - L'article 9 de la loi prévoit que " lorsque, à la suite d'une déclaration d'utilité publique prononcée en vue de la réalisation d'une opération d'urbanisation, des immeubles bâtis ou non bâtis ont été déclarés cessibles, l'Etat, la collectivité territoriale ou l'établissement public expropriant peut en prendre possession... ".

La prise de possession est décidée par un arrêté préfectoral qui délimite le périmètre dans lequel elle s'applique (art. 10 de la loi). En vue de sa publication au bureau des hypothèques, cet arrêté désigne chaque immeuble dont il décide la prise de possession et précise l'identité des propriétaires (art. 3 du décret). La désignation des immeubles et celle de l'identité des propriétaires doit être conforme aux prévisions de l'art. 18 du décret n° 59-1335 du 20 novembre 1959 (B.O.E.D. 1960, I-8082), c'est-à-dire, pratiquement répondre aux prescriptions des articles 5, 6 et 7 du décret du 4 janvier 1955.

Aux terme de l'art. 20 de la loi, tout propriétaire d'un ou plusieurs immeubles situés dans le périmètre visé à l'art. 10 peut faire apport de son ou de ses immeubles à une société civile constituée par les propriétaires des immeubles compris dans le périmètre.

Les actes de constitution de ces sociétés civiles, ainsi que ceux constatant l'augmentation de capital, la prorogation, la dissolution ou le partage de mêmes sociétés sont dispensés de la taxe de publicité foncière (art. 28 § V de la loi).

L'article 22 de la loi dispose que les droits réels existant sur l'immeuble apporté se trouvent éteints à la date de l'apport et qu'ils peuvent désormais s'exercer avec leur rang antérieur sur les parts attribuées au propriétaire en contre partie de son apport. Ces mêmes droits sont ensuite reportés, le cas échéant, avec leur rang antérieur sur les immeubles ou fractions d'immeubles attribués à l'associé en représentation de ses parts.

Il importe d'observer qu'aucune disposition de la loi ne donne aux parts des sociétés civiles le caractère immobilier. Ces parts demeurent mobilières : elles peuvent faire l'objet d'un nantissement (art. 22, 2° al. de la loi), mais ne peuvent être grevées d'aucun droit réel. Les difficultés que soulève, en matière de rénovation urbaine ou de remembrement urbain, le report des droits réels sur la créance immobilière du propriétaire dépossédé qui seront examinées dans un prochain numéro du Bulletin, ne se retrouvent donc pas dans le cas des opérations d'urbanisation régies par la nouvelle loi.

Quant au report sur les immeubles attribués à l'associé en représentation de ses parts des droits réels qui grevaient l'immeuble apporté, il est effectué à la seule diligence des intéressés selon les mêmes modalités qu'en matière de rénovation urbaine (Déc. n° 59-730 du 15 juin 1959, art.. 14 II, Bull. A.M.C., art. 395-V, B.O.E.D. 1960-8080) et en matière de remembrement urbain (Déc. n° 61-376 du 11 avril 1961, art, 27, 30 et 31, B.O.E.D. 1961- 8454).

D'une part aux termes de l'art. 15-1 du décret, l'acte par lequel un associé reçoit un bien immobilier en représentation de ses parts doit " en vue de renouveler, en ce qui les concerne, la publicité légale antérieure ", mentionner les droits réels, autres que les servitudes, les privilèges et les hypothèques, grevant originairement le bien apporté qui s'exercent désormais sur le bien attribué. Cette mention doit être complétée à peine de refus du dépôt, par l'indication des actes ou décisions judiciaires ayant donné naissance aux droits réels reportés et par la référence (par date, volume et numéro) à la publication de ces actes ou décisions judiciaires.

Quant aux inscriptions de privilèges ou d'hypothèques, elles doivent, en exécution de l'art. 15 § II du décret, faire l'objet d'un renouvellement sur le bien attribué à l'associé en représentation de ses parts dans les formes prescrites par l'art. 61 et suivants du décret du 14 octobre 1955.

Le dernier alinéa de l'art 15 § II du décret précise enfin que l'inscription originaire, en tant qu'elle grevait l'immeuble apporté à la société civile et auquel a été substitué l'immeuble attribué à l'apporteur, est radiée au vu du bordereau de renouvellement.

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 194, 1911-II-B-5°, 1996 bis (à créer) ; et add. n° 453 et 458.