ARTICLE 619

PUBLICATION D'ACTES.

Actes soumis à publication. - Vente à terme d'immeubles à construire.

TAXE DE PUBLICITE FONCIERE.

Exigibilité. - Vente à terme d'immeubles à construire.

La réforme de la fiscalité immobilière réalisée par les art. 27 et suivants de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 a incité les notaires à réaliser des ventes d'immeubles ou de fractions d'immeubles à construire sous la forme de « ventes à terme » où la transmission de propriété est réalisée en deux étapes faisant chacune l'objet d'une convention distincte. La première convention renferme d'une manière générale les stipulations contenues habituellement dans les actes de vente, mais dispose que le transfert de propriété s'opérera ultérieurement après l'achèvement des travaux conformément au devis descriptif et contre le payement du prix. La seconde convention constate le transfert de propriété et renferme la quittance du prix.

En l'état, le Président de l'A.M.C. a été consulté sur le point de savoir :

1° Si les conventions constatant une vente à terme étaient obligatoirement soumises à publication ;

2° Si ces conventions, ainsi que celles ayant pour objet le transfert de propriété, étaient soumises à la taxe de publicité foncière.

A la première question, il a, dans une lettre du 10 mars 1964, répondu que les ventes à terme lui paraissaient devoir être obligatoirement publiées. Il a motivé son opinion de la manière suivante :

« Ces conventions constatent en effet l'accord des parties sur la chose et sur le prix. Elles ne se distinguent d'une vente. pure et simple que sur deux points :

« 1° Elles sont soumises, comme toutes les ventes de biens futurs, à la condition suspensive de l'édification de l'immeuble ;

« 2° L'accomplissement de la condition ne suffit pas à opérer le transfert de propriété ; celui-ci est reporté au jour où sera établi un acte authentique constatant l'achèvement des travaux et la mise des locaux à la disposition de l'acquéreur.

« Or, ces modalités ne sont pas de nature à modifier les obligations des intéressés au regard de la publicité foncière.

« D'autre part, les actes affectés d'une convention suspensive sont explicitement visés par l'art. 28 du décret du 4 janvier 1955.

« D'autre part, la clause qui diffère la transmission de propriété n'est autre chose qu'un terme (ce qui correspond d'ailleurs à la qualification de la convention) qui n'empêche pas la convention de se former. Cette convention est parfaite dès l'origine et ni l'une ni l'autre des parties ne peut s'y soustraire en s'abstenant de signer l'acte authentique prévu pour constater le transfert de propriété ; c'est ce que confirment les clauses de l'acte prévoyant les moyens d'opérer le transfert de propriété en cas de résistance ou de défaillance de l'une des parties.

« On se trouve ainsi en présence d'un acte entrant dans la catégorie de « ceux que l'art. 28-2° du décret du 4 janvier 1 955 assujettit obligatoirement à la publicité. »

Dans le B.O.E.D. 1965-9576, la Direction générale exprime la même opinion.

Pour ce qui concerne la taxe de publicité foncière, le Président de l'A.M.C. a, dans une seconde lettre du 27 avril 1965, répondu dans les termes suivants :

« A mon avis, seuls les actes formant le titre de la « vente à terme » entrent dans la catégorie des actes que l'art. 839 1° du C.G.I. assujettit à la taxe au tarif proportionnel. Quant aux actes dressés ultérieurement pour constater le transfert de propriété, ils me paraissent constituer des actes de complément passible en vertu de l'art. 840, 2° al. du même Code de la seule taxe fixe de 5 F. »

Cette règle de perception vient de recueillir l'adhésion de la Direction Générale (B.O.E.D. 1965-9576-3°).

Il convient d'ajouter que, dans le cas où l'acte constatant le transfert de propriété révélerait l'exigibilité d'un supplément de prix résultant du jeu de la clause de variabilité, cet acte donnerait alors ouverture à la perception de la taxe proportionnelle calculée sur le supplément.

Annoter : C.M.L, 2° éd. n° 692 A (feuilles vertes) et 1931 bis (à créer).