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ARTICLE 659 SALAIRES. Vente consentie par plusieurs vendeurs. Question. - Six personnes ont vendu à une septième l'immeuble leur appartenant dans l'indivision. Dans l'acte constatant la vente, le mandataire des vendeurs a pris l'engagement suivant : " L'adjudication aura lieu sous la garantie de droit de la part des, vendeurs, ainsi que le comparant y oblige solidairement es mandants. " Lors de la publication de cet acte, le conservateur a estimé que cette clause établissant un lien de solidarité passive entre les vendeurs n'était pas de nature à faire obstacle à la division du salaire. Seule la stipulation d'une solidarité active aurait pu, selon lui, s'opposer à cette division. Ce point de vue est-il justifié ? Réponse. - En cas de vente consentie à plusieurs acquéreurs ou par plusieurs vendeurs, le problème de la division du salaire est lié à la question de savoir si à l'unité d'acte correspond ou non l'unité de convention. Lorsque les liens de droit établis par la convention entre le vendeur et les acquéreurs multiples, ou entre les vendeurs multiples et l'acquéreur sont identiques à ceux qui seraient nés de conventions distinctes conclues entre le vendeur et chacun des acquéreurs, ou entre chacun des vendeurs et l'acquéreur, il n'y a incontestablement pas unité de convention et le salaire doit être divisé en autant de perceptions qu'il y a d'acquéreurs ou de vendeurs distincts. Par contre, lorsqu'une clause de solidarité contenue dans la convention lie les divers acquéreurs ou les divers vendeurs de telle sorte que, pour l'autre partie, vendeur ou acquéreur, la situation est la même que s'il n'avait contracté qu'avec un seul acquéreur ou un seul vendeur, il y a alors unité de convention et le salaire ne doit pas être divisé. Il en est ainsi, en particulier, en cas de solidarité active, c'est-à-dire lorsqu'il est stipulé : - soit que l'action en garantie pourra être exercée contre le vendeur par l'un quelconque des divers acquéreurs ; - soit que l'un quelconque des divers vendeurs pourra réclamer à l'acquéreur le paiement de la totalité du prix. Dans ces cas, la situation est la même, dans le premier cas pour le vendeur que s'il avait contracté avec un seul acquéreur, dans le second cas pour l'acquéreur que s'il avait acquis d'un vendeur unique. Il y a alors unité de convention et il n'y a pas lieu à division du salaire. Mais les clauses de solidarité actives ne sont pas les, seul s qui entraînent l'unité de convention. Il en est de même des clauses de solidarité passives. Il en est ainsi : a) En cas de vente par un vendeur unique à plusieurs acquéreurs, lorsque la stipulation de solidarité entre ces derniers permet aux vendeurs de réclamer à l'un quelconque d'entre eux le paiement de la totalité du prix. b) En cas de vente par plusieurs vendeurs s'engageant solidairement à un acquéreur unique, la stipulation de solidarité entre les vendeurs permettent à l'acquéreur de réclamer à un seul des vendeurs la garantie qui lui est due par tous. Ces clauses de solidarité passive sont explicitement prévues aux § § II, 4 et 6 de l'art. 106 du Bulletin, parmi celles qui s'opposent à la division du salaire. En résumé, toutes les fois qu'une clause de solidarité, qu'elle soit active ou passive, lie les acquéreurs ou les vendeurs multiples, cette clause ne permet pas, pour la perception du salaire, de diviser la convention en autant de conventions distinctes qu'il y a d'acquéreurs ou de vendeurs différents. Spécialement, dans le cas d'espèce visé dans la question où les vendeurs étaient obligés solidairement - hypothèse explicitement prévue au § II-6 de l'art. 106 du Bulletin - c'est à tort que le salaire a fait l'objet de six perceptions distinctes.
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