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ARTICLE 794

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Désignation des immeubles. - Immeubles en copropriété.
Etat descriptif de division. - Référence à l'état descriptif de division obligatoire quelles que soient la nature et la situation des immeubles.

Arrêt de la Cour de Cassation (3° Chambre Civile) du 2 juillet 1969.

La Cour...

Sur le moyen unique :

Attendu que des énonciations de l'arrêt confirmatif attaqué il résulte qu'aux termes d'un acte reçu le 12 mai 1967 par le notaire P... et publié le 29 juin 1967, la Société Nouvelle Villermont a établi un état descriptif de division d'un tènement immobilier sis à Nice, 78 et 78 bis, avenue Borriglione, l'immeuble étant fractionné en plusieurs lots, sans que cette opération réalise une division de la propriété du sol entraînant changement de limites ; que, le 11 août 1967, le notaire C... a déposé, aux fins de publicité, au premier bureau des hypothèques de Nice, deux actes du 28 juillet 1967, l'un portant vente par la Société Nouvelle Villermont à la Société Francis Bessi et Compagnie d'un terrain sis à Nice, l'autre tendant à l'inscription d'une hypothèque conventionnelle contre la Société Bessi sur la même parcelle ; que le Conservateur des Hypothèques, ayant constaté que le terrain, objet de la vente et de l'hypothèque, dépendait de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de l'état descriptif précité et auquel aucun des actes du 11 août 1967 ne se référait, a fait état d'une discordance entre le fichier immobilier et lesdits actes ; que, le notaire n'ayant pas régularisé sa requête au cours du délai légal d'un mois, une décision de rejet de la formalité a été rendue ;

Attendu qu'il est reproché audit arrêt d'avoir déclaré bien fondée cette décision, alors que, selon le pourvoi, le rejet de la formalité pour le motif invoqué n'est prévu que si le document déposé concerne soit un immeuble urbain, c'est-à-dire bâti, soit un immeuble rural situé dans une commune à cadastre rénové, de sorte que, s'agissant d'un immeuble non bâti et situé dans une commune à cadastre non rénové, le défaut de concordance avec un titre publié antérieurement ne pouvait justifier le rejet de la formalité ;

Mais attendu que, lorsqu'un immeuble, qui a donné lieu à établissement d'une fiche d'immeuble, a fait l'objet d'un état descriptif de division dans les conditions prévues par les articles 7 du décret du 4 janvier 1955 et 71 du décret du 14 octobre 1955, toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre un immeuble urbain ou rural ;

Attendu que l'arrêt attaqué ayant relevé que, par l'acte du 12 mai 1967, un état descriptif de division du tènement immobilier sis à Nice, 78 et 78 bis, avenue Borriglione, a été dressé et que ce tènement a donne lieu à l'établissement d'une fiche générale d'immeuble au fichier immobilier, les réquisitions aux fins de publication des actes du 28 juillet 1967 relatifs à une partie du même tènement ne devaient pas être acceptées par le Conservateur des hypothèques sans mise en concordance de ces actes avec ceux qui avaient été antérieurement publiés et spécialement sans référence à l'état descriptif de division intéressant les mêmes parcelles ;

D'où il suit que le rejet de la formalité était justifié et que le moyen n'est pas fondé ;

par ces motifs :

Rejette le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 3 juillet 1968 par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence...

Observations. - Le 3° alinéa de l'art. 7 du décret du 4 janvier 1955 dispose que, lorsqu'un acte sujet à publicité, « sans réaliser ou constater une division de la propriété entraînant un changement de limites, ...ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, ...la désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division ou, éventuellement, à un acte modificatif établi dans les conditions fixées par décret et préalablement publié ».

De son côté, le § D. 2 de l'art. 71 du décret du 14 octobre 1955 porte que « les numéros de lots résultant d'un état descriptif de division ou de tout document analogue transcrit ou publié, ainsi que la quote-part dans la propriété du sol, lorsque cette quote-part est déterminée, ...doivent être utilisés pour désigner les fractions d'immeuble dans tous les documents publiés à la conservation des hypothèques. »

Ces dispositions ne distinguent pas selon la nature ou la situation des immeubles. Un notaire soutenait cependant qu'elles n'étaient pas applicables aux immeubles non bâtis situés dans une commune à cadastre non rénové. Il prétendait en conséquence que c'était à tort que le Conservateur avait refusé de publier un acte portant vente de la fraction d'un tel immeuble ayant fait l'objet d'un état descriptif de division, ainsi que l'inscription d'une hypothèque conventionnelle grevant la même fraction, pour le motif que ni l'acte de vente, ni le bordereau d'inscription ne désignaient la fraction vendue ou grevée par référence à l'état descriptif.

La prétention a été repoussée par une ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Nice le 22 janvier 1968, puis par un arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 juillet 1968.

En rejetant le pourvoi formé contre cette décision, la Cour de Cassation consacre l'interprétation, jusqu'alors incontestée, selon laquelle les dispositions législatives et réglementaires concernant les états descriptifs de division sont applicables qu'elles que soient la nature et la situation des immeubles en cause.

Le troisième attendu de l'arrêt appelle toutefois une observation particulière.

Dans les termes où il est rédigé, il pourrait paraître rattacher l'obligation de se référer à l'état descriptif à la circonstance que l'immeuble « a donné lieu à l'établissement d'une fiche d'immeuble ».

Or il existe des immeubles en copropriété pour lesquels il n'est pas établi de fiche d'immeuble.

En effet, dans les communes à cadastre ancien de moins de 10.000 habitants, de même que dans les parties non agglomérées des communes de plus de 10.000 habitants, il n'est pas créé obligatoirement de fiches d'immeuble, même en cas de copropriété (art. 2 et 10 du décret du 14 octobre 1955). En principe, dans cette hypothèse, l'état descriptif et éventuellement l'état modificatif ne sont annotés qu'aux fiches personnelles.

Par ailleurs, lorsque, conformément à la recommandation de l'Administration, il est créé des fiches d'immeuble dans les cas visés à l'alinéa qui précède où leur établissement n'est pas prescrit par les textes (V. R.A. V° hypothèques, livre III, n° 198), ces fiches n'ont qu'un caractère officieux.

Dans ces conditions, faut-il déduire de la rédaction du troisième attendu que la règle consacrée par la Cour n'est applicable que lorsque l'immeuble en copropriété est situé dans la partie agglomérée d'une commune de plus de 10.000 habitants?

Certainement pas.

La Cour Suprême s'est bornée à statuer pour le cas d'espèce qui lui était soumis et qui portait sur un immeuble pour lequel une fiche d'immeuble avait été établie, comme le constate le quatrième attendu : c'est pourquoi elle relate la création de cette fiche.

Mais le troisième attendu pose nettement le principe que les prescriptions de l'art. 7 du décret du 4 janvier 1955 et de l'art, 71 du décret du 14 octobre 1955 doivent recevoir leur application « sans qu'il y ait lieu de distinguer entre un immeuble urbain ou rural », et, par conséquent, que l'immeuble ait ou non donné lieu à l'établissement d'une fiche d'immeuble.

Annoter : C.M.L., 2° éd., n° 490 A, h, c (feuilles vertes).