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ARTICLE 891 SALAIRES. Liquidation. Contrat de crédit-bail immobilier. MANUTENTION Contrat de crédit-bail immobilier. I. - Le Comité de l'A.M.C. a été saisi d'une difficulté portant sur la liquidation du salaire exigible à l'occasion de la publication des actes constatant une opération de crédit-bail immobilier. Aux termes de l'art. 1er-2° de la loi n° 66-455
du 2 juillet 1966 (J.C.P. 1966-III-32.122), modifié par l'article
1er de l'ordonnance n°67-837 du 28 septembre 1967 (J.C.P. 1967-III-33.459),
les opérations de crédit-bail immobilier sont " les
opérations par lesquelles une entreprise donne en location des
biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle
ou construits pour son compte, lorsque ces opérations quelle que
soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires
de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration
du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale
de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété
du terrain sur lequel ont été édifiés, le
ou les immeubles, soit par transfert de plein droit de la propriété
des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit
locataire ". Ces opérations, généralement pratiquées
par des sociétés immobilières pour le commerce et
l'industrie constituées sous le régime institué par
les art. 5 et suivants de l'ordonnance précitée du 28 septembre
1967 (S.I.C.O.M.I.), consistent le plus souvent en un bail accompagné
d'une promesse de vente. Ces deux dispositions présentent, l'une
et l'autre, une particularité : d'une part, le prix du bail n'est
pas fixé en fonction de la valeur locative de l'immeuble ; il est
calculé de manière à amortir, pendant la durée
du bail, soit la totalité, soit seulement une partie, du prix convenu
entre la société de crédit-bail et l'entreprise locataire.
D'autre part, la somme moyennant le payement de laquelle la promesse de
vente sera réalisée correspond à la partie du prix
non encore amortie au moment de la réalisation. La difficulté soumise au Comité portait
sur le point de savoir si l'acte constatant une opération de crédit-bail
donne ouverture, à l'occasion de sa publication, la perception
de deux salaires, l'un sur le bail, l'autre sur la promesse de vente,
ou si, au contraire, il ne peut être exigé qu'un seul salaire.
Après délibération, et tout en reconnaissant
que la question pouvait prêter à discussion, le Comité
a décidé de recommander, pour l'avenir, l'adoption de la
seconde solution pour les motifs suivants : Il est de principe, en matière de salaires, qu'à
l'unité de formalité ne correspond pas nécessairement
l'unité de salaire : lorsqu'un même acte renferme plusieurs
dispositions indépendantes, sa publication justifie la perception
d'autant de salaires que de dispositions publiées. Par contre,
il est admis qu'un même salaire couvre, non seulement la disposition
principale, mais aussi celles qui s'y rattachent, lorsqu'elles sont indispensables
pour préciser le but du contrat ou en régler ou en assurer
l'exécution (Précis Chambaz et Masounabe-Puyanne,, 2°
éd., n° 1939 et 1940). Or, dans le cas des opérations, de crédit-bail,
la promesse de vente est le complément obligatoire du bail ; elle
est indispensable pour que l'entreprise locataire puisse devenir propriétaire
de l'immeuble loué, ce qui, aux termes du texte susvisé
définissant l'opération de crédit-bail, est l'aboutissement
nécessaire des conventions de cette nature. Il en résulte que la publication d'un contrat
de crédit-bail ne peut rendre exigible qu'un seul salaire. Ce salaire
est en principe, celui qui est dû sur le bail et qui est liquidé
sur le montant cumulé des loyers. Ce peut être néanmoins
celui qui correspond à la promesse de vente et qui est assis sur
la valeur de l'immeuble, s'il est plus élevé. Il n'y a pas
de motif, en effet, pour que le salaire qui aurait été exigible
sur la promesse de vente, si elle avait fait l'objet unique de la convention,
ne soit pas perçu du seul fait que cette disposition en accompagne
une autre. En fait, le salaire le plus élevé sera
le salaire de bail lorsque le loyer aura été calculé
de façon à amortir pendant la durée du bail la totalité
du prix convenu, de telle sorte que la somme à verser par l'entreprise
locataire lors de la réalisation de la promesse de vente, en fin
de bail, soit nulle ou purement symbolique. Ce pourra, au contraire, être
le salaire correspondant à la promesse de vente, lorsque le loyer
n'amortira, pendant la durée du bail qu'une partie du prix et qu'il
restera une certaine somme à payer à la société
de crédit-bail lors de la réalisation de la promesse de
vente en fin de bail. Dans ce dernier cas, si la valeur de l'immeuble
n'est pas indiquée dans l'acte, un procédé pratique
pourrait consister à asseoir le salaire sur le montant cumulé
des loyers augmenté de la partie du prix non amortie, que l'entreprise
locataire devra verser pour la réalisation de la promesse de vente
à la fin du bail. Au cas où cette dernière somme
ne serait pas non plus énoncée dans l'acte, il faudrait
recourir à la déclaration estimative. Le Comité recommande instamment aux collègues,
dans un souci d'uniformité, de se conformer, pour l'avenir, à
cette règle de perception. II. - Il arrive que les contrats de crédit-bail
immobilier renferment une disposition interdisant expressément
à la société de crédit-bail d'aliéner
et d'hypothéquer l'immeuble pendant la durée du bail (v.
not. B.O.D.G.I. 9-B-9-70, Annexe III et 9-B-4-71). Cette disposition, comme la promesse de vente, concourt
à assurer l'exécution du contrat et ne peut donner lieu
à la perception d'un salaire particulier. III. - Le contrat de crédit-bail est souvent utilisé par les entreprises pour se procurer les crédits qui leur sont nécessaires. A cet effet, l'entreprise qui a besoin de fonds vend l'immeuble dont elle est propriétaire à une société de crédit-bail, laquelle le lui donne aussitôt à bail en vertu d'un contrat de crédit-bail (opération dite de " lease back "). Dans ce cas, la vente de l'immeuble à la société
de crédit-bail est indépendante du contrat de crédit-bail.
Elle donne par suite ouverture à un salaire distinct de celui auquel
donne ouverture la convention de crédit-bail. IV. - Les observations qui précèdent visent
le cas où la durée du bail contenu dans l'opération
de crédit-bail est supérieure à douze ans. Lorsque la location est consentie pour une durée
n'excédant pas douze ans, le contrat de crédit-bail n'est
pas soumis obligatoirement à publicité du chef du bail qu'il
renferme (1). Il peut cependant être publié en raison de
la promesse de vente ou de l'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer
qui y sont stipulées (Rappr. : B.O.D.G.I. 93.471). Dans ce cas,
le salaire est liquidé, en toute hypothèse, sur la valeur
de l'immeuble en cause. Mais, pour qu'il en soit ainsi, il faut que les intéressés
limitent la publication à la promesse de vente ou à l'interdiction
d'aliéner et d'hypothéquer, soit en ne présentant
à la conservation qu'un extrait de l'acte ne contenant que les
dispositions à publier, soit, si la forme de l'acte ne permet pas
l'établissement d'un tel extrait, en revêtant l'expédition
présentée d'une réquisition restreignant la formalité
aux dispositions dont la publication est désirée. A défaut,
le conservateur ne peut que publier la totalité des dispositions
contenues dans l'expédition présentée, en les annotant
toutes au fichier immobilier et à percevoir le salaire en conséquence.
V. - Sur le plan juridique, le contrat de crédit-bail
immobilier comporte essentiellement, comme on l'a indiqué plus
haut, deux dispositions distinctes : le bail et la promesse de vente.
Il peut en outre stipuler une interdiction d'aliéner et d'hypothéquer.
Lors de la publication d'un tel contrat, chacune de ces
dispositions doit faire l'objet d'une mention particulière dans
l'annotation de ce contrat au fichier immobilier. Cette annotation est
à porter au cadre B du tableau III, soit de la fiche personnelle
du bailleur, soit de la fiche d'immeuble selon le cas (RA, V° Hypothèques
n° 24 et 78). En outre, la disposition concernant le bail doit être
annotée au cadre A du tableau III de la fiche personnelle du locataire,
s'il s'agit d'un immeuble rural, ou une référence à
la fiche d'immeuble doit être portée au tableau I de la même
fiche, s'il s'agit d'un immeuble urbain (op. cit., eod. V°, n°
23 et 149). Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 1996 bis. (1) Sans doute l'art. 1er 3 de la loi
n° 66-45 du 2 juillet 1966, modifiée (J.C.P. 1967-III-33.459),
dispose que les opérations de crédit-bail " sont soumises
à publicité " ; mais il laisse à un décret
non encore paru le soin d'en déterminer les modalités. Actuellement,
par conséquent, les contrats de crédit-bail n'ont pas à
faire l'objet d'une publicité particulière ; les seules
mesures de publicité qui leur sont applicables sont celles qui
résultent des dispositions du droit commun concernant la publicité
foncière.
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