ARTICLE 924

MANUTENTION HYPOTHECAIRE.
TAXE DE PUBLICITE FONCIERE.
SALAIRES.

Plusieurs articles du Bulletin de l'A.M.C. ont tracé les règles à suivre pour l'annotation du fichier immobilier, la perception de la taxe de publicité foncière (ancien régime) et celle des salaires lors de la publication des ventes de terrains à bâtir dont le prix est converti - en tout ou en partie - en l'obligation pour l'acquéreur de remettre au vendeur des fractions divises de 1 a construction à édifier sur le terrain, soit que la vente porte sur la totalité du terrain (art. 568), soit qu'elle porte seulement sur une fraction indivise du terrain (art. 542 ; cf. aussi art. 68, 135, 234, 448, 474 et 523).

Une instruction administrative du 20 mars 1972 (B.O.D.G.I. 8 A-1-72) a déterminé le régime fiscal applicable aux ventes dont il s'agit sous le régime actuel de la T.V.A. et de la taxe de publicité foncière.

L'A.M.C. ayant été saisie de diverses questions relatives, notamment, à la perception des salaires sur les actes de l'espèce, il semble opportun d'exposer l'ensemble des règles qui paraissent applicables en la matière.

Deux cas principaux doivent être envisagés.

Premier cas. - VENTE DE LA TOTALITE DU TERRAIN A BATIR.

A. - VENTE DU TERRAIN. -- Le vendeur étant entièrement dépossédé du terrain dont l'acquéreur devient seul propriétaire," l'annotation au fichier immobilier doit être faite en conséquence, dans les conditions habituelles, sauf à faire ressortir dans l'annotation que le prix est converti, en tout ou en partie, en l'obligation de livrer au vendeur tel ou tel lot de l'immeuble à édifier.

Le salaire doit être perçu et liquidé sur le prix de vente total du terrain.

La vente du terrain à bâtir est soumis à la T.V.A. selon le droit commun (C.G.I., art. 257-7°) et exonérée corrélativement de la taxe de publicité foncière dans les conditions prévues par l'article 691 nouveau du C.G.I. (art. 1371 ancien) [Instr. adm. du 20 mars 1972 préc., § I].

B. - REMISE DE LOCAUX AU VENDEUR DU TERRAIN.

1° Lorsque les fractions divises de la construction à édifier qui doivent être livrées au vendeur en payement de son prix sont déterminées par les numéros de lots attribués dans un état descriptif de division préalablement ou simultanément publié, le contrat opère le transfert de propriété desdites fractions envisagées dans leur état futur d'achèvement : il s'agit d'une dation en payement qui forme le titre du vendeur à la propriété des locaux correspondants

Ce dernier doit donc être rendu propriétaire au fichier immobilier, des lots lui revenant.

Un salaire distinct doit être perçu et liquidé sur la valeur desdits lots, étant observé que cette valeur est égale au montant du prix en payement duquel la remise des locaux a été stipulée.

Au point de vue fiscal, cette dation en payement est assimilée à une vente de locaux considérés en leur état futur d'achèvement : elle est soumise à la T.V.A. et à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,60 %, dans les conditions fixées par l'Instruction du 20 mars 1972 précitée (§ II).

2° Les locaux à livrer au vendeur en payement de son prix ne sont pas toujours immédiatement déterminés dans l'acte, cette détermination étant subordonnée au choix que l'intéressé fera ultérieurement (ex. : tant de m2 de locaux ; tant d'emplacements de parkings, etc.).

En pareil cas, il n'y a pas accord des parties sur la chose ni, par conséquent, transfert de propriété des locaux (Code Civil, art. 1583), ce transfert devant être réalisé par un acte à établir postérieurement.

L'obligation de construire des locaux encore indéterminée pour le compte du vendeur constitue pour l'acquéreur une simple obligation de faire.

La seule annotation à porter au fichier immobilier est celle relative à la vente du terrain, sauf à indiquer que le prix - ou partie du prix - est converti en l'obligation de livrer des locaux dans l'immeuble à édifier. Cette clause ne renfermant qu'une simple modalité de payement du prix, elle ne donne ouverture à aucun salaire particulier.

A défaut d'accord sur la chose vendue, il n'y a pas, à notre avis, en pareille hypothèse, mutation à titre onéreux susceptible de motiver la perception immédiate de la T.V.A. et de la taxe de publicité foncière, qui deviendront exigibles sur l'acte à dresser ultérieurement en vue de déterminer les locaux à livrer et constater cette livraison. L'Instruction précitée du 20 mars 1972 n'a cependant pas envisagé le cas.

3° Il arrive parfois que les locaux à livrer au vendeur en payement de son prix sont nettement définis dans l'acte par l'indication de leur emplacement et de leur composition - souvent par référence à un plan annexé à la minute de l'acte et signé par les parties - alors que l'état descriptif de division de l'immeuble à édifier n'a pas encore été établi.

Dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix emportant mutation de locaux en état futur d'achèvement au profit du vendeur du terrain, cette mutation doit être publiée au fichier immobilier (art. 28 - l du décret du 4 janvier 1955). Le Conservateur est en conséquence fondé à exiger, sous peine de refus de dépôt, la publication préalable ou simultanée d'un état descriptif de division permettant d'identifier par des numéros de lots les fractions d'immeuble dont le vendeur est rendu propriétaire(art. 7, 3° al., du décret du 4 janvier 1955 et 71, § E-1, du décret du 14 octobre 1955).

Deuxième cas. - VENTE D'UNE FRACTION INDIVISE DE TERRAIN A BATIR.

Le cas envisagé est le suivant : la vente porte sur une fraction indivise du terrain, généralement exprimée en millièmes et le prix est converti - en tout ou partie - en l'obligation pour l'acquéreur de construire à ses frais un immeuble sur le terrain indivis et de remettre au vendeur des fractions divises de cet immeuble, identifiés par des numéros de lots par référence à un état descriptif de division préalablement ou simultanément publié, la quote-part globale de propriété du sol affectée. à ces lots correspondant aux millièmes indivis de terrain dont le vendeur s'est réservé la propriété.

A. - VENTE DU TERRAIN. - La vente de la fraction indivise du terrain a pour effet de rendre ce dernier indivis entre l'acquéreur, pour la fraction vendue et le vendeur, pour la fraction qu'il se réserve.

L'annotation au fichier immobilier doit être faite en conséquence, sauf à faire ressortir que le prix - ou partie du prix - est converti en l'obligation pour l'acquéreur de livrer au vendeur tel on tel lot de l'immeuble à construire.

Le salaire dégressif doit être perçu et liquidé sur le prix de vente total stipulé dans, l'acte.

Comme dans le premier cas ci-dessus (§· A), ce prix est passible de la T.V.A. et exonéré corrélativement de la taxe de publicité foncière (Instr. du 20 mars 1972 préc., § I).

B. - REMISE DES LOCAUX AU VENDEUR DU TERRAIN.

1° Dès lors que, par l'effet de la vente, le terrain est indivis entre le vendeur et l'acquéreur la construction devrait devenir, par voie d'accession (Code Civil, art. 553), au fur et à mesure de son édification, la propriété indivise des copropriétaires du terrain, dans les mêmes proportions que ce dernier.

Mais la clause de l'acte qui confère au vendeur la propriété exclusive de certaines fractions déterminées de l'immeuble à édifier déroge aux règles normales de l'accession et transforme les droits indivis du vendeur sur l'ensemble de la construction en un droit divis sur lesdites fractions. Cette opération consistant dans la substitution de droits divis à des droits indivis s'analyse juridiquement en un partage partiel anticipé portant sur les lots attribués. au vendeur et envisagés dans leur état futur d'achèvement.

Cet allotissement doit être annoté comme tel au fichier immobilier et donne ouverture à un salaire distinct à liquider sur la valeur des locaux compris dans les lots à remettre au vendeur, cette valeur étant égale au montant du prix de vente de la fraction de terrain en payement duquel l'attribution de ces lots a été stipulée.

Dans l'Instruction précitée du 20 mars 1972, l'Administration assimile, au point de vue fiscal, la remise de locaux au vendeur d'une fraction indivise de terrain à une dation en payement passible de la T.V.A. et de la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %, comme dans le cas de la vente de la totalité du terrain (v. ci-dessus, 1er cas, § B - 1°). Pour justifier cette assimilation, elle indique, sous le paragraphe, B du tableau figurant dans l'Instruction, que " quelle que soit la présentation juridique dont les conventions sont assorties, les parties se trouvent, en fait, dans la même situation qu'en A : " l'acquéreur du terrain a, seul, la maîtrise de l'opération de construction "

Il s'agit là d'un critère propre à la fiscalité, et plus spécialement à la T.V.A., mais qui fait abstraction du véritable caractère juridique de l'opération, comme l'indique l'Instruction elle-même.

Les Conservateurs ne peuvent que se conformer à cette dernière pour la perception des taxes à effectuer lors de l'accomplissement de la formalité unique (1).

( 1 ) Sous le régime en vigueur avant le 1er octobre 1970, des décisions administratives avaient dispensé de la taxe proportionnelle de publicité foncière (R.M.F. 8 mars 1956 ; Bull. A.M.C., art. 45) et du droit de partage (R.M.F. 23 avril 1960; Bull. A.M.C., art. 448) les actes déclaratifs de propriété portant sur des immeubles non encore édifiés mais considérés dans leur état futur d'achèvement.

2° Dans le cas visé au paragraphe 1er qui précède, l'acte de vente d'une fraction indivise de terrain se borne à prévoir l'attribution de locaux déterminés au vendeur en payement de son prix, sans régler le sort du surplus de la construction. A défaut de toute autre précision dans l'acte, les lots autres que ceux revenant au vendeur devraient revenir, par l'effet de l'accession et au fur et à mesure de leur construction, la propriété indivise de l'acquéreur et du vendeur copropriétaires du terrain, avec toutes les conséquences susceptibles d'en découler notamment pour l'application de l'effet relatif aux actes de disposition ultérieurs (ventes, inscriptions, etc. ; cf. Bull. A.M.C., art. 542, § II).

Mais une telle indivision ne répondrait pas à l'intention des contractants lorsqu'ils entendent, d'une part, désintéresser entièrement le vendeur par l'attribution de lots - auxquels est attachée une quote-part de propriété du sol correspondant à la fraction indivise de terrain dont il s'est réservé la propriété - et, d'autre part, conférer à l'acquéreur chargé de construire un droit de propriété exclusif sur tous les autres lots, avec une quote-part de propriété du sol égale à la fraction indivise de terrain par lui acquise.

A cet effet, l'acte de vente du terrain stipule en outre généralement, sous une forme ou sous une autre, que les lots autres que ceux attribués au vendeur seront, au fur et à mesure de l'édification de l'immeuble, la propriété exclusive de l'acquéreur..

L'acte ayant alors pour effet de conférer à chacun des deux contractants la propriété divise des lots à lui attribués, il présente le caractère juridique d'un partage total anticipé de la construction envisagée dans son état futur d'achèvement.

Ce partage doit être annoté comme tel au fichier immobilier, le vendeur étant rendu propriétaire des lots lui revenant en payement de son prix et l'acquéreur de tous les autres lots (cf. Bull. A.M.C., art 542, § II).

Cet allotissement donne ouverture à deux salaires distincts, l'un sur la valeur des constructions comprises dans le groupe de lots attribués au vendeur, laquelle est égale au montant du prix correspondant (cf. § B - l ci-dessus), l'autre sur la valeur des constructions comprises dans }e groupe de lots attribué à l'acquéreur, qui doit être déterminée par une déclaration affirmative (C.G.I., Ann. III, art. 250· W ancien, ; art. 296 nouveau).

Quant à la perception fiscale, elle doit être effectuée conformément aux prescriptions de l'Instruction administrative du 20 mars 1972 précitée qui, nonobstant la nature juridique de la convention, assimile dans tous les cas la remise de locaux neufs au vendeur à une dation en payement passible de la T.V.A. et de la taxe de publicité foncière à 0,60 % sur la valeur de ces derniers locaux (cf. § B - 1er ci-dessus).

Cette perception désintéresse le Trésor et aucun droit particulier n'est exigible sur la valeur des locaux qui resteront la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de la construction de l'immeuble.

3° Lorsque les locaux à remettre au vendeur en payement du prix de la fraction indivise de terrain et, par voie de conséquence, ceux devant rester la propriété de l'acquéreur, ne sont pas déterminés dans l'acte et qu'on se trouve en présence d'une simple obligation de faire à l'exclusion d'un transfert de propriété immédiat, il y a lieu d'appliquer les mêmes règles que celles prévues en cas de vente de la totalité du terrain (v. ci-dessus, 1er cas, § B - 2°).

Il en est de même en ce qui concerne l'obligation de publier un état descriptif de division, à peine de refus du dépôt, dans les cas où lesdits locaux sont nettement déterminés dans l'acte, afin de pouvoir les identifier par des numéros de lots (v. ci-dessus, 1er cas, § B - 3° ).

Annoter : C.M.L., 2° éd., n° 1911-II-5° et 2005.

Voir AMC n° 1036.