ARTICLE 964

SALAIRES.

Lorsque, dans un contrat de crédit-bail, le loyer stipulé n'est destiné à amortir qu'une partie du capital investi par la société bailleresse, le salaire peut être liquidé, soit sur la valeur de l'immeuble, si elle est supérieure au montant cumulé des loyers, soit sur ce dernier montant dans le cas contraire (Bull. A.M.C., art. 891, § I, antépénultième alinéa).

En principe, lorsque la valeur de l'immeuble n'est pas indiquée dans l'acte, elle doit faire l'objet d'une déclaration estimative. Toutefois, l'avant-dernier alinéa de l'art. 89 1 précité du Bulletin indique que dans ce cas, le salaire peut être pratiquement assis sur le montant cumulé des loyers augmenté de la partie du prix non amortie que l'entreprise locataire aura à verser, en fin de bail, pour la réalisation de la promesse de vente.

Il importe d'observer qu'il s'agit là d'un procédé pratique destiné à pallier l'absence de déclaration estimative. Conduisant, en fait, à asseoir le salaire sur une somme supérieure à la fois au montant cumulé des loyers et à la valeur de l'immeuble, il ne peut être défendu sur le plan des principes, et doit être écarté toutes les fois que les énonciations de l'acte font connaître la valeur de l'immeuble ou permettent de la déterminer ou, même dans le cas contraire, lorsque les intéressés le contestent.

Pour ce qui concerne la possibilité de déterminer la valeur de l'immeuble d'après les énonciations de l'acte, il faut remarquer que cette valeur équivaut au montant total du capital investi dans l'opération de crédit-bail, lequel est généralement indiqué dans l'acte, et que c'est ce montant qui doit, le cas échéant, être comparé au montant cumulé des loyers pour établir la base de calcul du salaire.

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 1996 bis.