ARTICLE 1039

PUBLICITE FONCIERE.

Désignation des immeubles. - Cadastre rénové.
Concordance du fichier immobilier et du cadastre .
Discordance de la désignation cadastrale d'un immeuble entre les documents publiés. - Rejet de la formalité.

Aux termes de l'article 46 du décret du 14 octobre 1955, les dispositions de l'article 2 du décret du 4 janvier 1955 et des articles 19 à 31 du décret du 14 octobre 1955 relatives à la concordance du fichier immobilier et du cadastre deviennent applicables, dans les communes à ancien cadastre, à compter de la mise en service du cadastre rénové.

Le fichier immobilier étant annoté au vu des documents publiés (art. 1er du décret du 4 janvier 1955), la concordance entre le fichier et le cadastre ne peut être assurée, en ce qui concerne la désignation cadastrale nouvelle d'un immeuble déterminé, que si les documents relatifs à cet immeuble et publiés depuis la mise en service du cadastre rénové sont eux-mêmes en concordance.

Lorsqu'un document est déposé en vue de sa publication, le Conservateur est tenu de vérifier si la désignation cadastrale nouvelle de l'immeuble concerné concorde avec celle figurant déjà au fichier immobilier, telle qu'elle résulte des documents publiés depuis la rénovation du cadastre et, en cas de discordance, d'engager la procédure de rejet.

Cette obligation est inscrite :

- dans l'article 34 § 3 du décret du 4 janvier 1955, aux termes duquel " la formalité est rejetée si, après avoir accepté le dépôt, le Conservateur constate :

" b) ...une discordance entre, d'une part, les énonciations relatives ...à la désignation des immeubles contenues dans le document à publier, et, d'autre part, les énonciations correspondantes contenues dans les titres déjà publiés depuis le 1er janvier 1956, sauf justification de l'exactitude du document publier " ;

- dans l'article 34 § 1 du décret d'application du 14 octobre 1955, selon lequel le Conservateur... s'assure de la concordance du document " déposé et des documents publiés depuis le 1er janvier 1956, tels qu'ils sont répertoriés sur les fiches personnelles ou les fiches d'immeubles, en ce qui concerne... c) la désignation des immeubles. "

Ces dispositions s'appliquent à tous les immeubles urbains, quel que soit l'état du cadastre (cf. art. 51 du décret du 14 octobre 1955).

En ce qui concerne les immeubles ruraux, la date de la mise en service du cadastre rénové est à substituer à celle du 1er janvier 1956 lorsque, la rénovation est postérieure à cette dernière date. A cet égard, le § 4 de l'article 52 du décret du 14 octobre 1955 précise qu' " après la rénovation du cadastre dans les communes à ancien cadastre, la désignation des immeubles ruraux figurant dans les documents déposés sera rapprochée, conformément à l'article 34-1, de la désignation faite dans les documents publiés depuis la mise en service du cadastre rénové, telle qu'elle sera " reproduite sur les fiches personnelles ".

Si le rapprochement ainsi prévu révèle une discordance, notamment en ce qui concerne les références cadastrales nouvelles de l'immeuble concerné, le Conservateur doit adresser au signataire du certificat d'identité la notification prescrite par le paragraphe 3 de l'article 34 du décret du 14 octobre 1955.

Il en est ainsi même lorsque l'acte antérieur en discordance ne forme pas le titre de la personne qui apparaît comme le disposant dans le document. déposé. Les textes précités prescrivent clairement le rapprochement du document à déposer avec tous les documents publiés depuis le 1er janvier 1956, ou depuis la mise en service du cadastre rénové, tels qu'ils sont répertoriés sur les fiches, sans aucune restriction, ce rapprochement étant destiné non seulement à contrôler l'application de l'effet relatif, mais encore à assurer la concordance de désignation des parties et des immeubles entre les divers documents successivement publiés (cf. Rép. Alph. Enreg., V° Hyp., livre III, n° 704 - 716 dernier al., p. 474 ; 735 à 738 ; circ. des, Sol. div. § CXV, p. 148 - 149).

Bien qu'il ait été placé, dans le décret d'application du 14 octobre 1955, parmi les textes concernant l'application de l'effet relatif, le paragraphe 3 de l'article 34 du dit décret a une portée générale et s'applique à tous, les cas de rejet prévus par les décrets du 4 janvier 1955 et du 14 octobre 1955, ainsi que cela résulte de l'article 74 § 2 de ce dernier décret, selon lequel " le rejet d'une formalité, prévu notamment aux articles 2148 du Code Civil 34 (§ 3), 39, 40 du décret du 4 janvier 1955, 30 (§ 4), 31, 33, 35 (§ 2), 38 (§ 1), 55 (§§ 2 et 3), 67 (§ 1) et 71 (§ E, 2) du présent décret, est prononcé, et la régularisation intervient, selon les modalités fixées par le § 3 de l'article 34 du présent décret ".

Et le même article 74 § 2, confirmant les dispositions des articles 5 1 et 52 § 4 précités du décret du 14 octobre 1955, précise que le rejet " ne peut être prononcé pour discordance dans la désignation des immeubles entre les énonciations du document déposé et celles des documents déjà publiés depuis le 1er janvier 1956 - tels qu'ils sont répertoriés sur les fiches personnelles ou les fiches d'immeubles - que si le document déposés concerne, soit un immeuble urbain au sens des articles 2 et 45 - 1 - 1°, soit un immeuble rural situé dans une commune dont le cadastre a été rénové depuis le 1er janvier 1956, le rapprochement du document déposé est fait, uniquement, avec les documents publiés au fichier immobilier depuis la mise en service du cadastre rénové ".

S'agissant plus spécialement des références cadastrales d'un immeuble déterminé, après rénovation du cadastre, qui constituent un élément essentiel de sa désignation, il est bien évident qu'elles doivent être les mêmes dans tous les actes, bordereaux ou documents relatifs audit immeuble et publiés depuis la mise en service du cadastre rénové.

il en est ainsi, par exemple, pour les ventes successibles des lots dans un immeuble collectif en copropriété, quelles que soient les parties en cause. On ne saurait concevoir que cet immeuble figure au fichier immobilier avec deux ou plusieurs désignations cadastrales différentes, de telle sorte que la concordance avec le cadastre ne serait plus assurée.

Il faut rappeler, à cet égard, que la procédure de rejet a été instituée pour parvenir à une documentation exacte et complète, susceptible de renseigner utilement et efficacement les tiers. Or, dans les communes à cadastre rénové, les réquisitions de renseignements peuvent être formulées sur un ou plusieurs immeubles déterminés sans indication de personnes (art. 41 - 2° et 53 du décret du 14 octobre 1955). L'inexactitude de la désignation cadastrale nouvelle d'un immeuble au fichier pourrait avoir pour conséquence d'engager la responsabilité du Conservateur qui se serait abstenu de mettre en oeuvre la procédure de rejet dans les cas de discordance susvisés.

En pratique, la discordance de désignation cadastrale entre les documents successivement publiés et relatifs à un même immeuble provient généralement d'inexactitudes dans les extraits cadastraux mod. 1 ou mod. 3 les accompagnant, soit que la demande d'extrait cadastral ait été mal rédigé par les requérants, soit qu'une erreur ait été commise dans la rédaction de l'extrait par le Service du Cadastre ou par les notaires, avocats ou autorités administratives : C'est au moyen de la procédure de rejet qu'il sera possible de déterminer si l'inexactitude entache le dernier extrait cadastral déposé ou les extraits antérieurs.

A la suite de la notification faite au signataire du certificat d'identité, ce dernier doit, aux termes du § 3 de l'article 34 du décret. du 14 octobre 1955, dans le délai d'un mois, " représenter les pièces " (notamment... extraits cadastraux...) justifiant l'exactitude... " des énonciations relatives à la désignation... des immeubles ".

Il doit donc fournir dans le mois un nouvel extrait cadastral qui, soit contiendra une désignation cadastrale différente mais conforme à celle figurant déjà ou fichier immobilier, soit confirmera la désignation cadastrale contenue dans l'acte à publier.

Dans le premier cas, où c'est l'acte à publier qui est entaché d'erreur, un document rectificatif doit être publié dans le mois de la notification, de manière à rétablir la désignation cadastrale exacte : à défaut, le Conservateur ne pourrait que prononcer le rejet définitif.

Dans le second cas, la discordance provient d'une erreur contenue dans l'extrait cadastral produit à l'appui d'un acte antérieurement publié et relatif au même immeuble. Le Conservateur ne peut alors qu'exécuter la formalité, sans pouvoir exiger au préalable la rectification de l'erreur commise dans l'acte antérieur. Selon l'article 34 § 3 du décret du 14 octobre 1955, cet acte ne peut être rectifié qu'à la diligence des parties, au moyen d'un acte rectificatif ou d'un acte de notoriété. le Conservateur n'a d'autre possibilité que de tenter d'obtenir amiablement du notaire concerné l'établissement d'un acte rectificatif du premier acte publié, afin d'éviter que le fichier ne relate deux désignations cadastrales différentes pour le même immeuble, la plus récente étant la seule exacte.

L'Instruction du Service du Cadastre sur la publicité foncière du 15 décembre 1962 prévoit (n° 1 ) que la rectification des erreurs imputables à ce service provenant d'une indication inexacte dans la désignation des immeubles sur les extraits cadastraux est provoquée à l'aide de l'avis modèle 11 (imprimé actuel n° 6481). Chaque notaire intéressé a alors la faculté d'établir, sans comparution des parties, un acte rectificatif qui peut être rédigé d'une manière simplifiée et qui est dispensé de la taxe de publicité foncière (cf. Circ. des Sol. diverses § LXXXII, p. 222).

Il serait très souhaitable, à notre avis, qu'en pareil cas, le Service du Cadastre puisse réparer l'erreur au moyen de la publication d'un procès-verbal mod. 21 ou 22 (imprimé actuel n° 6493 ou 6494), telle que cette procédure est prévue pour les changements d'office dans le numérotage des parcelles (cf. art. 26 et 28 du décret du 14 octobre 1955). La publication d'un tel procès-verbal permettrait de rétablir rapidement la concordance nécessaire entre le fichier et le cadastre. L'expérience montre, en effet, qu'il est parfois difficile d'obtenir la rectification de l'acte antérieurement publié, malgré l'intérêt qu'elle présente pour les partis, notamment en ce qui concerne l'application ultérieure de l'effet relatif.

Le Conservateur est également fondé à engager la procédure de rejet lorsque, dans un document à publier, l'immeuble est identifié par des références cadastrales (section et n° du plan) qui, d'après les documents publiés depuis la rénovation du cadastre, ont déjà servi à identifier un autre immeuble formant une propriété entièrement distincte.

Cette situation résulte, en général, d'une erreur commise dans l'extrait cadastral accompagnant l'un des documents en discordance : les règles rappelées plus haut sont applicables dans cette hypothèse.

Mais, il arrive parfois que, lors de la rénovation, un seul et même numéro de plan cadastral ait été attribué à tort à deux ou plusieurs immeubles contigus, mais bien délimités au sol et appartenant à des propriétaires différents, entre lesquels il n'existe aucune indivision de droit ou de fait. Cette situation anormale, qui présente de sérieux inconvénients pour la tenue du fichier immobilier (fiches d'immeubles et fiches parcellaires) et la délivrance des renseignements, est contraire à la règle selon laquelle chaque îlot de propriété doit être individualisé par un numéro particulier du plan cadastral : cette règle résulte de l'article 4 du décret du 30 avril 1955 n° 55-471 (B.O.E.D. 56-I-7083, Ann. I), selon lequel " l'îlot de propriété est constitué par l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision dans un même lieu-dit et formant une unité foncière indépendante selon l'agencement donné à la propriété " (cf. R.A. V° Hyp. Livre III, n° 308, 315 et suiv. ; Instr. préc. du Service du Cadastre du 15 décembre 1962, n° 115 et suiv.).

Dans cette hypothèse, il appartient aux parties intéressées, à la suite de la notification préalable au rejet, de requérir la division de la parcelle unique auprès du Service du Cadastre, de manière à permettre à ce dernier de faire publier un procès-verbal mod. 21 ou 22 constatant le numérotage des parcelles issues de la division (cf. Circ. des Sol. div. § L XXXII, p. 217 à 221)

Notons enfin qu'en cas de copropriété horizontale, où il existe plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision, le Service du Cadastre attribue tantôt un seul numéro de plan à la parcelle entière indivise, tantôt · plusieurs numéros correspondant en général chacun à un bâtiment ou à un groupe de bâtiments.

Dans ce dernier cas, la désignation de l'ensemble immobilier, qui doit figurer dans les actes ou documents portant sur des fractions de cet ensemble désignées par des numéros de lots (art. 7, 1er et 3° alinéas, du décret du 4 janvier 1955 modifié ; art. 71 - A du décret du 14 octobre 1955 modifié), doit mentionner tous les numéros cadastraux qui identifient le sol de l'entière copropriété, dans lequel chaque fraction d'immeuble possède une quote-part indivise.

Cela implique, bien entendu, que les extraits cadastraux produits à l'appui des actes soient eux-mêmes complets. Toute discordance sur ce point avec la désignation cadastrale figurant au fichier, telle qu'elle résulte des documents déjà publiés depuis la rénovation du cadastre, constitue un motif de rejet.