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ARTICLE 1058

PUBLICATION D'ACTES

Refus de publier. - Immeubles en copropriété.
Modification de l'état descriptif.
Réunion des lots ne portant que sur les parties communes.
Conditions de la publication.

TAXE DE PUBLICITE FONCIERE.

Exigibilité. - Immeubles en copropriété.
Réunion de lots. - Translation d'hypothèque. - Taxe exigible.

(Rép. Min. Econ. et Fin., 24 juillet 1976)

Question. -- M. Piot s'étonne auprès de M. le Ministre de l'Economie et des Finances, de n'avoir pas reçu, malgré plusieurs rappels, de réponse à sa question écrite n° 22167, parue au Journal Officiel des débats de l'Assemblée Nationale, n° 72, du 30 août 1975, page 5858. Comme il tient à connaître sa position au sujet du problème, il lui renouvelle les termes de cette question et attire à nouveau son attention sur le coût élevé de l'opération qui consiste à incorporer des parties privatives à des parties communes dans un immeuble en copropriété. Dans ce cas, il est tout d'abord procédé à la création de nouveaux lots comprenant les parties privatives, qui doivent être incorporées aux parties communes. Puis ces lots sont supprimés par leur incorporation dans les parties communes. Cela entraîne une modification de la consistance des quotes-parts de parties communes afférentes à chaque lot. Or, les parties privatives incorporées ne sont pas grevées de droits identiques à ceux qui grèvent ces lots et l'article 71 B 1, alinéa 4, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, dispose que la réunion de biens immobiliers ne peut être effectuée que si ces derniers ne sont pas grevés de droits différents. Par conséquent, avant de modifier l'état descriptif de division, il est nécessaire de procéder à la radiation de toutes les inscriptions grevant les fractions d'immeubles, de nouvelles inscriptions étant prises après la modification au moyen de translations d'hypothèques. Or, appliquant littéralement les dispositions de l'instruction administrative du 13 janvier 1975 (B.O.D.G.I. 10 G-1-75), qui précise que l'inscription de la translation d'hypothèque est " tout à fait indépendante de l'inscription primitive ", le personnel des bureaux d'hypothèques soumet les nouvelles inscriptions à la taxe proportionnelle dans les conditions ordinaires. Il lui demande de bien vouloir préciser la portée de l'instruction du 13 janvier 1975 ci-dessus visée. Il semble, en effet, que cette instruction ne devrait s'appliquer qu'aux opérations qui consistent à libérer un immeuble de l'inscription qui le grève et à prendre une autre inscription sur un immeuble différent, à l'exclusion des translations d'hypothèques nécessitées par la modification de l'état descriptif de division d'un immeuble, dont la consistance des parties communes est changée.

Réponse. - Dans l'hypothèse évoquée par l'honorable parlementaire, où des parties privatives d'un immeuble en copropriété grevées de droits réels sont incorporées aux parties communes grevées de droits différents, il importe d'éviter la confusion des millièmes correspondant aux lots supprimés avec ceux qui sont déjà compris dans les lots subsistants. La distinction des deux catégories de millièmes est inévitable, même si les parties privatives ne sont pas grevées de droits réels, dès lors que de tels droits portent sur les lots de copropriété maintenus. S'agissant plus spécialement de privilèges ou d'hypothèques, les créanciers inscrits ne sauraient, en effet, voir leur gage étendu, ne serait-ce qu'en apparence, à des " améliorations " qui, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, n'entrent pas dans les prévisions de l'article 2133 (alinéa 1) du Code Civil. S'il vient à poursuivre la vente forcée du lot grevé de sa sûreté, chacun de ces créanciers sera sans doute tenu, en application de l'article 6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de comprendre dans la saisie des millièmes adjoints aux millièmes d'origine, mais, pour le règlement de l'ordre entre les créanciers, une ventilation devra être effectuée afin que son droit de préférence ne s'exerce que sur la partie du prix correspondant à son gage primitif. C'est de cette réalité que tient compte l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 en obligeant à assurer, tant qu'elle s'impose, l'individualisation des fractions successivement créées et il suffit, pour y parvenir, de procéder à une numération appropriée desdites fractions. La solution, très radicale, mais fort complexe, qui consiste à radier les inscriptions existantes et à en requérir d'autres (après réunion de fractions en de nouveaux lots, affectation, le cas échéant, des millièmes adjoints et établissement, si besoin est, de conventions d'antériorité) n'est donc pas strictement indispensable ; aussi n'est-il pas envisagé de prévoir en sa faveur une exception à la doctrine fixée dans l'instruction du 13 janvier 1975 et selon laquelle toute inscription requise après radiation ou péremption de celle qui garantissait la même créance doit donner i à la perception de la taxe de publicité foncière (B.O.D.G.I. 11 G-1-75). L'administration est, au demeurant, tout à fait consciente de la complexité des opérations qui sont souvent nécessaires pour aboutir à un résultat satisfaisant par la modification des états descriptifs de division. Aussi bien une commission réunie sous l'égide du Ministère de la Justice étudie-t-elle actuellement des mesures propres à remédier aux inconvénients constatés. Encore qu'il soit prématuré de préjuger le résultat des travaux en cours, il est permis d'espérer que seront dégagées des solutions d'ordre civil de nature à simplifier le déroulement des opérations et, du même coup, à rendre totalement inutile toute réinscription susceptible de donner ouverture à la taxe de publicité foncière (J.O. 24 juillet 1976, Déb. Ass. Nat., p. 5373).

Observations. - I. - Au cas d'incorporation de parties privatives d'un immeuble en copropriété dans les parties communes, la quote-part des parties communes qui étaient affectées aux parties privatives incorporées se trouve répartie entre tous les lots subsistants de la copropriété, de sorte que les quotes-parts de parties communes incluses originairement dans ces lots se trouvent majorées.

Par suite, en exécution de l'art. 71-B 1, 3° alinéa, du décret du 14 octobre 1955, chacun des lots subsistants doit recevoir un nouveau numéro.

L'auteur de la question écrite considère, par ailleurs, que l'adjonction à la quote-part des parties communes originairement affectées à chaque lot de la copropriété, d'une fraction de la quote-part des parties communes provenant du lot dont les parties privatives ont été incorporées, constitue une " réunion de lots " entrant dans les prévisions du § B-1, 4° alinéa, de l'art. 71 du décret du 14 octobre 1955. Il en conclut que, lorsque, comme c'est généralement le cas, les lots qu'il s'agit de réunir sont grevés de droits ou charges différents, spécialement de privilèges ou d'hypothèques, l'opération est subordonnée à la radiation des inscriptions qui grèvent ces lots, suivie de la réquisition de nouvelles inscriptions sur les lots résultant de la réunion, identifiés par leur nouveau numéro.

La réponse ministérielle estime que cette translation des privilèges ou hypothèques n'est pas indispensable.

Strictement, on pourrait soutenir que la réunion, à des parties communes incluses dans un lot, de parties communes provenant d'un autre lot, est une réunion de lots et que la disposition formant le 4° alinéa, susvisé, du § B-1 de l'art. 71 du décret du 14 octobre 1955 est applicable.

Il faut cependant observer que cette disposition est destinée à prévenir les difficultés qui surviendraient en cas de vente forcée d'un lot si ce lot avait été fusionné avec un autre et avait ainsi perdu son individualité.

Or, la réponse ministérielle fait remarquer que, dans le cas où la quote-part des parties communes affectée à un lot a été augmentée depuis que ce lot a été grevé d'un privilège ou d'une hypothèque, le créancier est autorisé, par application de l'art. 6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à saisir la quote-part des parties communes adjointe à la quote-part originaire, seule grevée par le privilège ou l'hypothèque, sauf à n'exercer son droit de préférence que sur la partie du prix correspondant à son gage d'origine.

On peut dès lors admettre que le 4° alinéa de l'art. 71-B 1 du décret du 14 octobre 1955, ne vise que le cas où une réunion de lots affecte les parties privatives des lots en cause. On conseille, en conséquence, aux collègues de ne pas refuser la publication d'un acte modificatif d'un état descriptif de division opérant une réunion de lots grevés de droits ou charges différents lorsque cette réunion ne porte que sur les parties communes des lots.

II. - Les observations qui précèdent visent plus spécialement le cas où les lots grevés sont les lots autres que celui dont proviennent les parties privatives incorporées aux parties communes.

Lorsque ce dernier lot est lui-même grevé d'un privilège ou d'une hypothèque dont il convient de libérer les parties incorporées, il ne parait pas nécessaire de procéder à une radiation totale de l'inscription grevant le lot suivie d'une inscription nouvelle sur la fraction du lot non incorporée. Il semble que l'on peut parvenir au même résultat en procédant à une radiation partielle ne dégrevant que les parties privatives incorporées.

Cette dernière manière de procéder supprimerait la difficulté tenant à la perception de la taxe de publicité foncière sur la nouvelle inscription à requérir, qui forme l'objet de la préoccupation de l'auteur de la question.

Annoter : C.M.L., 2° éd., n° 756 A (feuilles vertes) et 1895.