ARTICLE 1326

INSCRIPTIONS.

Question. - Une S.C.I. a acquis de deux propriétaires, différents trois parcelles de terrain contiguës, pour y construire un immeuble collectif divisé en lots, moyennant un prix converti en l'obligation de livrer aux vendeurs certains de ces lots identifiés dans un règlement de copropriété.

Le notaire fait inscrire le privilège de vendeur non pas sur les parcelles vendues par chacun des propriétaires mais sur les lots qui doivent leur être attribués dans l'immeuble à construire.

La question se pose de savoir si l'inscription de privilège ne doit pas être refusée pour défaut de titre, ou faire l'objet ultérieurement d'un rejet pour discordance entre les énonciations de l'acte de vente et celles du bordereau.

Réponse. - Certes le privilège du vendeur d'immeuble est un privilège spécial qui grève exclusivement l'immeuble objet de la vente (Code Civil art. 2103 - 1).

Mais la jurisprudence l'étend aux constructions édifiées sur l'immeuble par l'acquéreur (Cf. Code Civil Dalloz, note 1 sous l'article 2103).

Cette position, critiquée en doctrine, s'explique par analogie avec la règle applicable aux hypothèques en vertu des dispositions de l'article 2133 du Code Civil ; les privilèges immobiliers spéciaux ne sont en effet que des hypothèques légales privilégiées.

Au cas particulier, les cessions de terrains consenties par les deux propriétaires moyennant un prix converti en l'obligation faite à l'acquéreur de leur remettre des locaux à construire, identifiés dans un règlement de copropriété, s'analysent en des ventes.

Dès l'instant que les vendeurs ne sont pas payés par une remise immédiate de leurs lots, ils bénéficient du privilège de vendeur.

Après l'établissement du règlement de copropriété, ce privilège ne peut plus s'exercer que sur les constructions à édifier sur l'ensemble des terrains d'assiette englobés dans l'opération de construction unique et désormais placés dans l'indivision forcée inhérente à la copropriété.

Rien ne s'oppose, en conséquence, à ce que chacun des vendeurs exerce son privilège sur les locaux qui doivent lui être attribués.

En matière d'inscription, le Conservateur n'a qu'un rôle passif (C.M.L. 2° édition, n° 626 et suivants).

S'il est tenu de s'assurer que le bordereau d'inscription contient bien les mentions prescrites par l'art. 2148 du Code Civil, il n'a pas à vérifier la nature exacte de la sûreté dont l'inscription est requise.

Cette position résulte directement des dispositions de l'article 2199 du Code Civil qui interdisent de refuser ou de retarder une formalité en dehors des cas de refus ou de rejet expressément prévus par les textes.

Or, aucun texte ne prescrit le refus ou le rejet de la formalité dans la situation exposée.