ARTICLE 1339

IDENTIFICATION DES IMMEUBLES.

Question. - La présentation à la formalité de la publicité foncière d'un acte constitutif de G.A.E.C. révélant l'apport au groupement de constructions édifiées par un locataire à long terme sur un sol ne lui appartenant pas doit-elle être accompagnée ou précédée d'un état descriptif de division régulièrement publié ?

Réponse. - L'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 vise essentiellement le cas d'un acte qui " réalise -ou constate " une division de la propriété du sol entraînant changement de limite. Mais le deuxième alinéa de cet article a été complété par le décret n°60-963 du 5 septembre 1960 qui précise : " La constitution sur une fraction de parcelle d'un droit d'usufruit, d'un droit de superficie ou d'un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété ".

A cet égard, la situation évoquée est assimilable à celle du preneur dans un bail à construction ou, plus encore, dans un bail emphytéotique : le constructeur qui a bâti sur terrain d'autrui et avec son accord bénéficie, pendant la durée du bail à long terme qui lui a été consenti, d'un véritable droit de superficie; corrélativement, ce droit réel immobilier, distinct du droit de propriété du sol restant appartenir au bailleur, doit être individualisé, d'où la nécessité d'un état descriptif de division en vertu du texte précité. Si le cadastre a été rénové, ce n'est d'ailleurs pas un état descriptif de division qui doit être exigé, mais un document d'arpentage permettant au service du cadastre d'attribuer de nouveaux numéros du plan cadastral.

Une réponse ministérielle du 19 septembre 1959 a certes admis, dans un souci de simplification, pour les caves en sous-sol et les sols faisant l'objet de cessions distinctes, que les parties à l'acte pourraient être dispensées d'avoir à établir un état descriptif lorsque le sous-sol est suffisamment identifié par la désignation cadastrale des parcelles de surface (R.M.F. Hauret, J.O. 19 septembre 1959, Déb. Ass. Nat. P. 1653 - J.C.P. 1959 IV 2831 - A.M.C. 430). Mais cette mesure de bienveillance ne doit pas être étendue au-delà des cas très particuliers qu'elle vise.

Il convient, en définitive, d'appliquer les règles suivantes (J.C.P. 1971-4957 ; Chronique de M. Bulté)

I. - Droit de superficie portant sur une fraction de parcelle :

a) Cadastre rénové : existence d'un document d'arpentage et attribution de nouveaux numéros de plan (art. 7, 2° al.- du décret du 4 janvier 1955).

b) Cadastre non rénové : établissement d'un état descriptif de division (même décret, art. 7, 3° al.).

II. - Droit de superficie portant sur une ou des parcelles entières :

Cadastre rénové et Cadastre non rénové : dispense de document d'arpentage et d'état descriptif de division, les indicatifs cadastraux suivis de la mention " superficie " étant suffisamment claire.

On rappelle enfin que les mesures transitoires instituées par le décret du 5 septembre 1960 pour les immeubles dont la division était antérieure au décret du 7 janvier 1959 sont devenues définitivement caduques le 1er janvier 1981 (B.O. 10 E-5-80 et J.C.P. 1980 Prat. 7688 - B.O. 10 E-1-81 et J.C.P. 1981 Prat: 7849 - J.C.P. -1984 Prat. 9021).