ARTICLE 1430

PUBLICATION D'ACTES.

Acte portant reconnaissance par les parents, propriétaires d'un terrain partiellement construit, du financement par leur fils d'une deuxième construction, établissant un état descriptif de division et fixant les droits des parties sur les deux lots constitués.
Causes de rejet.

Question. - Les propriétaires d'un pavillon ont autorisé leur fils à adjoindre à ses frais à cet immeuble un bâtiment latéral. L'acte dressé à cette occasion procède tout d'abord à l'établissement d'un état descriptif de division, sans attribution de tantièmes, ayant pour effet de fractionner le pavillon ainsi agrandi en deux lots comprenant, le premier, l'ensemble du terrain et des constructions d'origine, et le second, l'addition de constructions effectuée par le fils ; puis, dans le même acte, les parties intéressées conviennent de reconnaître que le lot 1 est la propriété exclusive et entière des parents et le lot 2, celle, également entière et définitive, du fils.

Présenté à la Conservation, cet acte a fait l'objet de la notification de la cause de rejet rapportée ci-après : "Une preuve de financement des constructions ne peut constituer un titre de propriété pour le fils. Seules une constitution d'un droit de superficie avec autorisation de construire ou une donation du terrain par les parents à leur fils peuvent établir juridiquement un droit de propriété". Mais les raisons ainsi invoquées n'ont pas convaincu le notaire qui fait valoir que l'acte dont il s'agit, sans conférer aucun droit spécifique sur le sol au fils, a pour but d'empêcher l'accession et que celle-ci, instituée par l'article 552 du Code Civil, n'a pas un caractère d'ordre public.

Le conservateur est-il fondé à prononcer le rejet définitif ?

Réponse. - La solution de la difficulté dépend de l'exacte signification et de la véritable portée des conventions relatées dans l'acte.

Si les parents y ont, dans un premier temps, procédé seuls à la division de immeuble, puis immédiatement après, reconnu la propriété du lot 2 à leur fils, il ne saurait effectivement y avoir un manquement au principe de l'effet relatif. L'origine de propriété est, en effet, identique pour chacun des lots et pour autant du moins que cette origine réside dans un titre soit déjà publié, soit antérieur au 1er janvier 1956, les exigences légales en la matière paraissent satisfaites (D. 4 janvier 1955, art. 3 ; D. 14 octobre 1955, art. 32 et 35) ; mais, bien entendu, il faut alors considérer qu'il s'est produit au jour de l'acte un déplacement de la propriété apparente de la construction nouvelle avec les conséquences fiscales coûteuses qui s'attachent à un tel déplacement et l'obligation de requérir la double formalité en cas de mutation à titre gratuit.

Au contraire, si, comme il semble, le fils est devenu propriétaire des constructions au fur et à mesure qu'elles s'élevaient sur le terrain d'autrui, cette appropriation progressive n'a pu s'opérer que grâce à la renonciation préalable des parents à leur droit d'accession, c'est-à-dire en conséquence de la cession d'un droit de superficie. C'est cette cession qui constitue le principe et la source du droit de propriété du fils.

Dans ce cas, les parents et le fils n'ont pu que coopérer à l'établissement de l'état descriptif dont la publication, par suite, doit être subordonnée à celle, notamment, du titre du fils. Ce titre doit consister en la réitération, dans un acte authentique, des dispositions verbales prises antérieurement et ayant opéré la constitution d'un droit de superficie, laquelle, pour l'application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, est considérée comme un changement de limite de propriété ; cet acte doit comporter également les déclarations nécessaires à la liquidation des droits et salaires.

Si donc la situation de l'espèce est celle envisagée en second, la notification sus-rapportée paraît entièrement justifiée.