ARTICLE 1524

PUBLICATIONS D'ACTES.

Sources du droit de la publicité foncière.
Exclusivité des lois et règlements.
Contrats de location-attribution considérés tardivement par la doctrine administrative comme soumis à publicité.
Circonstance ne pouvant dispenser les conservateurs de la stricte application du principe de l'effet relatif lorsque les titulaires de tels contrats ont la qualité de disposant.

Question: Les contrats de location-attribution, régis par l'article 3 du décret n° 65- 1012 du 22 novembre 1965, ont, dans un premier temps été considérés comme investissant les locataires d'un droit personnel non soumis a publicité jusqu'au jour de l'attribution de l'immeuble en pleine propriété par voie de partage partiel ou total de la société bailleresse. Ultérieurement ce contrat a été qualifié de vente sous condition suspensive par une réponse à question écrite faite le 4 septembre 1971 par le Ministre de la Justice (reproduit a l'article 884 du Bulletin de l'association)confirmée par une réponse du Ministre de l'Equipement, publiée au J.O. A.N. du 17 mai 1972 p. 1558. Compte tenu de la tardiveté de cette dernière position, de nombreux contrats n'ont pas été publiés. Est-il possible d'écarter la règle de l'effet relatif et d'accepter le dépôt d'un acte lorsque le titre du disposant est issu d'un contrat de location-attribution conclu avant le 17 mai 1972?

Réponse : Réponse négative.

Les textes régissant les conditions d'exécution et les effets de la publicité des droits sur les immeubles sont au nombre des éléments constitutifs du régime de la propriété, des droits réels et des obligations civiles. Par suite, conformément à l'article 34 de la Constitution, la source du droit de la publicité foncière se trouve exclusivement dans la loi, qui en détermine les principes fondamentaux, et dans les règlements pris pour l'application de ces principes. Les réponses des ministres aux parlementaires ne peuvent rien y ajouter.

Par suite, à supposer même - ce qui n'est nullement établi - que les auteurs des réponses précitées, en considérant « sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux » que « la location-attribution constitue une vente sous condition suspensive », aient entendu exclure, en ce qui concerne l'obligation de publier, toute application rétroactive de la qualification ainsi donnée, cette position ministérielle (hypothétique) ne saurait justifier légalement l'inobservation ni de l'article 3 du décret du 4 janvier 1955 qui énonce le principe de l'effet relatif, ni des articles 32 et suivants du décret du 14 octobre 1955 qui en fixent les modalités d'application. Ces textes mettent donc obstacle à la publication des actes et décisions judiciaires dans lesquels le titulaire d'un contrat de location-attribution non publié a la qualité de disposant.

En revanche, ils ne paraissent pas susceptibles d'être utilement invoqués pour différer la publication d'un acte portant attribution aussi longtemps que le contrat n'a pas été lui-même publié. En effet, le disposant ou dernier titulaire n'est pas le locataire mais le propriétaire bailleur. Il suffit alors que le titre de ce dernier ait été publié pour qu'il soit satisfait aux exigences des articles en cause.

Le dépôt doit cependant être refusé, mais au motif que « l'acte conditionnel et l'acte constatant la réalisation de la condition forment ensemble l'instrument complet de la convention » (Cass. Com. 20 juillet 1981 - arrêt 771 - affaire Marchat - B.O.I. 7 A-1-82) (1) et qu'au surplus, ils sont soumis tous deux obligatoirement à publicité par l'article 28 du décret du 4 janvier 1955. Les tiers doivent donc avoir accès à l'un et l'autre pour être en mesure d'apprécier le changement apporté à la situation juridique de l'immeuble.

(1) L'appréciation ainsi portée dans l'arrêt de cassation du 20 juillet 1981 l'a été pour le jugement d'un litige fiscal ; mais elle est fondée sur les seules règles de droit civil et parait, dès lors, pouvoir être invoquée pour l'exécution de la formalité civile de publicité.