Art. 1591

Copropriété.
Acte portant modificatif d'un état descriptif de division et du règlement de copropriété , par suite de l'acquisition de parcelles détachées d'un lotissement
1- Numérotation des lots nouvellement créés
2- Absence, dans l'acte, de la déclaration du syndic attestant que les parcelles du lotissement, acquises par la copropriété,
sont libres de tous droits

Question : Un syndicat de copropriétaires a acquis trois parcelles de terrain, contiguës à son propre terrain. Deux des trois parcelles acquises, avec affirmation, dans l'acte d'achat, qu'il n'y avait pas d'inscription d'hypothèque, constituaient les lots 2 et 3 d'un lotissement.

L'acte portant modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété crée trois nouveaux lots numérotés 39, 40 et 41, entraînant une majoration corrélative des tantièmes généraux de la copropriété portés de 11.129 à 11.864 millièmes.

Cet acte a fait l'objet d'une procédure de rejet pour les motifs suivants :

1- Article 71 B du décret du 14 octobre 1955. L'extension de l'emprise de la copropriété et la création de nouveaux lots entraînant la modification des quotes-parts de tous les lots, l'ensemble des lots doit faire l'objet d'un nouveau numérotage à partir et à la suite du plus élevé des numéros anciens.

2- Article 6-1 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et article 16-1 alinéa 2 du décret du 14 octobre 1955 (Rappr.BODGI 10 E 1 79). L'acte modificatif ne contient pas la déclaration du syndic attestant que les parcelles du lotissement, acquises par la copropriété, sont libres de tous droits. Cette déclaration ne serait au demeurant pas exacte, les deux parcelles provenant d'un lotissement demeurant soumises au cahier des charges de ce lotissement.

Cette procédure de rejet, contestée par le déposant, est-elle justifiée ?

Réponse : Réponse négative.

I- Aux termes du 6ème alinéa du I du B de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, "les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l'une des séries successives".

En l'espèce, cette obligation de continuité a été observée, puisque les lots créés portent les numéros 39, 40 et 41 alors que les lots existants étaient numérotés de 1 à 38.

D'autre part, aucune des dispositions de l'article 71 déjà cité ne traite des modalités de détermination des tantièmes de parties communes affectées à chaque lot si bien que les modifications relevées n'ont pas la caractère d'une contravention aux dispositions du B de l'article 71 et ne sauraient dès lors être sanctionnées par le refus du dépôt en application du E 1 du même article.

II- Tout d'abord, le fait d'avoir affirmé dans l'acte d'achat des parcelles qu'il n'y avait pas d'inscription d'hypothèque n'a pu tenir lieu de la déclaration exigée, tant par l'article 6-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée que par l'article 16-1 du décret du 14 octobre 1955 modifié, pour que les droits dont les lots existants sont l'objet soient au moment de la publication de cette déclaration, étendus aux nouveaux lots.

En revanche, ce serait ajouter à la loi et au décret déjà cité que d'assimiler l'absence de déclaration à son inexactitude de sorte qu'il ne paraît exister, en l'état, aucune cause légale de rejet.

Enfin si, ultérieurement, la déclaration vient à être souscrite et publiée, son inexactitude ne pourra résulter que de la révélation par les documents déjà publiés de droits immobiliers autres que des servitudes (bulletin A.M.C., art. 1350).

Mais ces droits ne pourront être que ceux individualisés dans lesdits documents et donc mentionnés sur les fiches. Ils ne sauraient être déduits de ce que les parcelles en cause sont comprises dans un lotissement qui est autorisé par un acte administratif pris pour l'application de la législation sur l'urbanisme et dont un conservateur n'a pas à rechercher les incidences.