Question : Un immeuble à construire, appelé à abriter un complexe hôtelier et thermal, a donné lieu à l'établissement d'un règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division. Cet état se borne à identifier les chambres, toutes offertes à la vente, tandis que le restaurant et les thermes sont compris dans les parties communes.

Or, selon le 1 du A de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, d'une part, tout local à usage commercial, professionnel ou industriel constitue une fraction d'immeuble au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955, d'autre part, chaque fraction forme un lot, enfin, il est expressément prescrit d'accorder un numéro à chaque lot.

Y a-t-il , dès lors, dans le défaut d'individualisation du restaurant et des thermes dans l'état descriptif, l'une des contraventions qui, d'après le 1 du E de l'article 71 déjà cité, obligent à refuser le dépôt ?

Réponse : Réponse négative.

En effet, les disposition réglementaires rappelées dans la question régissent l'identification des seules parties de l'immeuble qualifiées de privatives dans le règlement de copropriété. Elles ne sont pas susceptibles d'être invoquées à l'égard de celles qui y sont réputées communes.

Or, un conservateur n'a pas à se préoccuper de la validité de la répartition ainsi opérée dès lors que les critères en sont fixés non par des dispositions propres à la publicité foncière mais par les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces articles d'ailleurs, ainsi qu'il résulte a contrario de l'article 43 de la même loi, ne sont ni impératifs, ni exhaustifs, mais seulement supplétifs de la volonté des parties.

Aussi, ne serait-il pas justifié de s'opposer à l'inclusion dans le registre public du document décrit dans la question. Il est toutefois préconisé, lors de l'annotation du fichier, de faire mention du restaurant et des thermes au tableau I de la fiche générale de la copropriété, en précisant qu'il s'agit de locaux communs.