Art. 1654

PUBLICATIONS D'ACTES

Question : Dans le cadre de l'aménagement d'un parc d'activités, un promoteur a constitué une association syndicale libre ayant pour objet d'assurer l'entretien, la préservation et la gestion d'éléments d'intérêt collectif communs aux entreprises qui s'installeront dans ce parc.

Dans les statuts, le périmètre des terrains compris dans l'association est déterminé par l'énumération des parcelles concernées, assortie de la désignation cadastrale de chacune ; y sont également indiquées les références de publicité des titres du promoteur.

Requis de publier ces statuts, le conservateur, en l'absence de fiche de propriétaire établie au nom de l'association, a considéré que le document qui lui était remis ne concernait la situation juridique d'aucun des immeubles situés dans la circonscription du bureau. Il a décidé, en conséquence, d'en refuser le dépôt.

1 - Ce refus est-il justifié ?

2 -Dans la négative, et donc si la publication est possible, comment annoter le fichier immobilier ?

Réponse :

1) - Pour faire une exacte application du principe de légalité énoncé à l'article 2199 du Code civil, il ne suffit pas de constater que le document dont l'incorporation dans l'un des registres publics est refusé est différent de ceux dont la publication est prévue par les textes en vigueur.

Il faut encore que cette différence soit considérée par une disposition législative ou réglementaire comme un fait de nature à justifier le refus et ce, soit expressément (Cass. civ. 14 mars 1968, Bull. A.M.C., art. 734), soit même de façon implicite, si la volonté de ses auteurs est certaine (Cass. civ. 2 décembre 1992, A.M.C., art. 1571).

Ces deux conditions, toutefois, ne sont exigées que lorsque l'une au moins des dispositions de l'acte ou de la décision judiciaire en cause touche à la transmission ou à la définition de droits immobiliers. S'il n'en est pas ainsi, cet acte ou cette décision apparaît étranger au champ d'application de la publicité foncière et de ce seul fait, l'entrée dans les archives publiques d'un bureau des hypothèques doit lui être interdite.

C'est qu'en effet, selon l'article 1er du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les conservateurs ont l'obligation d'annoter le fichier immobilier au moyen d'extraits des documents publiés afin que ce fichier présente, telle qu'elle résulte desdits documents, pour chaque commune et sous le nom de chaque propriétaire, "la situation juridique actuelle des immeubles".

 La situation juridique d'un immeuble est déterminée notamment par les charges qui le grèvent. Ces charges ne sont pas constituées exclusivement par des droits réels régis par le code civil, tels que les hypothèques et les servitudes, mais également par des droits personnels qui, comme ceux découlant de contrats de location immobilière, sont opposables à l'acquéreur de celui qui a contracté.

Or, aux termes de l'article 2 du décret du 18 décembre 1927 sur les associations syndicales, "les obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre et les suivent, en quelques mains qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association". Aussi, doit-on admettre que les statuts d'une association syndicale libre fondée par un promoteur-lotisseur dans la perspective de la commercialisation de son stock et dont les acquéreurs feront partie de droit, apportent à l'exercice du droit de propriété sur les terrains qui y sont désignés, des limitations modifiant la situation juridique de ces immeubles.

Dès lors, l'absence, dans les documents déjà publiés, de tout titre de propriété immobilière établi au nom de cette association ne saurait empêcher ses statuts d'infléchir des droits immobiliers et donc d'entrer dans le champ d'application de la publicité foncière.

Elle ne saurait, par suite, suffire à justifier le refus de dépôt.

2) - L'annotation du fichier immobilier conduira à faire mention des statuts au cadre B du tableau III, soit de la fiche personnelle du propriétaire des parcelles concernées, soit de la fiche générale de copropriété pour celles ayant fait l'objet d'un état descriptif de division.

Mais les fiches particulières de lot n'auront pas à être annotées puisque chacune ne doit recevoir que les charges affectant uniquement la fraction qu'elle représente.

Rapprocher : Bull. A.M.C., art. 1567.