Question : Dans un acte notarié, un propriétaire de locaux professionnels les a loués pour 15 ans à un avocat, puis se plaçant dans l'hypothèse où il les vendrait au cours du bail, il a accordé un droit de préférence au preneur.

Or, ce dernier souhaite de ne pas avoir à supporter la taxe de publicité foncière liquidée au taux de 0,60% sur le montant cumulé des loyers si bien qu'à la demande des parties, le notaire s'emploie à trouver un moyen de limiter la publication au pacte de préférence.

Réponse :

Pour atteindre ce but, le choix paraît ouvert entre deux voies : la première consisterait à déposer au bureau des hypothèques deux copies de l'acte qui, quoiqu'intégrales, seraient assorties d'une réquisition de ne pas publier le bail et donc de restreindre la formalité au pacte de préférence.

La seconde se ramènerait à user de la possibilité formellement ouverte au 1 de l'article 34 du décret du 4 janvier 1955 de remettre deux extraits littéraux, et non pas deux copies, du document à publier.

Elles paraissent respectivement appeler les observations suivantes :

1°) Réquisition de ne pas publier le bail

Ainsi qu'il a déjà été remarqué (voir bulletin A.M.C., art. 1481), cette réquisition, s'il y était fait droit, n'empêcherait pas l'acte qui aura été déposé d'être, comme il est prescrit au 1er alinéa de l'article 2196 du code civil, délivré à tous ceux qui le requerraient. Simplement, le bail ne serait pas mentionné au fichier immobilier et par suite, dans les réponses aux demandes de renseignements, ne figurerait ni dans les copies, ni dans les extraits des fiches.

Cette dissociation ne saurait être imposée au conservateur : en effet, d'après l'article 1er du décret du 4 janvier 1955, cet agent public a l'obligation, et non la faculté, de présenter au fichier la situation juridique actuelle des immeubles "telle qu'elle résulte des documents publiés".

Aussi, a-t-il le droit et le devoir de relater au fichier toutes les informations figurant dans les registres publics dès lors qu'elles concernent des droits exercés sur des immeubles ou les charges les grevant. S'il agit de la sorte, nul ne saurait se prévaloir d'un intérêt juridiquement protégé permettant de lui en faire grief.

Il n'y aurait donc aucun risque à passer outre à une réquisition de ne pas publier et à faire, tant pour la liquidation du salaire que pour l'annotation du fichier, comme si elle n'existait pas.

C'est la conduite inverse qui serait dangereuse dans la mesure où elle amènerait à délivrer des renseignements incomplets. Elle ne pourrait être suivie que pour des clauses indépendantes des dispositions principales et dont la publicité est facultative. Mais tel n'est pas le cas d'un bail d'une durée de plus de 12 ans dont la publication est rendue obligatoire par le b du 1° de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955.

2°) Les extraits littéraux

Ainsi qu'il est précisé à l'article 67-3 du décret du 14 octobre 1955, la publicité des droits sur les immeubles autres que les privilèges et les hypothèques est opérée par les parties et celles-ci sont expressément autorisées à déposer deux extraits littéraux du document à publier.

C'est pourquoi, s'ils étaient remis, ces extraits ne pourraient qu'être acceptés pour autant du moins que tout en contenant les énonciations portant désignation des parties et de l'immeuble, ils ne rapporteraient aucune des modalités du bail conclu par les cocontractants avant qu'ils ne conviennent du pacte de préférence.

Toutefois, en se prêtant à cette combinaison, un notaire méconnaîtrait les devoirs de sa charge puisqu'il s'abstiendrait d'user du pouvoir à lui conféré par l'article 32 du décret du 4 janvier 1955 d'agir "indépendamment de la volonté des parties" pour procéder à la publication des actes qu'il a dressés lorsque, comme les baux de plus de 12 ans, ils sont "visés à l'article 28, 1°, 2°, et 4° à 9°" du même décret.

Aussi, pour ne pas s'exposer au reproche de s'être associé à un subterfuge, le conservateur devrait, avant d'accepter le dépôt de tels extraits littéraux, s'assurer qu'ils ne contiennent aucune allusion à la constatation dans l'acte même d'une clause qui, autre que la restriction au droit de disposer, serait, elle aussi, au nombre des dispositions dont la publication est obligatoire.

Voir Bull. A.M.C., art. 883, 892, 980, 1234, 1274 et 1481.