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Art. 1811 INSCRIPTIONS Privilège de prêteur de deniers Question : En cas de vente " contrat en mains " et dans l'hypothèse où un prêteur de deniers intervient pour la totalité du prix exprimé ( c'est-à-dire consent, en fait, un prêt d'un montant supérieur au prix réel de l'immeuble ), l'assiette du privilège de prêteur de deniers est-elle constituée par le prix total ou par le prix diminué du montant des charges acquittées par le vendeur pour le compte de l'acquéreur, telles que celles-ci sont déterminées dans les " déclarations fiscales " de l'acte? Réponse : Une vente est dite " contrat en mains " lorsque le vendeur se charge de tous les frais qu'entraîne la transmission de l'immeuble vendu alors que certains de ces frais auraient dû être supportés par l'acquéreur (article 1593 du code civil). Au point de vue fiscal, il est admis ( cf. DB 7C 1224 n°3 ) que, pour la liquidation de l'impôt de mutation, il y a lieu de déduire du prix les frais et loyaux coûts du contrat qui auraient été normalement supportés par l'acquéreur dans une vente ordinaire. A cet effet, le montant de ces frais doit être indiqué dans l'acte. En revanche, la liquidation du salaire est effectuée sur la totalité du prix exprimé. Au regard de l'inscription de privilège de vendeur et de prêteur de deniers, l'article 2103-2 du code civil dispose : " Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont..... 2. même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés." Ce texte ne distingue donc pas entre le prix et, le cas échéant, les frais pris en charge par le vendeur bien qu'ils incombent à l'acquéreur. Il ne vise que les deniers destinés à l'acquisition. Or les frais sont bien destinés à permettre celle-ci suivant la convention des parties. On notera par ailleurs qu'à propos du privilège de vendeur, la Cour de cassation a admis que celui-ci pouvait garantir les frais de vente lorsqu'ils ont été avancés par le vendeur. Or, ce qui vaut pour le privilège de vendeur ne peut, semble-t-il, être écarté pour le privilège de prêteur de deniers. Dans ces conditions, rien ne paraît s'opposer à ce que la totalité de la somme prêtée soit garantie si l'acte d'emprunt et l'acte de vente constatent, d'une part la destination des fonds et, d'autre part leur quittance par le vendeur. On observera que dans ce cas, depuis le 1er juillet 1998 ( application de la loi du 6 avril 1998 ), le rapprochement du titre et du bordereau n'a plus à être effectué.
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