Art. 1828

PUBLICATIONS  D’ACTES

Etat descriptif de division identifiant les fractions d’immeuble à la fois par un numéro de lot et la désignation cadastrale de la parcelle correspondant à ce lot

Question : Après avoir fait publier un procès-verbal du cadastre portant division d’un ensemble immobilier en 61 parcelles, un notaire a déposé un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division (EDD) ayant pour assiette 61 parcelles dont 50 parcelles constituant chacune l’assiette propre de 50 pavillons et 11 parcelles affectées aux parties communes. Simultanément, le notaire a requis la publication d’actes de vente dans lesquels, comme dans l’EDD, chaque pavillon est désigné à la fois par un numéro de lot, la référence cadastrale de la parcelle correspondante et des tantièmes des parties communes.

La désignation des lots est-elle conforme à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 ? 

Réponse : Réponse négative.

En effet, en établissant un règlement de copropriété contenant un EDD comportant la constitution de lots et l’attribution à chacun d’eux d’une quote-part des parties communes, le notaire a entendu se placer sous le régime de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.

Concernant un ensemble de 50 pavillons, il s’agit d’une copropriété horizontale issue d’une division antérieure réalisée par PV du cadastre régulièrement publié.

Dès lors, au regard de la publicité foncière, sont applicables les dispositions de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 et de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 et l’identification aurait dû être effectuée comme suit:

-  le sol, assiette de la copropriété, dont la propriété est placée sous le régime de l’indivision forcée, est désigné pour chacun des immeubles concernés (61 parcelles) par la section, le n° de plan et le lieudit ( article 7 du décret du 4 janvier 1955 ).

- les lots, formés de toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits concurrents, y compris la quote-part des parties communes, par leur numéro (et leur seul numéro) selon un numérotage continu dans  une série unique à partir de l’unité (article 71 du décret du 14 octobre 1955).

Compte tenu de ces prescriptions impératives, le règlement de copropriété contenant l’EDD, en attribuant aux lots numérotés une désignation cadastrale propre à chacun d’eux, n’est pas conforme à la législation en vigueur et doit faire l’objet d’un refus de dépôt. Il en va de même, par identité de motif, des actes de vente déposés simultanément qui auraient dû comporter, d’une part la désignation cadastrale des 61 parcelles constituant l’assiette de la copropriété, d’autre part le seul numéro du lot vendu et sa quote-part des parties communes.

D’un point de vue plus général, concernant les constructions pavillonnaires, il est observé que deux modes d’organisation sont susceptibles d’être mis en œuvre:

- la copropriété horizontale comportant pour chacun des lots identifiant un pavillon, une partie privative et une quote-part des parties communes, selon les errements exposés ci-dessus.

- le lotissement, prévu par les articles L 315-1 et suivants et R 315-1 et suivants du code de l’urbanisme. Dans cette formule chacune des propriétés privatives (pavillon et son terrain d’assiette) sont identifiées par leur seule désignation cadastrale, assortie s’il y a lieu d’un droit indivis sur les parcelles affectées à un usage commun, ces dernières étant elles-mêmes identifiées par leur propre désignation cadastrale.

Un tel schéma, totalement étranger à l’organisation en copropriété, présente notamment l’avantage de faciliter le transfert ultérieur dans le domaine public des communes des parcelles à usage commun qui constituent le plus souvent l’assiette des voiries et équipements divers.

En revanche il est exclu, comme il apparaît dans la situation exposée, de cumuler pour l’identification d’un même immeuble objet de droits privatifs la désignation particulière aux copropriétés (lots) et celle relative aux lotissements (références cadastrales).