Art. 1847

PUBLICATIONS D’ACTES

Division en volumes

Modalités d’établissement des états descriptifs de division

1°/ Numérotage des volumes non effectué à partir de l’unité

2°/ Division des volumes en sous-volumes

Refus de dépôt justifié

Question : Un notaire ayant été amené à établir, dans une opération immobilière importante, de nombreux états descriptifs de division en volumes a rencontré, lors de la publicité de ces états, les deux problèmes suivants :

1°/ Un conservateur a estimé que le numérotage des volumes de la façon suivante: lot volume 100, lot volume 200, lot volume 300, ne respectait pas les dispositions de l’article 71 A1 alinéa 6 du décret du 14 octobre 1955.

2°/ Un autre conservateur a refusé la publication au motif que les volumes étaient eux-mêmes composés de plusieurs sous-volumes (100a, 100b, 100c), en estimant que le notaire aurait dû établir autant de volumes correctement délimités que de sous-volumes.

La position prise par les conservateurs est-elle justifiée ?

Réponse : Réponse affirmative

Le problème des modalités d’établissement des EDD en volumes au regard des règles de publicité foncière se trouve posé en raison de la nécessité de concilier les exigences de cette réglementation qui ignore ce mode de division de la propriété du sol avec les caractéristiques physiques, techniques et juridiques de cette institution.

Réservée en principe à la mise en œuvre d’opérations immobilières complexes, née de la pratique notariale, discutée et finalement admise par la doctrine, reconnue timidement par la jurisprudence, la technique de division en volumes impose en effet un certain nombre d’adaptations prenant en compte, à la fois les principes posés par les décrets de 1955 et la nature ainsi que le régime juridique sui generis de la propriété en volumes.

Il est notamment indispensable d’éviter toute confusion entre l’organisation de la propriété collective prévue par la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété, seule visée par la réglementation sur la publicité foncière, et la pratique du démembrement de propriété réalisé par la division en volumes, l’une et l’autre organisation donnant lieu à des états descriptifs de division spécifiques.

Dans cet ordre d’idée, à titre d’exemple, l’AMC a déjà eu l’occasion de se prononcer pour le refus de publier un EDD comportant la division en volumes d’un lot de copropriété, pour des raisons tenant à l’application des textes relatifs à la publicité foncière et également au fond du droit (exclusion de toute relation d’indivision – même indirecte – d’un lot volume).

A la lumière de ces considérations qui explicitent la position prise cas par cas par les conservateurs, les questions posées appellent les réponses suivantes :

1 – Numérotage des volumes

Compte tenu du rôle assigné à la division en volumes dans la réalisation d’ensembles immobiliers complexes pour permettre d’associer sur une même assiette foncière des propriétés ayant des régimes juridiques différents (domanialité publique et droit privé) ou des affectations et utilisations différentes (logements d’habitation, centres commerciaux, garages, équipements publics.…), en vue de leur assurer une autonomie de gestion, il est évident et généralement admis que la division en volumes constitue une division primaire. Elle réalise, au sens des dispositions de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955, une division en fractions d’immeuble dont la désignation doit être faite conformément à un EDD établi dans les conditions fixées par le décret du 14 octobre 1955.

La rédaction suffisamment générale de ces textes autorise d’étendre, par analogie, leur application aux divisions en volumes, à la condition que ces EDD spécifiques préexistent à toute autre organisation.

C’est ainsi que chaque volume doit recevoir un numéro d’ordre et qu’à l’instar des EDD visés par l’article 71 A 1 6° alinéa, ces volumes font l’objet du numérotage continu dans une série unique à partir de l’unité.

Ce numérotage est au demeurant en parfaite cohérence avec le caractère de division primaire déjà souligné, notamment si des divisions secondaires en copropriété dans un ou plusieurs volumes doivent intervenir. Afin d’éviter toute confusion, il est impératif de réserver la dénomination de "lots" aux divisions en copropriétés comme suit :

On voit que dans ce schéma de désignation la règle de numérotage rappelée ci-dessus se trouve pleinement respectée dans chaque catégorie d’état descriptif, observation faite que dans tous les cas la nature de la fraction doit précéder le numéro attribué.

2 – Division de volumes en sous-volumes

Sans entrer dans le débat juridique sur la nature et le régime juridique du volume, évolution contemporaine du droit de superficie, sa prise en compte au fichier immobilier n’a été rendue possible que grâce à une approche moderne et innovante de la notion de parcelle.

En effet, si dans la division en volumes, la parcelle cadastrale de base constitue toujours une référence obligatoire exigée dans toute formalité de publicité foncière, cette référence tend cependant à ne plus être en la matière qu’une adresse topographique des volumes.

Il en résulte concrètement que les volumes se substituent aux parcelles cadastrales pour l’exercice des droits de propriété divise. C’est pourquoi chaque volume doit posséder, au regard de la publicité foncière, les attributs permettant une parfaite identification des biens concernés (adresse topographique, numéro de volume, nature d’utilisation, cote NGF…), lesquels sont repris dans un tableau récapitulatif.

Mais les parcelles immatérielles ainsi créées, comme les parcelles cadastrales, constituent des unités immobilières irréductibles et donc seulement susceptibles de division en unités nouvelles. Pas plus que le sol naturel d’une parcelle cadastrale n’est divisible en sous-parcelles, l’espace délimité dans un volume (" quasi parcelle-volume ") n’est divisible en sous-volumes.

Cette approche novatrice, conforme à la nature et au régime juridique du volume, est aussi respectueuse des principes de la publicité foncière. Elle exige cependant une grande rigueur dans sa mise en œuvre afin d’assurer aux organisations immobilières les plus complexes la sécurité juridique indispensable, en particulier lorsque coexistent division en volumes et copropriété.

C’est la raison pour laquelle, sur ce deuxième point, c’est à juste titre que le conservateur a refusé la publication d’un EDD comportant des sous-volumes et, de surcroît, relatif à des ensembles immobiliers " fort complexes ", ainsi que le précisait le notaire.

Les solutions aux problèmes posés par les divisions en volumes en matière de publicité foncière se dégagent progressivement en accompagnement du développement de la pratique notariale. La présente réponse apporte une contribution supplémentaire à la mise en œuvre de cette technique à laquelle les notaires recourent de plus en plus souvent dans les opérations urbaines.