ARTICLE 1866

Effet relatif
Vente sous condition suspensive
suivie d'une vente au profit d'un autre acquéreur
antérieure au dépôt de l'acte constatant la réalisation de la condition
Application de l'arrêt de la Cour de cassation du 12 juin 1996 (non)

Question : Aux termes d'un acte de vente notarié, X… a vendu à Y… un immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Cet acte a été régulièrement publié.
Par la suite, un acte de vente du même immeuble par le même vendeur X… mais à un acquéreur Z…. a été déposé au bureau des hypothèques.
Dans cette situation le conservateur s'est demandé:
1°/ si du fait de la jurisprudence de l'arrêt Hédreul, ce dernier acte, accepté au dépôt, devait faire l'objet d'un rejet et, dans l'affirmative, pour quels motifs;
2°/ quelle devrait être sa position si la condition suspensive affectant la première convention était levée et l'acte constatant cet événement déposé en vue de sa publication.

Réponse :
1°/ Le conservateur n'étant pas juge du fond du droit n'a pas à se prononcer sur la validité de l'un ou de l'autre acte de vente du même immeuble consenti par un vendeur.
Aussi dans une telle hypothèse un rejet ne pourrait-il être envisagé qu'en vertu des articles 32 et 34 du décret du 14 octobre 1955 pour défaut d'effet relatif. Mais si la jurisprudence de l'arrêt de la Cour de cassation du 12 juin 1996 (arrêt Hédreul) fait obligation au conservateur de ne pas publier un acte dans lequel le droit du disposant aurait cessé ses effets au fichier immobilier, la publication d'une vente sous condition suspensive ne fait cesser au fichier les effets du titre précédent que lors de la publication de l'acte constatant la réalisation de la condition suspensive. Le rejet ne serait donc pas opposable à un acte créant des droits concurrents du fait du vendeur tant que l'acte constatant la réalisation de la condition suspensive n'aurait pas été publié.
Au cas d'espèce visé dans la question, la première vente, réalisée sous condition suspensive et publiée en vertu des dispositions du 1° de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, n'a pas eu pour effet de transférer à Y… la propriété de l'immeuble, de sorte que M. X… en est toujours propriétaire au fichier immobilier et dès lors, il n'existe aucun motif de rejet. Aussi la seconde vente au profit de Z… devrait-elle être publiée créant ainsi une double chaîne de propriété qui est inévitable
2°/ Dans l'hypothèse où un acte constatant la réalisation de la condition suspensive stipulée dans le premier acte serait déposé après la publication du second acte de vente au profit de Z…, il n'y aurait pas lieu non plus de s'opposer à sa publication du fait de la double chaîne créée, chacune ayant désormais sa vie propre et l'effet relatif devant être examiné à l'intérieur de chacune d'elles.