Art. 1890

INSCRIPTIONS

Vente avec faculté de rachat ou vente à réméré
1) Inscription requise du chef du vendeur
2) Résolution de la vente publiée après notification de la cause de rejet, mais avant l'expiration du délai d'un mois

Question : Une vente à réméré a été publiée le 21 avril 2004 et la faculté de rachat a été stipulée dans l'acte pour un terme expirant le 26 novembre 2005.

Le 7 novembre 2005 trois hypothèques judiciaires ont été déposées au bureau à l'encontre du vendeur.

1) Le conservateur estime que la vente conclue étant parfaite, l'arrêt de cassation du 12 juin 1996 (arrêt Hédreul) lui interdit de publier ces sûretés et qu'il convient donc d'opposer un rejet à la formalité requise. Cette position est-elle justifiée ?

2) Il se demande par ailleurs quelle position prendre si, après notification de la cause de rejet mais avant l'expiration du délai d'un mois prévu par le 3 de l'article 34 du décret du 14 octobre 1955, l'acte constatant la résolution de la vente à la suite de l'exercice par le vendeur de sa faculté de rachat est publié.

Réponse : 1) Réponse affirmative.

Définie dans l'article 1659 (1) du code civil, la vente avec faculté de rachat ou vente à réméré, qui n'est qu'une modalité de la vente sous condition résolutoire, est une vente dans laquelle le vendeur se réserve la faculté de racheter le bien immobilier vendu, dans un certain délai, moyennant la restitution du prix principal et des frais exposés par l'acquéreur. L'exercice de ce droit constitue l'accomplissement d'une condition résolutoire, replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation (Cass. civ. 3^ème, 31 janvier 1984). Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans le terme stipulé, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable ( art. 1662 du code civil ).

Il résulte de ces textes que tant que le vendeur n'a pas exercé son action de réméré, la vente n'est pas résolue et la propriété réside sur la tête de l'acquéreur. Dès lors, l'acquéreur étant le propriétaire apparaissant au fichier immobilier à la suite de la publication de la vente à réméré, l'arrêt Hédreul interdit de publier une hypothèque du chef du précédent propriétaire.

2) Si, après notification de la cause de rejet mais avant l'expiration du délai d'un mois prévu par le 3 de l'article 34 du décret du 14 octobre 1955, l'acte constatant la résolution de la vente à la suite de l'exercice par le vendeur de sa faculté de rachat est publié, le vendeur apparaît de nouveau au fichier comme le propriétaire. Dès lors rien ne s'oppose à ce que le conservateur termine l'exécution de la formalité d'inscription dans les conditions prévues par le texte susvisé.

NB : Eu égard aux caractéristiques particulières de cette vente, l'attention est appelée sur l'intérêt qui s'attache, tant pour l'information des tiers qu'en ce qui concerne la responsabilité que pourrait encourir éventuellement le conservateur, à bien préciser lors de l'accomplissement de la formalité qu'il s'agit d'une vente à réméré.

(1) Art. 1659 du code civil : " La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673"