Art. 1903

PUBLICATIONS D’ACTES

Etat descriptif de division
établi dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété

Création d’un lot de copropriété ne comportant pas de tantièmes de copropriété

Publication possible

Question : Dans l’acte modificatif d’un état descriptif de division, l’assemblée générale d’une copropriété a approuvé la transformation de parties communes en un lot auquel n’a été rattachée aucune partie commune.

Présenté à la formalité, cet acte modificatif a fait l’objet d’un rejet au motif que le lot créé par cet état ne comportait pas de quote-part des parties communes. (La situation de fait était la suivante : Deux lots bénéficiaient dans le règlement de copropriété d’origine de la jouissance exclusive d’un couloir. L’un des copropriétaires ayant renoncé à son utilisation au profit de l’autre, le couloir a été transformé en un lot privatif, puis réuni à l’autre lot pour constituer un appartement répondant aux critères légaux, notamment la loi Carrez. S’agissant d’une surface très minime, la copropriété a décidé la cession à prix symbolique, sans lui affecter de tantièmes).

La question a été posée de savoir si cette absence d'affectation au lot de tantièmes de copropriété indivise justifiait ce rejet et si elle était de nature à empêcher la publication de cet acte.

Réponse : Réponse négative

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété n'impose pas aux copropriétaires l'obligation de déterminer la quote-part de la propriété indivise afférente à chaque lot. Si l'article 5 de cette loi prévoit en effet " dans le silence ou la contradiction des titres" un mode légal de calcul de cette quote-part, les décrets relatifs à la publicité foncière ne peuvent exiger davantage que la loi.

C'est la raison pour laquelle l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, relatif aux états descriptifs de division (EDD), précise que le lot comporte la quote-part des parties communes "si elle est déterminée" (art. 71 3^ème alinéa).

De même, en vertu du même texte, la quote-part des parties communes incluse dans chaque lot est attribuée de façon définitive " lorsque cette quote-part est déterminée" (art.71 D 2 1^er alinéa).

Dès lors, même si en principe dans le statut de la copropriété la propriété est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes (art. 1^er de la loi de 1965 précitée), il n'apparaît pas que l'absence d'indication des tantièmes afférents à cette dernière puisse constituer, au regard de la publicité foncière, une cause de refus.

En effet, aucune contravention aux dispositions des A et D de l'article 71 susvisé (art. 71 E 1) ne peut en l'espèce être relevée.