INSCRIPTIONS

Novation par substitution de débiteur.
Prise en compte de cette novation dans le cadre du dépôt d'un bordereau de renouvellement
requis contre les nouveaux débiteurs (Non)

QUESTION : Un conservateur a évoqué la situation suivante :

Un propriétaire A achète un immeuble au moyen d'un prêt garanti par l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers et l'inscription d'une hypothèque conventionnelle prises pour une durée de trente ans. Dans l'année qui suit, celui-ci vend le bien à B et, le créancier ayant accepté la novation dans les formes prévues par les articles 1271 et s. du code civil, B prend la suite de A dans le remboursement du prêt, avec la même garantie hypothécaire.

Le notaire dépose simultanément un renouvellement des inscriptions en les requérant contre le nouveau débiteur.

Le Conservateur demande si un tel renouvellement peut être accepté.

REPONSE : Réponse négative.

La novation constitue une opération juridique par laquelle une obligation nouvelle est substituée à une obligation ancienne qui s'éteint. Elle s'opère notamment, comme dans le cas évoqué, " lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien qui est déchargé par le créancier " (article 1271-2° du code civil). Elle ne peut avoir lieu, aux termes de l'article 1275 du même code, qu'au moyen d'une manifestation expresse de volonté du créancier déclarant décharger de sa dette le débiteur initial.
S'agissant du sort des inscriptions prises à l'encontre du propriétaire initial, il résulte des dispositions de l'article 1278 du code civil que " Les privilèges et hypothèques de l'ancienne créance ne passent point à celle qui lui est substituée, à moins que le créancier ne les ait expressément réservés ".Par ailleurs l'article 1279 Cciv prévoit que " Lorsque la novation s'opère par la substitution d'un nouveau débiteur, les privilèges et hypothèques primitifs de la créance ne peuvent point passer sur les biens du nouveau débiteur. Les privilèges et hypothèques primitifs de la créance peuvent être réservés, avec le consentement des propriétaires des biens grevés, pour la garantie de l'exécution de l'engagement du nouveau débiteur. "
Il résulte de ces dispositions que la délégation parfaite, opérant novation par changement de débiteur ne modifie que les liens de nature personnelle entre prêteur et emprunteur. Elle n'affecte que le droit personnel de créance. Mais si le créancier a expressément réservé sa sûreté, c'est l'hypothèque primitive qui garantit successivement les créances du préteur délégataire contre le débiteur initial déléguant puis contre le nouveau débiteur, délégué. Cette hypothèque se perpétue avec son rang, malgré la novation intervenue et l'inscription originaire demeure. La situation hypothécaire ne subit donc aucune modification.
Interrogée à plusieurs reprises sur la possibilité de publier par voie de mention en marge des inscriptions originaires les changements intervenus dans la personne des débiteurs, la commission juridique a régulièrement répondu par la négative en rappelant que " l'hypothèque initiale se perpétue avec son rang, malgré la novation intervenue, et l'inscription originaire demeure. La situation hypothécaire ne subit aucune modification. La publication de l'acte de vente, constatant en outre la délégation, ne donne lieu, dès lors, de la part du conservateur, à aucune annotation particulière tendant à modifier l'inscription initiale. Il n'a pas à mentionner les substitutions de débiteurs, aussi bien en marge du bordereau d'inscription que, le cas échéant, sur la fiche de l'immeuble urbain concerné ". (Bull AMC articles 865, 933, 1210).
A fortiori, et pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de faire publier par voie d'inscription le changement de débiteur, le créancier restant garanti par l'inscription initiale qui conserve son rang.
Au demeurant cette opération ne pourrait s'effectuer par la voie du dépôt d'un bordereau de renouvellement constatant le changement de débiteur. On rappellera en effet, s'agissant du contenu des bordereaux de renouvellement, que le 1 de l'article 61 du décret du 14 octobre 1955 donne une énumération limitative des seules mentions que chaque bordereau est susceptible de contenir sous peine de rejet de la formalité, savoir : " …. que la mention de la date, du volume et du numéro sous lequel a été opérée l'inscription à renouveler - et, s'il y a lieu, les mêmes mentions pour les inscriptions successives en renouvellement - avec l'indication de la date extrême d'effet portée, selon le cas, sur le bordereau originaire ou sur le dernier bordereau de renouvellement et le simple rappel du titre et des nom de famille et prénoms ou dénomination des propriétaire grevé et créancier originaires ".
L'indication d'un nouveau débiteur dans le bordereau de renouvellement ne figurant pas au rang des mentions admises, elle ne pourrait qu'entraîner le rejet du dit bordereau.
En réalité, l'immeuble vendu ne pourrait être grevé d'hypothèques du chef du nouveau débiteur que dans la mesure où celui-ci consentirait une nouvelle affectation. L'hypothèque devrait alors être publiée par voie d'inscription nouvelle qui ne prendrait rang qu'à sa date.

Annoter Bull AMC N°865, 933, 1210,