Art.1932
INSCRIPTIONS
Inscriptions requises sur le droit résultant du bail emphytéotique
bénéficiant à une société exploitant
un parc d'éoliennes et sur le droit de surplomb consenti sur les
propriétés voisines.
Rejet valablement opposé : oui.
QUESTION
Dans le cadre de l'implantation d'un champ d'éoliennes sur un
terrain pris à bail emphytéotique par l'exploitant, les
propriétaires des terrains limitrophes ont consenti un droit de
surplomb de leurs parcelles pour les pâles des matériels
installés.
Ayant estimé que ces droits indispensables à l'exploitation
du parc d'éolienne devaient être hypothéqués
au même titre que le droit au bail emphytéotique du terrain
d'implantation, un notaire a déposé auprès des conservations
des hypothèques concernées des bordereaux d'inscription
visant à la fois le bail emphytéotique et, séparément,
les droits de surplomb.
Nos collègues qui ont rejeté les inscriptions en cause
partant du principe que les servitudes n'entrent pas dans la définition
des biens susceptibles d'hypothèque donnée à l'article
2397 du Code civil, demandent si leur position est fondée.
REPONSE
La réponse est affirmative.
Il est indiscutable que le bail emphytéotique de biens immeubles
" confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque,
qui peut être cédé et saisi dans les formes prescrites
pour la saisie immobilière " (cf art L451-1 du Code rural
et de la pèche maritime et arrêts de cassation 3°civ
des 15 mai 1991 et 13 mai 1998).
Mais il en va différemment des servitudes. L'article 2397 du Code
Civil, qui définit le champ d'application de l'hypothèque
précise en effet que :
" Sont seuls susceptibles d'hypothèques : 1° Les biens
immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés
immeubles ;2° L'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant
le temps de sa durée "
Or, il résulte de l'article 637 du Code Civil " qu'une servitude
est une charge imposée sur un héritage (le fonds servant)
pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à
un autre propriétaire (fonds dominant) "
C'est l'existence du rapport entre ces héritages qui révèle
le trait le plus fondamental de la servitude :
- Attachée au fonds servant, la servitude est perpétuelle,
comme la propriété du fonds et ne peut être cédée
indépendamment de ce fonds.
- Etablie pour l'utilité du fonds dominant, la servitude qui suit
le sort de ce fonds ne peut pas non plus être cédée
isolément de celui-ci.
Cette impossibilité de cession séparée fait que la
servitude ne constitue pas un bien " situé dans le commerce
" au sens de l'art 2397 du code civil.
Au demeurant, dépendant de la propriété du fonds
dominant dont elle ne peut être détachée, elle ne
peut pas non plus être considérée comme un "
accessoire réputé immeuble " à retenir isolément
au sens de l'article précité, étant observé
que par l'attachement au fonds dominant qui vient d'être décrit,
toute garantie prise sur le fonds dominant inclut nécessairement
et automatiquement la servitude dont il bénéficie sans qu'il
soit besoin ni juridiquement possible de la constituer en garantie spécifique
(Cette analyse est conforme aux solutions données dans la documentation
administrative 10 C 1236.)
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