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Art.1932


INSCRIPTIONS

Inscriptions requises sur le droit résultant du bail emphytéotique bénéficiant à une société exploitant un parc d'éoliennes et sur le droit de surplomb consenti sur les propriétés voisines.
Rejet valablement opposé : oui.


QUESTION

Dans le cadre de l'implantation d'un champ d'éoliennes sur un terrain pris à bail emphytéotique par l'exploitant, les propriétaires des terrains limitrophes ont consenti un droit de surplomb de leurs parcelles pour les pâles des matériels installés.

Ayant estimé que ces droits indispensables à l'exploitation du parc d'éolienne devaient être hypothéqués au même titre que le droit au bail emphytéotique du terrain d'implantation, un notaire a déposé auprès des conservations des hypothèques concernées des bordereaux d'inscription visant à la fois le bail emphytéotique et, séparément, les droits de surplomb.

Nos collègues qui ont rejeté les inscriptions en cause partant du principe que les servitudes n'entrent pas dans la définition des biens susceptibles d'hypothèque donnée à l'article 2397 du Code civil, demandent si leur position est fondée.

REPONSE

La réponse est affirmative.
Il est indiscutable que le bail emphytéotique de biens immeubles " confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, qui peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière " (cf art L451-1 du Code rural et de la pèche maritime et arrêts de cassation 3°civ des 15 mai 1991 et 13 mai 1998).
Mais il en va différemment des servitudes. L'article 2397 du Code Civil, qui définit le champ d'application de l'hypothèque précise en effet que :

" Sont seuls susceptibles d'hypothèques : 1° Les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles ;2° L'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée "

Or, il résulte de l'article 637 du Code Civil " qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage (le fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (fonds dominant) "
C'est l'existence du rapport entre ces héritages qui révèle le trait le plus fondamental de la servitude :
- Attachée au fonds servant, la servitude est perpétuelle, comme la propriété du fonds et ne peut être cédée indépendamment de ce fonds.
- Etablie pour l'utilité du fonds dominant, la servitude qui suit le sort de ce fonds ne peut pas non plus être cédée isolément de celui-ci.
Cette impossibilité de cession séparée fait que la servitude ne constitue pas un bien " situé dans le commerce " au sens de l'art 2397 du code civil.
Au demeurant, dépendant de la propriété du fonds dominant dont elle ne peut être détachée, elle ne peut pas non plus être considérée comme un " accessoire réputé immeuble " à retenir isolément au sens de l'article précité, étant observé que par l'attachement au fonds dominant qui vient d'être décrit, toute garantie prise sur le fonds dominant inclut nécessairement et automatiquement la servitude dont il bénéficie sans qu'il soit besoin ni juridiquement possible de la constituer en garantie spécifique (Cette analyse est conforme aux solutions données dans la documentation administrative 10 C 1236.)