Art. 71

TAXE HYPOTHECAIRE.

- SALAIRES.

Ventes d'immeubles.
Prix payable à terme et variable en fonction des indices des prix.
R.M.F., 28 juillet 1950.

Question. n° 1885: - M. Charles Naveau demande à M. le Ministre des Finances et des Affaires Economiques sur quelle base doit être calculé le droit de mutation en cas de vente d'un immeuble moyennant un prix stipulé payable à terme, lorsque les parties ont déclaré dans l'acte que le prix était fixé en égard aux conditions économiques du moment et ont convenu que les sommes à payer subiraient en capital et intérêts une variation égale à la variation des indices des prix de détail ; et si le droit de mutation doit être calculé sur le prix ou sur le montant des sommes effectivement versées en capital.

Réponse. - Dans le cas envisagé, les droits de mutation doivent être liquidés, lors de l'enregistrement, sur le prix en capital exprime dans l'acte de vente ; mais cette perception est susceptible d'être révisée ultérieurement, dans les limites de la prescription, la base définitive de l'impôt, étant, sous réserve du droit pour l'Administration de percevoir l impôt sur la valeur vénale réelle de l'immeuble vendu, constituée par le montant des sommes réellement payées au titre du prix en capital.

Observations. - La même règle s'applique, par identité de motif, à la perception de la taxe hypothécaire et à celle du salaire de transcription. Ces deux perceptions doivent être révisées lorsque le Conservateur a connaissance, en particulier par la quittance-mainlevée produite en vue de la radiation de l'inscription d'office, de la somme effectivement encaissée par le vendeur au titre du prix en capital.

Pour ce qui concerne le salaire dû sur l'inscription d'office, qui se liquide sur le montant de la créance garantie, la situation est un peu différente.

A s'en tenir à la jurisprudence rapportée dans la note publiée sous l'Art. 51 du Bulletin, le privilège couvrant la créance du supplément éventuel de prix que ferait apparaître le jeu de la clause de variabilité ne serait conservé par la transcription de l'acte de vente qu'à la condition que l'acte renferme une évaluation de cette créance et dans la mesure de cette évaluation.

Dans le cas où une telle évaluation a été effectivement souscrite, son montant forme la limite à concurrence de laquelle, en cas d'ordre, le vendeur pourrait être colloqué en sus de la fraction encore exigible du prix principal stipulé et, par voie de conséquence, la limite de la responsabilité du Conservateur. C'est le montant de la fraction du prix principal restant dû, augmenté de celui de l'évaluation du supplément éventuel, qui mesure l'importance de la créance garantie et qui, par suite, constitue la base de calcul du salaire. Cette base n'est pas susceptible d'être révisée.

Lorsqu'au contraire l'acte ne renferme aucune évaluation du supplément de prix que rendrait exigible une augmentation des indices économiques, l'opinion dominante est que, malgré cette circonstance, le Conservateur doit néanmoins prendre inscription d'office pour sûreté de la créance éventuelle du supplément de prix (Rapp. Bull. A.M.C. ,art. 51, seconde thèse exposée). Le bordereau d'inscription doit donc, non seulement énoncer la créance du prix principal stipulé dans l'acte de vente, mais encore reproduire la clause de variabilité affectant la fraction du prix restant due ou, du moins, s'y référer. Cette manière de procéder suppose que, dans ce cas, la transcription peut conserver, outre la fraction du prix principal encore due, l'intégralité du supplément de prix éventuel et, par suite, que cette dernière créance fait pour sa totalité l'objet de l'inscription d'office. Le salaire afférent à cette inscription est dès lors exigible sur la partie fixe du prix non payée augmentée du montant réel du supplément de prix résultant du jeu de la clause de variabilité. La perception doit, en conséquence, être révisée lorsque le Conservateur vient à connaître le montant exact du prix total en capital versé au vendeur par l'acquéreur.

Quant à la taxe et au salaire auxquels donne ouverture la radiation de l'inscription d'office, ils sont assis sur le montant de la créance garantie par l'inscription radiée, c'est-à-dire sur la même base que le salaire d'inscription. Ils se liquident par suite sur le montant de la partie fixe du prix non payée comptant augmentée, suivant le cas, soit du montant de l'évaluation du supplément de prix éventuel contenue dans l'acte, soit du montant effectif de ce supplément.

Annoter : C.M.L., 1916, 1931, 2014, 2022 et 2036; de France, 352, 473, 51,6, 525 et 563