ARTICLE 611

MANUTENTION HYPOTHECAIRE.

I. - Aux termes de l'art. 4 du décret n° 58-1465 du 31 décembre 1958, relatif à la rénovation urbaine (Bull. A.M.C., art. 395, § 3 ; B.O.E.D. 1960, 8080, annexe IV), l'organisme chargé de la rénovation doit obligatoirement offrir aux propriétaires des immeubles situés dans le secteur à rénover de participer à l'opération. Ceux des propriétaires qui y consentent et cèdent leurs biens à l'organisme acquièrent une créance contre ce dernier (art. 5 du même décret).

Selon l'art. 3 de l'ordonnance n° 58-1447 du 31 décembre 1958, relative à. diverses opérations d'urbanisme (Bull. A.M.C., art. 395 § I ; B.O.E.D. 1960, 808C, Annexe III), cette créance a le caractère immobilier. Les droits réels autres que les servitudes grevant l'immeuble sont reportés sur la créance.

Commentant cette disposition, le B.O.E.D. 8080 (n° 6-I. 2° al.) exprime l'avis que " c'est au vu de l'expédition du contrat de participation révélant le transfert réalisé que les conservateurs doivent procéder aux opérations nécessaires pour faire apparaître ce transfert au fichier immobilier ".

Des collègues ont demandé de quelle manière le transfert ainsi globalement requis devait être constaté et en particulier s'ils devaient faire apparaître individuellement au fichier tous les droits réels reportés sur la créance immobilière. Ils ont fait observer que, si cette dernière question devait recevoir une réponse affirmative, l'interprétation qu'elle consacrerait conduirait à une impossibilité pour ce qui concerne les droits réels résultant d'actes publiés avant le 1er janvier 1956 et même, dans certains cas, lorsqu'il s'agit d'immeubles situés dans des communes à cadastre ancien, pour ce qui concerne des droits réels résultant d'actes publiés depuis le 1er janvier 1956. La recherche de ces droits ne peut se faire, en effet, que lorsqu'a été préalablement déterminée l'identité de tous les propriétaires successifs de l'immeuble en cause. Or, le conservateur peut ignorer l'identité de certains de ces propriétaires successifs dont les titres n'ont pas été publiés. Seule une réquisition des intéressés peut la porter à sa connaissance.

- En raison de son importance, eu égard au nombre des contrats de participation appelés à être publiés, l'affaire a été soumise au Comité qui en a discuté et est parvenu aux conclusions suivantes :

L'art. 3 de l'ordonnance précitée du 31 décembre 1958 ne vise que le report des charges envisagé sous son aspect juridique, il tient lieu du consentement des créanciers. Il est étranger à la constatation matérielle du report sur les documents de la conservation, lequel, comme toutes les formalités hypothécaires, ne peut être opéré que sur réquisition des intéressés. Dans la rigueur des principes, ces derniers devraient, en conséquence :

1° Rechercher les charges grevant l'immeuble cédé en déposant une réquisition d'état énonçant les identités de tous les propriétaires successifs de l'immeuble. Cet état devrait être établi à la date de la publication du contrat de participation et révéler toutes les formalités intéressant l'immeuble en cause (autres que les titres de propriété) ;

2° Requérir le report, par voie de mentions en marge, des inscriptions et saisies, en désignant ces formalités par date, volume et numéro ;

3° Faire établir et publier, pour les autres formalités qui ne peuvent être émargées d'une mention, un acte complétant le contrat de participation par l'indication par date, volume et numéro de celles de ces formalités ne constatant pas des servitudes qui doivent être reportées sur la créance immobilière.

Pour seule régulière qu'elle soit, cette manière de procéder présente, cependant, entre autres inconvénients, celui d'interdire la simultanéité indispensable entre la publication du contrat de participation et la constatation du report des droits réels sur les registres de la conservation, en raison du délai que nécessite la délivrance de l'état révélant les droits à reporter.

Au cours de la discussion en Comité, il est apparu que l'on pouvait éviter cet inconvénient et simplifier les opérations matérielles de constatation du report en s'inspirant du procédé qui avait été adopté, sinon dans toutes les conservations du moins dans nombre d'entre elles, pour le report des droits réels en matière de remembrement préalable à la reconstruction, et surtout de transfert d'indemnités de dommages de guerre, et qui consistait à ne constater ce report que par une mention unique au répertoire.

Transposé dans le domaine de la rénovation urbaine, ce procédé se traduit par l'inscription au cadre B du tableau III de la fiche, en même temps qu'est annotée au cadre A la publication du contrat de participation, d'une mention indiquant explicitement que les droits réels autres que les servitudes grevant l'immeuble en cause lors de la publication du contrat de participation sont reportés sur la créance immobilière.

Dan: ce système, la détermination des conséquences du report s'opère à l'époque où est éventuellement requis un état, soit sur l'immeuble cédé à l'organisme de rénovation, soit sur la créance immobilière correspondante. La réquisition de report n'a plus à désigner individuellement les formalités à reporter ; il n'y a plus dès lors d'intérêt à l'exiger et on peut considérer qu'elle résulte de la seule publication du contrat de participation.

En cas de réquisition d'un état sur l'immeuble cédé, il y a lieu de relever sur la feuille de recherche toutes les formalités mentionnées au répertoire ou au fichier et grevant l'immeuble en cause du chef des personnes désignées dans la réquisition, y compris le contrat de participation. Sont ensuite éliminées, parmi celles de ces formalités qui ont été requises avant la publication du contrat de participation, toutes les inscriptions et les saisies, ainsi que toutes les autres publications concernant des droits réels autres que des servitudes. L'élimination de celles des formalités qui concernent de véritables servitudes peut soulever des difficultés d'appréciation. En cas de doute, il est prudent de considérer la formalité en cause comme non reportée sur la créance et de la faire figurer sur l'état.

Si la réquisition porte, non plus sur l'immeuble, mais sur la créance immobilière, il convient également de relever sur la feuille de recherche toutes les formalités grevant l'immeuble cédé avant la publication du contrat de participation, ainsi que cette dernière publication. Doivent en outre être éventuellement relevées les formalités requises directement sur là créance immobilière. Sont ensuite éliminées celles des formalités intéressant l'immeuble qui concernent des servitudes. En cas de doute sur le point de savoir si la formalité concerne une véritable servitude, il est prudent de ne pas l'éliminer et de la révéler dans l'état. Il appartiendra alors aux intéressés, lors de la transformation ultérieure de la créance en un droit de propriété sur un immeuble, de décider si la formalité en cause doit être énoncée dans l'acte constatant la transformation, en exécution des prescriptions de l'art. 14-II a, du décret précité du 15 juin 1959, parmi celles qui doivent être reportées sur l'immeuble.

Annotation au fichier. - Dans le B.O.E.D. 8080 (n° 6-I) la Direction générale conseille, pour l'annotation au fichier des formalités intervenues après la publication d'un contrat de participation intéressant des immeubles urbains, d'établir deux fiches concernant, l'une l'immeuble lui-même, l'autre la créance immobilière correspondante.

Or, lors de la réunion du Comité, au cours de laquelle la difficulté a été examinée, plusieurs collègues ont exprimé la crainte que l'existence de deux fiches ayant le même en-tête ne soit une source de confusion au moment des recherches, malgré les annotations particulières au moyen desquelles on pourrait chercher à les distinguer.

Ce risque pourrait être évité si on portait toutes les formalités concernant tant l'immeuble que la créance immobilière, de même que la mention globale de report des droits réels (v. ci-dessus), sur la même fiche, sauf à indiquer, dans la colonne intitulée " Immeuble : totalité ou lot ", des cadres A et B du tableau III, que la formalité intéresse, soit l'immeuble, soit la créance.

De même, pour les immeubles ruraux situés dans les communes à cadastre rénové, on pourra éviter de créer des fiches parcellaires complémentaires en faisant la même distinction dans la colonne 3 du tableau II des fiches personnelles.

II. - Les observations qui précèdent sont également applicables au cas où, en matière de remembrement urbain régi par l'ordonnance n° 58-1445 du 31 décembre 1958 (B.O.E.D. 1960 - 8080, annexe III), les droits réels autres que les servitudes grevant les immeubles transférés à l'association syndicale sont, en exécution des art. 16-9° et 25, 2° al. du décret n° 61-376 du 11 avril 1961. (B.O.E.D. 1961 - 8454, annexe), reportés sur la créance immobilière conférée au propriétaire.

Annoter : C.M.L. n° 455 bis, à créer, et 1692 bis A (feuilles vertes) § 2 et 3.