ARTICLE 661.

SALAIRES

Bail à construction. - Charge de construire. - Mode d'évaluation.

Consulté par un collègue au sujet du mode d'évaluation de la charge que constitue, dans les baux à construction, l'obligation faite au preneur d'édifier des constructions qui demeureront, en fin de bail, la propriété du bailleur, le Président de l'A.M.C. lui a fait la réponse suivante :

" A mon avis, dès lors que le transfert de propriété des constructions édifiées n'interviendra qu'à l'expiration du bail, c'est la valeur de ces constructions, dans l'état où elles se trouveront à cette époque qui représente l'importance de la charge. Il faut par conséquent, pour évaluer cette charge, tenir compte de la dépréciation pour cause de vétusté qu'aura subie l'immeuble à la fin du bail.

" Mais il importe d'observer qu'aux termes de l'art. 4, 2° alinéa, de la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 (B.O.E.D. 1965-9338), le preneur d'un bail à construction " est tenu au maintien des constructions en bon état " d'entretien et des réparations de toute nature ". Les travaux que cette disposition impose au preneur sont de nature à atténuer dans, une large mesure la dépréciation ayant pour cause la vétusté des constructions.

" Ceci posé, on ne saurait fixer d'une manière mathématique le taux de dépréciation à appliquer à la valeur d'origine des constructions. Ce taux est en effet de nature à varier en particulier selon la qualité de la construction et la destination des locaux. Spécialement, on ne peut retenir les taux communément admis par les entreprises commerciales pour l'établissement de leurs bilans et qui répondent plus à des considérations d'ordre comptable ou fiscal qu'au souci de faire ressortir la valeur vénale réelle des immeubles en cause (Rapp. Bull. A.M.C., art. 586).

" Mais, en aucun cas, à mon avis, la dépréciation pour cause de vétusté ne peut avoir pour effet de réduire à néant ou à une somme minime la valeur de la charge augmentative. L'une des caractéristiques essentielles du bail à construction est, en effet, de procurer au bailleur, en contrepartie de la modicité du loyer annuel, un avantage à percevoir en fin de bail sous la forme de l'appropriation des bâtiments édifiés par le preneur. On peut donc légitimement présumer qu'en recourant à la formule du bail à construction, les contractants ont entendu faire entrer dans le patrimoine du bailleur, en fin de bail, des constructions ayant encore une valeur vénale effective. "

Annoter C.M.L., 2° éd., n° 1996 bis.