ARTICLE 743

INSCRIPTIONS.

(Rép. Min. Econ. et Fin., 25 octobre 1968)

Question. - M. Poudevigne expose à M. le Ministre de l'Economie et des Finances que l'article 19, alinéa 1-2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rédigé : " Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires à l'encontre de chaque propriétaire sont, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure, restée infructueuse, d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque, pour les travaux d'amélioration ou d'addition, la participation différée de dix ans. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat; il peut valablement consentir la mainlevée et requérir la radiation en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'Assemblée générale. " Or, à cause du développement de grands ensembles immobiliers, des défaillances importantes apparaissent dans le règlement des charges communes ayant pour conséquence de faire supporter ces défaillances aux autres membres de la collectivité. D'autre part, dans les constructions récentes, de nombreux logements restent invendus et vides et les promoteurs ou sociétés venderesses refusent de payer les charges afférentes à ces lots qui restent leur propriété. Du fait de cette conjoncture, les syndics de copropriété sont amenés à souscrire auprès de sociétés spécialisées des contrats d'assurance cautionnant les charges restées impayées, de façon à alimenter la trésorerie des syndicats dont ils ont la gestion. Les sociétés spécialisées qui règlent au syndicat des copropriétaires le montant des défaillances se trouvent subrogées, soit dans les termes de l'article 1250, alinéa 1er du Code Civil, par la subrogation conventionnelle des créanciers, soit dans les termes de l'article 2029 du même code, dans la subrogation de la caution qui a payé la dette, soit dans les termes de l'article 36 de la loi du 13 juillet 1930, lorsqu'il s'agit d'un contrat d'assurance. Lorsque les défaillances afférentes à chaque lot sont importantes, se renouvellent et sont susceptibles de se prolonger, les sociétés spécialisées demandent l'inscription de l'hypothèque légale prévue par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 citée ci-dessus. Or, de nombreux Conservateurs des Hypothèques refusent l'inscription au nom de l'organisme subrogé après la sommation d'huissier, restée infructueuse, prévue par l'article 63, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et après établissement des bordereaux par un notaire. Or, pour être efficace et maintenir le caractère de mesure de sauvegarde préservant l'avenir, l'inscription doit être prise au nom du véritable créancier subrogé, car le syndic est un mandataire révocable à tout moment. D'autre part, un changement de majorité à l'intérieur de l'Assemblée générale des copropriétaires peut avoir pour conséquence un certain désintéressement de la créance au profit du créancier subrogé et refuser ainsi les actions qui en découlent au nom du syndicat. Il lui demande, en conséquence, s'il considère que l'alinéa 2 de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 impose que le syndic a seul qualité pour inscrire l'hypothèque légale du syndicat, alors que le texte ne le mentionne pas, et s'il ne considère pas, au contraire, que le créancier régulièrement subrogé a également acquis la conservation des Hypothèques du lieu de la qualité d'inscrire, directement et en son propre nom, cette sûreté auprès de la situation de l'immeuble. Dans l'affirmative, il lui demande s'il peut confirmer cette interprétation auprès des directions départementales des Hypothèques.

Réponse. - Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux judiciaires, le deuxième alinéa de l'article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne semble pas s'opposer à ce que l'organisme qui a payé au syndicat la dette d'un copropriétaire et auquel la subrogation dans les droits du syndicat a été accordée puisse faire inscrire directement à son profit, en produisant les justifications nécessaires, l'hypothèque légale prévue au premier alinéa du même article et destinée à garantir le recouvrement de créances à l'encontre des copropriétaires. En effet, à défaut de disposition contraire dans ce texte, la subrogation est susceptible de s'appliquer au cas particulier dans les conditions de droit commun. Or, sous réserve qu'elle ait été régulièrement consentie, cette opération a pour objet de transmettre au subrogé la créance du subrogeant avec tous ses caractères et accessoires. Il s'ensuit notamment que le créancier régulièrement subrogé bénéficie des mêmes garanties que le subrogeant ; il peut donc requérir à son profit, dans les mêmes conditions et en produisant les justifications nécessaires, l'inscription de l'hypothèque que le subrogeant aurait pu faire inscrire. La présente réponse sera portée à la connaissance des Conservateurs des Hypothèques (J.O. 25 octobre 1968, Déb. Ass. Nat., p. 3583).

Observations. - Ainsi que l'explique la réponse ministérielle qui précède et pour les motifs qu'elle indique, lorsque, dans les conditions exposées dans la question écrite, une société d'assurances est subrogée dans les droits d'un syndicat de copropriétaires contre un copropriétaire défaillant, elle est fondée à requérir à son profit l'inscription de l'hypothèque légale instituée par l'art. 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans les conditions où le syndicat aurait pu le faire lui-même.

Le " titre " que la société requérante a à produire à l'appui du bordereau consiste dans les pièces justificatives établissant :

1° Que le syndicat, aux droits duquel elle est subrogée, aurait été en mesure de prendre lui-même l'inscription ;

2° Qu'elle se trouve effectivement subrogée aux droits du syndicat.

Les pièces justificatives établissant le droit du syndic à prendre l'inscription au nom du syndicat consistent, soit, dans le cas de créance exigible, dans la sommation (ou acte équivalent) contenant la mise en demeure du débiteur et indiquant le montant de la créance, soit, dans le cas, prévu à l'art. 33 de la loi du 10 juillet 1965, de travaux qu'un copropriétaire a demandé à payer par annuités, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires répartissant le coût des travaux et l'écrit dans lequel le copropriétaire débiteur a déclaré opter pour le payement par annuités (V. Bull. A.M.C., art. 630).

Quant à la subrogation de la société d'assurances dans les droits du syndicat, elle résulte des dispositions de l'art. 36 de la loi du 13 juillet 1930, relative au contrat d'assurance. Les justifications à produire ont pour objet d'établir que sont remplies les conditions exigées pour que la subrogation légale produise ses effets. Elles consistent, en premier lieu, dans le contrat d'assurance ouvert par le syndicat et, en outre, dans la quittance constatant que l'assureur a payé la créance aux lieu et place du copropriétaire défaillant.

La question écrite vise également le cas où la société qui se substitue au débiteur défaillant se trouverait subrogée aux droits du syndicat, non en vertu de l'art. 36 de la loi du 13 juillet 1930, mais par application de l'art. 1250, § 1er du Code Civil relatif à la subrogation conventionnelle, ou de l'art. 2029 du même Code qui subroge la caution à tous les droits du créancier contre le débiteur aux lieu et place duquel elle a payé.

Dans le premier cas, la pièce justificative de la subrogation consisterait dans l'acte par lequel cette, subrogation a été expressément consentie par le créancier. Dans le second cas, la justification à produire serait la quittance donnée par le créancier et la caution constatant que celle-ci a payé en cette qualité, sans qu'il soit nécessaire que la subrogation soit explicitement stipulée, puisqu'elle a son titre dans la loi.

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 500.