ARTICLE 980

PUBLICITE FONCIERE

(Rép. Min. Justice, 23 mars 1974)

Question. - M. Cressard expose à M. le Ministre d'Etat, Ministre de la Justice, qu'un locataire, usant de la clause insérée dans son bail, a édifié sur le terrain loué un bâtiment qui reste sa propriété jusqu'à son départ des lieux, que ce soit à la fin du bail en cours ou de tout autre qui pourrait être consenti en renouvellement. Ce locataire se propose de consentir une hypothèque sur ce bâtiment, ainsi que le permet l'article 2133 du Code Civil. Il lui demande si cette hypothèque serait opposable aux tiers et en particulier aux créanciers du bailleur si le bail n'était pas préalablement publié au Bureau des Hypothèques bien qu'ayant acquis date certaine avant l'inscription hypothécaire.

Réponse. - Aux termes de l'article 2148, alinéa 3, du Code Civil, " chacun des bordereaux (d'inscription) contient exclusivement, sons peine de rejet de la formalité : ... 6° l'indication de la date, du volume et du numéro sous lequel a été publié le titre de propriété du débiteur (ou du propriétaire, si le débiteur n'est pas propriétaire des immeubles grevés), lorsque ce titre est postérieur au 1er janvier 1956 ". De ce texte et de l'article 32 du décret du 14 octobre 1955 qui en porte application, il paraît résulter que l'hypothèque consentie sur un bâtiment que son propriétaire a construit sur le terrain d'autrui en vertu d'un droit de superficie existant à son profit sur ce terrain, ne peut être inscrite si le droit de superficie n'a pas lui-même été préalablement publié. Ce droit de superficie, qui est un droit réel immobilier, a pu être conféré au locataire du terrain par le bail qui a été consenti à celui-ci, et sa publication s'impose, alors même que le bail aurait une durée inférieure à douze ans et ne serait pas soumis, en tant que tel, à publicité. Le défaut de publication du droit de superficie fait obstacle à ce que l'hypothèque sur les constructions soit elle-même inscrite. Dès lors, la question de savoir si cette hypothèque serait, dans la situation envisagée, opposable aux tiers, et en particulier, aux créanciers du bailleur, ne semble pas se poser (J.O., 23 mars 1974, Déb. Ass. Nat., p. 1287).

Observations. - Ce qui doit être publié, pour qu'une inscription puisse être prise sur un immeuble construit sur le terrain d'autrui, c'est le titre du droit de superficie.

Si ce titre est contenu dans un bail d'une durée n'excédant pas douze ans, qui n'est pas lui-même soumis à publicité, les intéressés peuvent se borner à publier un extrait de l'acte limité à la clause instituant le droit de superficie (rapp. : Bull. A.M.C., art. 892).

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 490 A k II.