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ARTICLE 1481

PUBLICATIONS D'ACTES.

Bail emphytéotique assorti, à titre de condition essentielle et déterminante, d'une promesse synallagmatique de bail consentie par le preneur constructeur au propriétaire du sol.
1°. Réquisition excluant ladite promesse de la publication.
Suite à donner.
2°. Loyer symbolique pour la jouissance du terrain loué, prix nul pour l'acquisition en fin de bail - par le propriétaire du sol - des constructions édifiées par le preneur, loyer fixé pour la jouissance des constructions.
Base de liquidation du salaire.

Question : Un centre hospitalier a, par un acte notarié enregistré dans une recette des impôts au droit fixe de 430 F, consenti à une entreprise de travaux publics un bail emphytéotique d'une durée de 18 ans moyennant une redevance annuelle de un franc; ce bail porte sur plusieurs parcelles de terrain et la société locataire s'est obligée dans l'acte à procéder sur lesdites parcelles à la " création de 174 places de stationnement destinées au personnel situées, d'une part, dans le parc (142 places) avec deux voies lourdes d'accès à l'hélistation et au bâtiment de cobalthérapie, et, d'autre part, à l'emplacement de l'ancienne chapelle (32 places) après démolition de celle-ci et travaux divers " ; en outre, il y est convenu qu'à la fin du bail " toutes les installations et aménagements de toute nature réalisés, dans les lieux loués appartiendront de plein droit au bailleur sans qu'il soit tenu de verser aucune indemnité au preneur... " ; enfin, il y est énoncé " comme condition essentielle et déterminante sans laquelle le présent bail n'aurait pas lieu", que l'entreprise locataire consent au centre hospitalier qui l'accepte expressément une promesse de bail de l'ensemble des parkings et aménagements ci-dessus visés ; cette promesse est assortie des conditions et modalités suivantes: le loyer annuel est d'ores et déjà fixé à 199 910 F T.V.A. incluse pour les 15 premières années et 1 F pour les trois dernières ; le terme et la durée du bail pour lequel il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix coïncident avec celui et celle de l'emphytéose; enfin, l'acte de bail sera dans le mois de l'achèvement des travaux régularisé par le notaire ayant reçu la convention. Ce dernier, lors de la remise de ladite convention au bureau des hypothèques, a formellement requis le conservateur " de ne pas procéder à la publication de la promesse de bail " et il a, en conséquence limité la provision au montant du salaire minimal. Mais notre collègue, malgré cette injonction, a estimé que n'ayant pas paiement d'avance de la totalité du salaire, il y avait lieu, pour ce motif, de refuser le dépôt en se fondant sur les dispositions combinées de l'article 880 du Code Général des Impôts et de l'article 296 de l'annexe III au même code. Simultanément, il a demandé l'avis de l'Association, d'une part, sur le point de savoir si la restriction apportée par le requérant à l'étendue de la formalité lie le conservateur, d'autre part, sur la base de liquidation du salaire dû à raison de la publication d'un acte où il a été stipulé à la fois un loyer symbolique et un prix nul.

Réponse : La publicité donnée à un acte dont le dépôt a été accepté et qui n'a pas ait l'objet d'un rejet partiel e la formalité ne saurait être limitée aux seules annotations faites au fichier immobilier; elle a, au plan des effets juridiques, un caractère global si bien que la limitation requise par le notaire se ramène en réalité à la dispense accordée au conservateur de relater la promesse synallagmatique de bail au fichier ; celle-ci, par suite, serait révélée à " tous ceux qui la requièrent " (1) seulement lorsqu'il serait demandé une copie du document publié ; elle ne figurerait en revanche, ni dans les copies de fiche, ni dans les états sommaires et ordinaires qui, les uns et les autres, sont établis à partir du fichier.

Le conservateur n'est lié à aucun titre par une telle dispense, faute par son auteur de pouvoir justifier d'un intérêt juridiquement protégé au bénéfice de la discrétion souhaitée (2). Dans la situation de l'espèce et au contraire du cas de clauses indépendantes et dont, en outre, la publicité est facultative, la prudence ne peut qu'inciter le gardien du fichier à passer outre à l'injonction qui lui est faite dès lors que les parties ont expressément qualifié d'essentielle la clause qu'il est demandé de camoufler.

D'autre part, il y a lieu de constater que la conjugaison des deux baux croisés aboutit en définitive à faire en sorte que le centre hospitalier pour, dans un premier temps, avoir la jouissance des parkings aménagés par son co-contractant et pour, après 18 ans, en acquérir la propriété s'est d'ores et déjà engagé à débourser la somme totale de 2 998 653 F (199 910 x 15 + 3). La somme ainsi énoncée paraît donner la juste mesure de la valeur des droits faisant l'objet de la publication et, dès lors, elle doit, ainsi qu'il est prévu à l'article 296 de l'annexe III au code général des impôts, être retenue pour liquider le salaire proportionnel.

(1) C'est la définition donnée à l'article 2196 du Code Civil des personnes ayant accès à la documentation hypothécaire ; ainsi, la transparence de cette documentation est complète et égale pour tous ceux qui observent les formes prévues, strictement écrites, et paient d'avance le prix de ce service.

(2) Voir à ce sujet l'opinion exprimée sous l'article 1404 du bulletin de l'A.M.C.