ARTICLE 1525

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Question : Sur une même parcelle, cadastrée à l'origine D 454 p pour 118 m2, appartenant à deux époux, étaient construits d'une part, un immeuble d'habitation 5, rue Tesson, d'autre part un hôtel 8 bis, rue de Verdun.

A la suite d'une adjudication faite devant notaire le 30 août 1952 et destinée à mettre partiellement fin à l'indivision existant après le décès du mari, entre sa fille Mme T..., née de son premier mariage, et sa veuve Mme P..., la situation juridique de cette parcelle s'est trouvée modifiée : la partie sur laquelle l'immeuble d'habitation a été construit appartenant désormais à la seule Mme P... tandis que le surplus, supportant l'hôtel restait indivis entre elle (3/4) et Mme T... (1/4).

Cette modification n'a pas été matérialisée lorsque le 7 avril 1956, Mme P... a fait publier le règlement de copropriété de l'immeuble d'habitation lui appartenant, en vue de sa vente par lots.

En outre, aux termes d'un arrêté ministériel de remembrement du 21 décembre 1959, publié le 29 février 1960, la parcelle D 454 p est devenue la parcelle AD 12, d'une contenance de 192 m2, située 5, rue Tesson et 8 bis, rue de Verdun et elle a, dans ledit arrêté, été attribuée pour sa totalité à Mme P...

Un acte complémentaire portant état descriptif de division a ensuite été publié le 25 juin 1960, reprenant la répartition visée dans le règlement de copropriété. mais pour une superficie rectifiée de 192 m2.

Mais plusieurs années plus tard, soit le 1er mars 1972, un procès-verbal du cadastre a été publié ; il a changé le numéro de la parcelle AD 12, devenue AD 147 et désigné comme étant ses propriétaires non seulement les acquéreurs des lots de l'immeuble d'habitation, 5, rue Tesson, mais également Mme P..., 8 bis, rue de Verdun.

Mme P... est décédée le 2 avril 1982 après avoir institué comme légataire universel sa nièce Mme G... si bien que l'hôtel déjà cité devint la propriété indivise de Mme G... et de Mme T... a hauteur respectivement de 3/4 et de 1/4. Au cours de l'année 1991, ces copropriétaires négocièrent la vente de ce bien et, afin de pouvoir publier l'acte le constatant. il fut, le 12 septembre de la même année, dressé une attestation notariée de transmission par décès dans laquelle le bien transmis est désigné comme il est rapporté ci-après:

" Les trois quarts indivis d'un immeuble à usage d'hôtel sis à L..., 8 bis, rue de Verdun, comprenant..., cadastré section AD n° 335 pour 71 ca, observation étant ici faite que cet immeuble forme l'un des deux lots de la parcelle anciennement cadastrée section AD n° 147 pour 1 a 92 ca ; l'immeuble cadastré section AD n° 336 pour 1 a 21 ca formant l'autre lot de la parcelle actuellement cadastrée section AD n° 147 a été vendu par Mme P... aux termes de divers actes après que l'immeuble construit sur cette parcelle ait été mis en copropriété suivant acte établi par M' B..., notaire à L..., le 6 octobre 1955, publié au bureau des hypothèques de L... le 7 avril 1956. Le document d'arpentage dressé par M. R..., géomètre expert à L..., le 28 juillet 1983, sous le numéro d'ordre 605 sera déposé en même temps que les présentes à la conservation des hypothèques de L... ".

Dans cet acte, Mme G..., agissant tant en son nom propre qu'au nom et comme mandataire de Mme T..., requiert le conservateur d'effectuer les rectifications traduites dans le document d'arpentage ; mais le dépôt fut refusé par les motifs énoncés ci-dessous :

" Préalablement à la publication..., il est nécessaire d'établir et de publier un acte modificatif de l'état descriptif de division, excluant de l'assiette de la copropriété la parcelle de terrain édifiée de l'hôtel appartenant actuellement en indivision à Mme G... et T... qui avait été incluse à tort lors des opérations de remembrement urbain de la ville de L... dans l'assiette de ladite copropriété. Cet acte modificatif devra être dressé d'une part avec le concours de Mme G... et T..., d'autre part avec le concours soit du syndic de la copropriété dûment mandaté, soit de l'ensemble des copropriétaires actuels".

Notre collègue voulait savoir si les exigences ainsi formulées devaient être maintenues au cas où il n'y serait pas acquiescé eu égard notamment à l'erreur commise par le Ministre de la Construction dans l'arrêté susvisé du 21 décembre 1959.

Réponse: L'article 71 B 1 1er et 2° alinéas du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié par le décret n° 79-405 du 21 mai 1979 prévoit que toute modification de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif de division doit être constatée par un acte modificatif de cet état. Mais ces dispositions ne sont assorties d'aucune sanction.

D'ailleurs l'instruction du 1er août 1979 10 E-1-79 n° 58 précise que deux actes sont nécessaires pour un changement d'emprise de la copropriété : un acte de vente (ou un acte équivalent) et un acte modificatif de l'état descriptif de division. Toutefois, la publication du premier n'est pas subordonnée à la présentation simultanée du second.

Il convient d'observer, au surplus que :

- au cas particulier, les formalités dont la publicité est requise ne concernent pas directement la copropriété, ce qui exclut toute sanction liée à une insuffisance de désignation affectant celle-ci ;

- l'attestation de propriété n'apporte de changement de limites qu'en apparence : en fait, il s'agit de rétablir les droits des parties méconnus par le remembrement (sur le plan juridique, un acte rectificatif de ce remembrement erroné serait nécessaire).

On peut donc tirer de ces constatations les conséquences suivantes :

1) Tenue du Fichier immobilier :

Il paraît possible, en ce qui concerne la copropriété, de procéder comme suit :

1 - Après avoir créé une fiche de renvoi classée à AD 147, conserver la fiche générale après avoir souligné en rouge l'indication AD 147 pour la remplacer par AD 336.

2 - Mentionner l'attestation déposée au tableau III, cadre A, de cette fiche générale, en faisant apparaître le changement de numérotage.

3 - Porter au tableau I la nouvelle contenance avec référence à la formalité qui a opéré ce changement.

2) Responsabilité personnelle :

S'il est procédé de la sorte, rien ne semble pouvoir être reproché au conservateur qui n'est pas juge de la validité ou de la portée des actes qui lui sont présentés. Bien au contraire, l'article 2199 du Code Civil lui fait une obligation d'accepter l'exécution d'une formalité lorsqu'il n'est pas en mesure d'opposer une cause de refus ou de rejet prévue par les dispositions législatives ou réglementaires sur la publicité foncière.

En fait, c'est la responsabilité du notaire qui serait éventuellement mise en cause si des copropriétaires s'estimaient lésés par la publication considérée. Encore convient-il de noter que si la procédure a été correctement respectée, le document d'arpentage a dû recevoir l'accord des copropriétaires.

Enfin, en vue d'une information plus complète des tiers et donc à titre de précaution complémentaire, dans le cadre A de la fiche générale, l'attestation après décès pourrait être relatée en précisant qu'elle a été dressée sans le concours de la copropriété.

Rapprocher: Bulletin A.M.C., art. 510.