PUBLICATION D'ACTES

Division en volumes
Modalités d'établissement des états descriptifs de division
Recommandation de la commission relative à la copropriété du Ier avril 2008

Question : Depuis de nombreuses années déjà, les notaires sont conduits dans des opérations immobilières complexes à établir des états descriptifs de division en volumes (EDD volumes). Les difficultés de mise en œuvre, en matière de publicité foncière de ce mode d'organisation de l'espace, se retrouvent dans un certain nombre de bases états de division (BED) antérieures à l'informatisation du fichier et même postérieurement.
En l'absence de dispositions législatives ou réglementaires spécifiques, les conservateurs ont, de manière pragmatique, dégagés progressivement diverses règles permettant de concilier les caractéristiques juridiques et techniques de la division en volumes et les principes applicables pour la publicité des fractions d'immeubles.
Certaines de ces règles de conduite ont été exposées à l'article 1847 du bulletin de l'AMC, mais les conservateurs rencontrent encore des résistances pour les faire respecter lorsque les états descriptifs déposés par les notaires s'en écartent, bien que ces règles aient été largement validées par la doctrine et la pratique. On observera en outre, hors le plan juridique, qu'elles sont conformes au dispositif de gestion du logiciel FIDJI.
Dans la mesure où la technique de la division en volumes - reconnue par la jurisprudence (Cass. 3° civ. 17 fév. 1999) - ne figure toujours pas explicitement dans le droit de la publicité foncière, existe-t-il une évolution dans la prise en compte des caractéristiques de cette technique par des instances qualifiées, auxquelles il est possible de se référer dans les discutions avec les notaires pour l'établissement de cette catégorie d'EDD ?

Réponse : réponse affirmative.

En effet, la Commission relative à la copropriété (1) organisme rattaché à la chancellerie a adopté le Ier avril 2008 une recommandation en majeure partie consacrée à la division en volumes. Intitulée " recommandation n°5 relative à la division des immeubles et au respect des règles de la publicité foncière pour les états descriptifs de division "(2) ce texte énonce un certain nombre de principes gouvernant la division en volumes et rappelle les règles applicables pour l'établissement des états descriptifs de division.
A cette occasion la recommandation prend soin de bien distinguer division en volumes et division en lots de copropriété et de préciser les relations entre ces deux modes de division des immeubles.

1 - Choix et objet de la division en volumes

C'est l'utilisation de l'espace, tant en élévation qu'en tréfonds qui, pour la commission, a conduit la pratique :

- à imaginer de superposer, et/ou d'imbriquer à l'intérieur d'un ensemble immobilier dit " complexe ", des locaux et ouvrages soumis à des régimes juridiques différents et destinés généralement à recevoir des affectations diverses,

- à fonder la technique de réalisation et de gestion de ces ensembles immobiliers complexes, sur une organisation en volumes dite " division volumétrique ".

2 - Caractéristiques juridiques de la division en volumes

La commission, compte tenu de l'absence de structure légale de la division volumétrique, rappelle que :
- à la différence de la division en lots de copropriété, la division en volumes ne doit donner naissance à aucune partie commune ;

- dans la division volumétrique, le droit de propriété s'exerce non sur le sol, mais sur un volume défini selon des cotes planimétriques et altimétriques ;

- ce volume identifié par des coordonnées immuables est un immeuble par nature, lequel fait l'objet d'une appropriation et peut être cédé, hypothéqué, grevé de servitudes, donné à bail à construction ;

- chaque volume constitue une propriété distincte, lequel peut, le cas échéant, inclure une copropriété.

- que dans cette hypothèse, deux divisions sont réalisées :

* une division primaire : la division en volumes

* une division secondaire ; la division d'un volume en lots de copropriété, ce volume immobilier étant l'assiette foncière de la copropriété.

3 - Nécessité d'établir deux états descriptifs distincts

Chacune des divisions ci-dessus doit faire l'objet d'un état descriptif, lequel permet d'identifier les différents volumes, s'agissant d'une division volumétrique et les différents lots s'agissant d'une division en copropriété.

Ces EDD sont publiés obligatoirement au fichier immobilier et soumis comme tel aux règles de la publicité foncière : articles 7 du décret du 4 janvier 1955 et 71 et 76 du décret du 14 octobre 1955 applicables aux immeubles divisés en fractions, soit en volumes, soit par lots de copropriété.

Réalisant une division primaire, la division en volumes doit préexister à toute division en copropriété et l'EDD correspondant être publié préalablement ou simultanément à l'EDD en copropriété.

4 - L'adaptation des règles de publicité aux EDD volumes

Est validée par la commission la transposition des règles générales de désignation des fractions d'immeubles à la désignation des volumes. Ces règles sont adaptées le cas échéant aux caractéristiques juridiques et techniques de cette catégorie de division et précisées des dispositions de nature à éviter toute confusion avec les lots de copropriété :
- Chaque volume doit recevoir un numéro d'ordre, les volumes faisant l'objet d'un numérotage continu.

- Chaque volume doit posséder pour son identification son adresse topographique, son numéro de volume et éventuellement la nature de son affectation.

- Chaque volume constitue une fraction définie par l'indication ;
* du niveau (chiffre positif ou négatif par rapport au sol existant)
* de la surface de base
* des cotes NGF (niveau général de la France calculé par rapport au niveau de la mer)
* de la nature (infra ou superstructure)
* de la destination (si elle est connue)
* le tout par référence à un plan annexé à l'acte notarié.

- Afin d'éviter toute confusion, il convient de réserver impérativement la dénomination de " volume " pour les fractions résultant d'un EDD volumétrique et de " lot " pour les divisions en copropriété.

- Afin de respecter la règle de numérotage dans chaque catégorie d'EDD et éviter là encore toute confusion de numérotage entre les volumes et les lots de copropriété, est adopté le schéma suivant, en cohérence avec la hiérarchie des divisions :
* division primaire : volume 1, volume 2 …
* division secondaire du volume 1 : volume 1 - lot 1
- lot 2
- lot 3
- lot 4
- Enfin, ces divisions sont résumées dans un tableau récapitulatif incorporé à l'acte et reproduit au fichier immobilier.

La présente recommandation, traduit, en raison de la composition et des compétences de la commission qui l'a adoptée, une importante sécurisation juridique de la doctrine de l'AMC et on ne peut qu'inviter les conservateurs à s'y référer.

Annoter : Bulletin AMC art 1847

(1) La Commission relative à la copropriété a été créée par un arrêté du 4 août 1987, modifié par un arrêté du 18 avril 2002. Commission consultative, elle est chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l'application de la loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) de rechercher les solutions, notamment d'ordre conventionnel, propres à les aplanir et de proposer les adaptations législatives ou réglementaires qui s'avéreraient nécessaires.

(2) Le texte intégral de cette recommandation a été publié à la Semaine juridique Notariale et Immobilière : JCP N 2008, n° 41 du 10 oct. n° 1304, p. 24 et 25.