Art. 234

SALAIRES.

(Rép. à quest. écrites des 7 octobre 1953 et 22 décembre 1954)

1°. - Réponse du 7 octobre 1953.

Question. - M. Noël Barrot rappelle à M. le Secrétaire d'Etat au Budget qu'en vertu de l'article 13 du décret du 6 mai 1953, " sont exonérés de la taxe prévue à l'article 843 du Code général des Impôts les actes déclaratifs de propriété portant sur des immeubles envisagés dans leur état futur d'achèvement et dont les trois quarts au moins de la superficie totale sont affectés à l'usage d'habitation ". Il lui expose le cas d'une personne qui vend des fractions de terrain destinées à la construction d'un bâtiment en copropriété et permettant à chaque acquéreur de posséder la propriété exclusive et particulière d'un appartement étant précisé : 1° que le vendeur des fractions de terrain établi seul, avant toutes ventes, un cahier des charges avec règlement de copropriété en vue de la vente par fraction desdits terrains destinés à la construction future de l'immeuble collectif désigné dans ce règlement, ainsi que la composition de chacun des appartements, et que, par suite, ce cahier des charges, règlement de copropriété, a été transcrit au tarif minimum et au salaire fixe ; 2° que, dans les ventes de fractions de terrain, chaque acquéreur a déclaré acquérir en vue d'avoir 1a propriété exclusive et particulière, une fois le bâtiment collectif édifié, d'un appartement composé conformément à ce qui est stipulé audit cahier des charges et règlement de copropriété auquel il a adhéré par l'acte même d'acquisition de fractions de terrain. Il lui demande si, dans ces conditions, les Conservateurs des Hypothèques sont en droit, lors de les transcription des ventes desdites fractions de terrain, de percevoir un salaire proportionnel pour la valeur de l'appartement à construire, pour lequel ils exigent des parties une estimation desdits appartements dans l'acte notarié, et cela en plus du salaire sur le prix de vente des fractions de terrain, étant fait observer que si les prétentions des Conservateurs des Hypothèques devaient être maintenues, la construction d'immeubles en copropriété serait traitée plus défavorablement que celle d'immeubles individuels, puisque, pour ces derniers, les conservateurs n'acceptaient pas d'estimations. En cas de réponse affirmative, en vertu de quel texte les prétentions des Conservateurs sont valables et si l'estimation faite dans l'acte notarié n'entraînera pas la perception d'un honoraire proportionnel au profit du notaire. (Question n° 8623, du 24 juillet 1953.)

Réponse. - L'insertion dans es actes considérés de clauses permettant à chaque acquéreur de posséder la propriété exclusive et particulière d'un appartement a pour effet juridique certain de conférer à l'acquéreur un titre susceptible de faire échec à la présomption de copropriété indivise qui, en l'absence de telles clauses, résulterait des articles 552 et 553 du Code civil. De ce chef, ces actes contiennent un allotissement des constructions futures dans leur état d'achèvement et motivent l'application de l'article 1er (8°) du décret n° 48-1677 du 29 octobre 1948 portant révision du taux des salaires des Conservateurs des Hypothèques, d'après lequel les salaires exigibles à l'occasion des transcriptions sont liquidés sur le prix, ou la valeur des immeubles ou des droits faisant l'objet de la transcription. Il est toutefois précisé que les salaires formant la contrepartie de la responsabilité que la loi civile impose aux conservateurs, les contestations qui peuvent s'élever au sujet de leur perception sont de la compétence exclusive des tribunaux judiciaires et que l'administration n'a pas, en conséquence, a intervenir en cette matière (cf. réponse du Ministre du Budget à M. Joubert, député. [Journal Officiel du 5 octobre 1952, débats parlementaires, Assemblée nationale, p. 1010-1]). Quant à la question de savoir si l'estimation faite dans l'acte notarié n'entraînera pas la perception d'un honoraire proportionnel au profit du notaire, elle relève de la compétence de M. le Garde des sceaux, Ministre de la Justice. (J.O., 7 octobre 1953, Déb. Ass. Nat., p. 4072).

2° Réponse du 22 décembre 1954.

Question. - M. Haumesser rappelle à M. le Secrétaire d'Etat aux Finances et aux Affaires Economiques, que M. le Secrétaire d'Etat au Budget, dans sa réponse du 7 octobre 1953, à la question n° 8.623, a estimé que les Conservateurs des Hypothèques sont en droit de percevoir des salaires calculés sur la valeur des constructions " futures ", à l'occasion de la transcription d'actes translatifs de propriété d'un terrain nu assortis d'une clause donnant à chaque acquéreur la propriété exclusive d'un appartement dans l'immeuble dont la construction est envisagée. Il lui signale que ce principe abouti à traiter plus défavorablement la construction d'immeubles collectifs que celle d'immeubles individuels, à décourager par voie de conséquence ces constructions et d'aller à l'encontre du but poursuivi par le Gouvernement. Il lui signale également le caractère anormal d'une perception de droits sur une construction qui, peut ne pas se réaliser et dont, de toute manière le coût exact, et même quelquefois approximatif, ne peut être connu au moment de la transcription. Une telle perception constitue une infraction au principe suivant lequel les droits et taxes à percevoir à l'occasion d'une transcription doivent être calculés sur la valeur actuelle de immeuble muté, et non sur une valeur hypothétique future. Il lui demande si, compte tenu de ces considérations, il n'envisage pas de donner au décret n° 48-1677, du 29 octobre 1948, une interprétation plus conforme à son texte comme à son esprit, la " valeur réelle " des immeubles n'étant pas, au moment de la transcription, supérieure à la valeur du terrain nu. Et, le cas échéant, s'il n'envisage pas d'apporter à ce texte les modifications nécessaires pour le mettre en harmonie avec les principes régissant la matière, et, en outre, avec la politique d'encouragement à la construction poursuivie par le Gouvernement.

Réponse. - Aux termes de l'article 1°, 8°, du décret n° 48-1677 du 29 octobre 1948, les salaires des Conservateurs des hypothèques exigibles à l'occasion des transcriptions sont liquidés " sur les sommes énoncées ou la valeur estimée par les requérants des immeubles ou des droits faisant l'objet de la transcription. " Or, ainsi qu'il ressort de la réponse du 7 octobre 1953 à la question écrite n° 8623, à laquelle se réfère l'honorable parlementaire, les actes portant transmission de la propriété d'une fraction indivise d'un terrain nu, et affectation à l'acquéreur d'un appartement dans l'immeuble collectif à édifier sur ce terrain, constituant pour l'acquéreur, le titre de propriété à la fois de la fraction indivise de terrain acquise et de l'appartement à construire, et leur transcription rend, ainsi, opposable aux tiers, le droit de propriété de l'intéressé sur ces deux éléments. Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux judiciaires, la perception des salaires, lors de la transcription des actes de l'espèce, tant sur le prix de vente de la fraction de terrain, que sur la valeur à estimer par les parties, de l'appartement considéré dans son état d'achèvement, paraît donc conforme au texte comme à l'esprit du décret précité du 29 octobre 1948. D'ailleurs, et sous la même réserve, l'acquéreur qui désire éviter la perception des salaires sur la valeur de l'appartement, tant que celui-ci n'est pas construit, paraît avoir la faculté de limiter provisoirement la transcription à un extrait de l'acte excluant les dispositions portant affectation de l'appartement, et de ne soumettre ces dernières dispositions à la formalité qu'après la construction de l'immeuble. (J. O., 22 décembre 1954, Déb. Ass. Nat., p. 6731.)

Rappr. Bull. A.M.C., art. 68 et 135.

Annoter : C.M.L., n° 2048 bis ; de France, n° 563 et supplément, n° 162.