ARTICLE 786

INSCRIPTIONS.

Question. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis fixe les conditions dans lesquelles sont décidés et financés les travaux d'amélioration qui intéressent ces immeubles.

La décision est prise en assemblée générale " à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix " (art. 26 c et 30, 1er al.).

Elle oblige tous les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au payement des dépenses entraînées par l'exécution des travaux (art. 30, 2° al. et 32). Toutefois, la part incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part (art. 33).

D'un autre côté, aux termes de l'art. 19 de la même loi, les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot. Cette hypothèque peut être inscrite, dans le cas d'une dette exigible, après une mise en demeure restée infructueuse et, dans le cas prévu à l'art. 33 de la loi, d'une dette consistant dans le coût de travaux que le copropriétaire débiteur a demandé à payer par annuités, dès que ce copropriétaire a opté pour ce mode de paiement (Bull. A.M.C., art. 630).

En l'état, on demande quelles justifications doit produire le syndic lorsqu'il requiert l'hypothèque légale du syndicat pour garantir le paiement par chaque copropriétaire de sa part dans les dépenses nécessitées par l'exécution des travaux susvisés.

Réponse. - Il importe tout d'abord de rappeler que l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat peut être prise sans mise en demeure du débiteur, lorsque celui-ci a reconnu sa dette (Bull., A.M.C., art. 775). C'est le cas, en particulier, des copropriétaires qui, lors de la délibération statuant sur l'exécution de travaux d'amélioration et sur la répartition des dépenses entraînées par ces travaux, ont voté en faveur de la décision.

Une copie de cette décision, indiquant l'identité des votants et le sens de leur vote, est dès lors la seule justification à produire pour prendre inscription contre ces copropriétaires, cette copie que le syndic est habilité à délivrer (art. 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, J.O. du 22 ; J.C.P. 1967-III-32.871) peut être établie sous la forme simplifiée d'une attestation du syndic constatant que le copropriétaire contre lequel l'inscription est requise a voté en faveur de la décision.

En ce qui concerne les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision, c'est-à-dire non seulement ceux qui ont voté contre, mais aussi qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée et ceux qui se sont abstenus (v. Etude de M. Daniel Sizaire, J.C.P. 1969 - 1 - 2244, n° 183), il faut distinguer selon qu'ils ont opté pour le mode de paiement par annuités, qu'ils ont choisi de payer comptant ou qu'ils n'ont pas encore opté.

Dans le cas d'un copropriétaire qui a choisi de payer par annuités, la justification à produire consiste dans la décision de l'assemblée des copropriétaires répartissant le coût des travaux et l'écrit dans lequel le copropriétaire débiteur a déclaré opter pour le paiement par annuités (v. Bull. A.M.C., art. 630, 6° alinéa). La copie de cette décision et la déclaration d'option peuvent, sans inconvénient, être remplacées par une attestation du syndic.

Lorsque le copropriétaire a, au contraire, expressément renoncé à la possibilité de payer par annuités et a ainsi accepté de payer comptant, il se trouve dans la même situation que celui qui a voté en faveur de la décision. Son acceptation dispense le syndic de justifier d'une mise en demeure et les justifications à produire consistent alors dans la décision qui a fixé la répartition des dépenses et dans l'écrit par lequel le débiteur contre lequel l'inscription est requise a opté pour le paiement comptant, la copie de la décision et celle de la déclaration d'option peuvent être remplacées par une attestation du syndic.

Quant au copropriétaire qui n'a pas encore opté pour le mode de paiement, sa dette est exigible tant qu'il n'a pas demandé à payer par annuités. L'inscription de l'hypothèque conservant sa dette est alors subordonnée à une mise en demeure dont il doit être justifié au moment où cette inscription est requise (Bull. A.M,C., art. 630, 6° alinéa, précité).

Annoter : C.M.L. 2° éd., n° 587.