ARTICLE 1079

TAXE DE PUBLICITE FONCIERE. - SALAIRES.

(Rép. Premier Ministre, Econ. et Fin., 12 février 1977)

Question. - M. Mayoud attire l'attention de M. le Premier Ministre (Economie et Finances) sur l'interprétation que donnent les Conservateurs des Hypothèques aux réponses ministérielles à MM. Cattin-Bazin et Houteer (J.O., A.N. 27 juin 1975, p. 4836 [1], et J.O., A.N. 4 juin 1976, p. 3757 [2]) que des indivisaires d'un terrain établissant l'état descriptif de division d'un programme de constructions à réaliser sur ce terrain et s'attribuant les lots non bâtis ainsi constitués sur ce sol indivis et destiné à le rester effectuent un partage dont le droit doit être assis non seulement sur la valeur du terrain mais encore sur la valeur des constructions à venir. Or, selon les articles 746 et 747 du Code général des Impôts, l'assiette du droit de partage est constituée par le montant de l'actif net partagé au jour du partage et l'on ne peut donc, semble-t-il, prendre en considération, la valeur de constructions qui n'existent pas et qui ne se réaliseront au demeurant peut-être jamais ou pour une valeur différente de celle prévue à l'origine. Ainsi, à l'instant du partage, seul le terrain existe avec sa valeur et serait donc le seul élément susceptible de servir d'assiette au droit de partage, il est évidemment illogique et contraire aux textes de lui surajouter la valeur de constructions qui n'existent pas. Cette valeur croissant bien évidemment progressivement dès le commencement de la construction et au fur et à mesure de sa réalisation, seule, éventuellement, pourrait constituer l'assiette du droit de partage, ladite valeur au jour du partage, c'est-à-dire celle de l'état des constructions à ce jour, mais en aucun cas une valeur d'état futur d'achèvement. Encore conviendrait-il que cette valeur au jour du partage ne soit grevée d'aucun passif à acquitter. En ce qui concerne le terrain proprement dit, il s'agit là d'un bien qui est maintenu en indivision avant comme après l'état descriptif de division. Seuls peuvent changer les caractères de cette indivision qui devient organisée et forcée puisque le terrain est alors, la plupart du temps, partie commune de la copropriété. En vertu des mêmes principes développés ci-dessus, sa valeur, elle non plus, ne peut servir d'assiette à un droit de partage en l'absence de tout partage de ce terrain. C'est ainsi que l'application logique des textes conduit à déterminer une valeur nulle à l'assiette du droit de partage puisque la valeur privative des lots constitués est encore matériellement inexistante tandis que des Conservateurs des Hypothèques, interprétant, semble-t-il, de façon extensive la position du Ministre de l'Economie et des Finances, exigent actuellement de percevoir un droit de partage sur la valeur du terrain qui, pourtant, n'est pas partagé, ainsi que sur la valeur que ces constructions projetées atteindront ou atteindraient quand elles seront achevées. En conséquence, il lui demande de préciser la position et quel est le montant des droits qui doivent être perçus dans les trois car suivants, sachant que la valeur du terrain égale 100.000 francs et que la valeur des constructions d'habitations à réaliser égale 400.000 francs : 1° lorsque l'état descriptif de division en deux lots, avec attribution d'un lot à chacun des deux indivisaires du sol, est établi préalablement à toute construction; 2° dans l'hypothèse où il serait établi alors que les constructions sont à moitié réalisées ; 3° lorsque la moitié des constructions a été réalisée sans pour autant avoir été acquittée aux constructeurs et entrepreneurs. Il attire en outre son attention, sur l'iniquité qu'il y aurait à faire payer par ces indivisaires un droit de partage qu'ils n'acquitteraient plus dès lors que leur vendeur aurait établi à leur place, préalablement à la vente, l'état descriptif de division.

(1) V. Bull. A.M.C., art. 1024.

(2) V. Bull. A.M.C., art. 1078.

Réponse. - L'interprétation donnée par les Conservateurs des Hypothèques aux deux réponses aux questions écrites visées par l'honorable parlementaire est conforme aux règles applicables. Lorsqu'un terrain est indivis entre plusieurs personnes et qu'un état descriptif de division est établi en vue d'un programme de construction, cet état descriptif de division détermine à la fois le sort du terrain et celui des constructions envisagées dans leur état futur d'achèvement. Les constructions, que l'état descriptif mentionne dans leur état futur d'achèvement, doivent être réputées se trouver à l'époque où l'on se place par anticipation dans la même situation d'indivision simple que le terrain : en effet, par application des articles 552 et 553 du Code Civil, elles devraient, au fur et à mesure de leur édification comme au terme des travaux, appartenir à chacun des propriétaires du terrain à concurrence de la fraction représentative de son droit dans la propriété de ce terrain. Dans la mesure où l'état descriptif de division attribue à chaque indivisaire une partie privative, il est évident qu'il vaut partage, puisqu'il a pour effet, en conférant à chacun des intéressés la propriété exclusive d'un élément des constructions, de substituer des droits divis à des droits indivis. Le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division a également le caractère d'un partage en tant qu'il fixe la quote-part de chaque indivisaire dans la propriété du sol et des autres parties communes. Il a, en effet, pour conséquence, de modifier le régime de la propriété de ces biens en remplaçant l'indivision simple originaire, de caractère essentiellement temporaire, par l'indivision résultant de la copropriété. Ainsi, l'état descriptif de division vaut partage de la totalité des biens qu'il concerne. Dans les trois cas envisagés, le droit de partage à 1 p. 100 est donc dû sur 500.000 francs, soit 5.000 francs : (J.O. 12 février 1977, Déb. Ass. Nat., p. 645-646).

Observations. - V. les observations sous l'article qui précède.

Annoter : C.M.L., 2° éd., n° 1926 et 2004.