ARTICLE 1190

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(Rép. Min. Justice, 5 mai 1980)

Question. - M. Robert Héraud expose à M. le Ministre de la Justices les difficultés rencontrées par les notaires pour l'établissement d'origines de propriétés trentenaires des immeubles appartenant à des communes, vendus soit à des particuliers, soit à des collectivités locales. Fréquemment, ces terrains dépendent du patrimoine privé des communes depuis plus d'un siècle et celles-ci sont dans l'impossibilité d'établir leur propriété en raison de la perte de leurs titres. Des recherches sont alors effectuées par les notaires qui interrogent les bureaux des Hypothèques, au moyen de réquisitions d'état du chef de la commune demandant de préciser la mention d'acquisition. Or, les Conservateurs des Hypothèques ne doivent pas de renseignements de plus de cinquante ans du jour de la réquisition, et si ceux-ci sont réclamés ensuite aux archives départementales, les réponses peuvent être négatives. Une autre difficulté peut émaner de l'Administration du Cadastre qui refuse, en raison des erreurs existant parfois dans leurs documents et archives, de donner la concordance entre le nouveau et l'ancien, cadastre : toute recherche de propriété aux Hypothèques antérieurement à la rénovation du cadastre devient ainsi impossible. Etant donné qu'il n'est pas pensable de déclarer dans un acte, et cela sans aucun contrôle, que la propriété vendue appartient à la commune depuis des temps immémoriaux, quel moyen reste-t-il aux notaires pour justifier d'une propriété trentenaire transcrite au bureau des Hypothèques et donner ainsi toute garantie à un acquéreur, sans risque d'action en responsabilité pour l'officier public?

Réponse. - A défaut de titre de propriété et en l'absence d'une action judiciaire aboutissant à la reconnaissance de la propriété, la commune se trouve dans la situation d'un propriétaire ayant acquis son bien par prescription. Dans ce cas, l'impossibilité de prouver l'origine de la propriété ne fait pas obstacle à l'établissement de l'acte de vente après publication de l'acte déclaratif prévu aux articles 28, 4°, e, du décret du 4 janvier 1955 et 35, 1°, du décret du 14 octobre 1955, c'est-à-dire d'une déclaration notariée par laquelle celui qui invoque la prescription expose, en présence de témoins, les conditions dans lesquelles le bien se trouve en sa possession. La publication préalable de cet acte, communément appelé " notoriété prescriptive " ou " notoriété acquisitive ", ne paraît pas, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, pouvoir engager la responsabilité professionnelle du notaire si ce dernier a procédé, lors, de l'établissement de la déclaration, à des vérifications de nature à établir le caractère vraisemblable des faits ou des documents dont celle-ci fait état (R.M. Justice à M. Héraud, dép. ; J.O. du 5 mai 1980 ; Déb. parl. A.N., p. 1830-1 et 2).

Observations. - La rédaction d'une attestation notariée est sans doute nécessaire pour l'établissement, dans un acte de vente, de l'origine de propriété de l'immeuble vendu, lorsque celui-ci est advenu au vendeur par prescription. Mais elle n'est pas indispensable pour que l'acte de vente puisse être publié.

Il suffit, en effet, aux termes de l'article 35-1° du décret du 14 octobre 1955, pour qu'il soit satisfait aux prescriptions concernant l'effet relatif des formalités, lorsque le droit du disposant a été acquis sans titre, que l'acte renferme une déclaration précisant le mode ou les conditions d'acquisition, c'est-à-dire, dans le cas visé dans la réponse ministérielle rapportée ci-dessus, indiquant que l'immeuble vendu a été acquis par prescription (Rap. : Bull. A.M.C., art. 951 et 1108).

Annoter : C.M.L., 2° éd., n° 490 A k III