ARTICLE 1329

INSCRIPTION.

Question. - Un notaire a effectué, le même jour, un dépôt se composant :

- d'une promesse notariée de vente d'immeuble, du 15 mars, fixant au 15 juin la date ultime de la réalisation de la vente par acte authentique, moyennant le versement d'une somme de cent mille francs à la signature et le service d'une rente annuelle et viagère, prévoyant en cas d'abstention du promettant une sommation à comparaître par acte extrajudiciaire et énonçant, comme sanction de la défaillance, le défaut prononcé par le notaire, défaut ouvrant au bénéficiaire le droit de se pourvoir devant la juridiction compétente ;

- de la sommation au promettant, par huissier, de se présenter en l'étude du notaire pour la signature de l'acte de vente;

- d'un procès-verbal de difficultés, dressé en l'étude du notaire, le 2 juillet, comportant, notamment, la relation intégrale de la promesse de vente, suivie, en alternance, des observations du bénéficiaire et du promettant ;

- d'un bordereau d'inscription du privilège du vendeur au bénéfice du promettant.

La notification d'une cause de rejet affectant le bordereau d'inscription de privilège de vendeur pour défaut de publicité du titre de propriété du bénéficiaire doit-elle être maintenue?

L'acte déposé doit-il être porté au cadre B ou au cadre A des fiches ?

Réponse. - Aux termes de l'article 1589 du Code Civil " la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ".

Toutefois, l'apparence de simplicité et d'automatisme semblant caractériser cette transformation de la promesse unilatérale en vente parfaite ne se retrouve pas, en cas de différend, dans les textes destinés a la traduire au niveau de la publicité foncière, c'est-à-dire les articles 37-1 et 37-2 du décret du 4 janvier 1955.

L'article 37-1 concerne spécialement les promesses de vente dissociées de tout autre document ; leur publicité est facultative et n'est pas opposable aux tiers, puisque réalisée pour l'information des usagers.

L'article 37-2 organise également une publicité facultative des demandes en justice ou des actes notariés constatant la volonté du bénéficiaire de ces actes d'obtenir la réalisation ou la réitération à son profit, ou le refus ou le défaut de l'autre partie. Mais il est différent du précédent au point de vue de la sanction; non seulement il ne parle pas de l'information des usagers, mais surtout il prévoit l'opposabilité aux tiers dans les conditions de l'article 30 dès lors que la publicité effectuée en application de l'article 37-2 est suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation. Ce texte a servi de support à l'arrêt de Cassation Civile, 3° chambre du 22 février 1977, J.C.P. 1980, II. page 33, Bulletin A.M.C., article 1176.

Si le notaire, qui conteste le rejet, invite le conservateur à réaliser, d'ores et déjà, la publication des documents déposés comme la publication d'une vente parfaite opposable à tous sur le motif que, si dans le délai de trois ans, intervient un acte authentique ou une décision judiciaire de réalisation ou réitération, leur publication rétroagira au jour de la première formalité, il n'est toutefois pas possible, au niveau de la publicité foncière, de discerner des maintenant si le procès-verbal, au moment où il est déposé, bénéficiera dans les trois ans de la publication d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire constatant réitération ou réalisation et qui, à ce moment, sera formalisé comme tel.

Il ne faut cependant pas conclure que la publication du procès-verbal de difficultés est dépourvue d'efficacité.

La mise en oeuvre de l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 permet à l'une des parties à un contrat préliminaire à la vente d'immeuble, d'imposer la réalisation en la forme authentique (notariée ou judiciaire) pour aboutir à la publicité à la Conservation des Hypothèques.

Dès l'instant où la publication du procès-verbal de difficultés, n'est pas considérée comme la publication d'un acte d'acquisition d'immeubles, l'annotation ne doit pas être opérée au cadre A de la fiche (RA n° 23) mais au cadre B, comme restriction au droit de disposer (RA n° 24) avec une note relative à la suite judiciaire de l'affaire destinée à éclairer, éventuellement, le service des recherches.

L'action résolutoire de l'article 1654 du Code Civil ne peut être exercée à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente (art. 2108). Or, comme la publication de l'acte authentique ou de la décision judiciaire opérée dans les trois ans de présente formalité rétroagira au jour de celle-ci, le privilège, inscrit nécessairement hors délai, sera amputé de l'action résolutoire. Cette éventualité pénaliserait gravement le promettant qui pourrait être amené à mettre en jeu la responsabilité du Conservateur. Celui-ci agira donc prudemment en acceptant de publier en même temps que le procès-verbal de difficultés le bordereau d'inscription du privilège de vendeur au bénéfice du promettant.

Cette solution est à rapprocher de celle publiée au Bulletin sous le numéro 1041, prise dans un cas présentant de nombreuses analogies.

Annoter : Bulletin A.M.C., n° 1041.